Покупка недвижимости бывшей в эксплуатации
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка недвижимости бывшей в эксплуатации (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13.09.2023 N 33-5319/2023 (УИД 64RS0043-01-2022-004819-95)
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Аренда земли.
Требования: 1) О расторжении договора купли-продажи, применении последствий расторжения договора; 2) О расторжении соглашения к договору аренды земельного участка, применении последствий расторжения договора; 3) О взыскании убытков.
Обстоятельства: Приобретенная истцом у ответчика по договору купли-продажи доля в праве общей долевой собственности часть жилого дома имеет существенные строительно-технические недостатки, которые носят в том числе скрытый характер, не были оговорены продавцом при совершении сделки купли-продажи и не могут быть устранены без несоразмерных расходов.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено в части.Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, признав вышеуказанное заключение допустимым доказательством, исходил из отсутствия доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи, указав при этом, что истец М., приобретая бывшее в употреблении недвижимое имущество в старом жилом фонде и являясь стороной сделки, не была лишена возможности осмотреть его, при необходимости с привлечением специалиста для проведения такого осмотра, тем самым проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Истец могла потребовать техническую документацию на жилое помещение у ответчика, составить акт приема-передачи жилого помещения, в котором указать все существенные характеристики, отказаться от заключения договора купли-продажи в случае недостижения с ответчиком соглашения по основным качественным характеристикам приобретаемого жилого помещения.
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Аренда земли.
Требования: 1) О расторжении договора купли-продажи, применении последствий расторжения договора; 2) О расторжении соглашения к договору аренды земельного участка, применении последствий расторжения договора; 3) О взыскании убытков.
Обстоятельства: Приобретенная истцом у ответчика по договору купли-продажи доля в праве общей долевой собственности часть жилого дома имеет существенные строительно-технические недостатки, которые носят в том числе скрытый характер, не были оговорены продавцом при совершении сделки купли-продажи и не могут быть устранены без несоразмерных расходов.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено в части.Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, признав вышеуказанное заключение допустимым доказательством, исходил из отсутствия доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи, указав при этом, что истец М., приобретая бывшее в употреблении недвижимое имущество в старом жилом фонде и являясь стороной сделки, не была лишена возможности осмотреть его, при необходимости с привлечением специалиста для проведения такого осмотра, тем самым проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Истец могла потребовать техническую документацию на жилое помещение у ответчика, составить акт приема-передачи жилого помещения, в котором указать все существенные характеристики, отказаться от заключения договора купли-продажи в случае недостижения с ответчиком соглашения по основным качественным характеристикам приобретаемого жилого помещения.
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 06.06.2024 N 88-10253/2024 (УИД 69RS0036-01-2021-005337-32)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании убытков (реального ущерба); 3) О компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, в процессе эксплуатации жилого помещения обнаружены строительные дефекты, стоимость их устранения определена специалистом экспертного учреждения.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя; 2) О возмещении расходов на проведение экспертизы; 3) О возмещении почтовых расходов - удовлетворено в части.Отказывая в удовлетворении исковых требований А.М., суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 309, 310, 454, 469, 475, 557 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что при заключении договора купли-продажи квартиры покупателем не было выявлено недостатков жилого помещения, о которых она не была предупрежден продавцом, доказательств некачественного ремонта бывшей в употреблении квартиры суду не представлено. Экспертное заключение ООО Экспертное учреждение "За веру и правду" N 0251-22 от 27 июля 2022 года не принято судом в качестве допустимого и относимого доказательства наличия недостатков объекта недвижимости, выявленных в процессе эксплуатации.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании убытков (реального ущерба); 3) О компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, в процессе эксплуатации жилого помещения обнаружены строительные дефекты, стоимость их устранения определена специалистом экспертного учреждения.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя; 2) О возмещении расходов на проведение экспертизы; 3) О возмещении почтовых расходов - удовлетворено в части.Отказывая в удовлетворении исковых требований А.М., суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 309, 310, 454, 469, 475, 557 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что при заключении договора купли-продажи квартиры покупателем не было выявлено недостатков жилого помещения, о которых она не была предупрежден продавцом, доказательств некачественного ремонта бывшей в употреблении квартиры суду не представлено. Экспертное заключение ООО Экспертное учреждение "За веру и правду" N 0251-22 от 27 июля 2022 года не принято судом в качестве допустимого и относимого доказательства наличия недостатков объекта недвижимости, выявленных в процессе эксплуатации.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Совершенствование правовой терминологии в нормах о легализации (отмывании) имущества, полученного в результате совершения преступления
(Иванов А.В.)
("Безопасность бизнеса", 2022, N 1)Точку в этом деле попытался поставить Верховный Суд РФ, который в п. 7 ППВС N 32 разъяснил, что ответственность по ст. 174 и 174.1 УК РФ наступает и при совершении одной финансовой операции или сделки с денежными средствами или иным имуществом, приобретенными преступным путем (в результате совершения преступления), если будет установлено, что такое деяние было совершено с целью придания правомерного вида владению, пользованию и распоряжению указанными денежными средствами или иным имуществом (например, заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, преступное приобретение которого маскируется заведомо подложными документами о праве собственности на данный объект) <17>. То есть употребление в законе указанных словосочетаний во множественном числе подразумевает качественное разнообразие возможных финансовых операций и других сделок. Мы не разделяем позицию Верховного Суда РФ. Если Верховный Суд РФ считает, что указание множественного числа в трактовке "финансовые операции и сделки" выражается в качественном исполнении, то это входит в противоречие с указанием множественного числа лиц, совершивших деяние, указанное в диспозиции ст. 174 УК РФ: "Совершение финансовых операций и других сделок с денежными средствами или иным имуществом, заведомо приобретенными другими лицами..." (выделено мной. - А.И.). Из буквы закона следует, что как минимум два лица должны совершить основное (предикатное) преступление, чтобы имелись законные основания для привлечения к уголовной ответственности субъекта данного состава. Можно согласиться с разъяснениями Верховного Суда РФ при использовании множественного числа, если бы они использовались только в заголовках ст. 174 и 174.1 УК РФ по примеру ст. 157 ГК РФ (сделки, совершенные под условием) <18>.
(Иванов А.В.)
("Безопасность бизнеса", 2022, N 1)Точку в этом деле попытался поставить Верховный Суд РФ, который в п. 7 ППВС N 32 разъяснил, что ответственность по ст. 174 и 174.1 УК РФ наступает и при совершении одной финансовой операции или сделки с денежными средствами или иным имуществом, приобретенными преступным путем (в результате совершения преступления), если будет установлено, что такое деяние было совершено с целью придания правомерного вида владению, пользованию и распоряжению указанными денежными средствами или иным имуществом (например, заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, преступное приобретение которого маскируется заведомо подложными документами о праве собственности на данный объект) <17>. То есть употребление в законе указанных словосочетаний во множественном числе подразумевает качественное разнообразие возможных финансовых операций и других сделок. Мы не разделяем позицию Верховного Суда РФ. Если Верховный Суд РФ считает, что указание множественного числа в трактовке "финансовые операции и сделки" выражается в качественном исполнении, то это входит в противоречие с указанием множественного числа лиц, совершивших деяние, указанное в диспозиции ст. 174 УК РФ: "Совершение финансовых операций и других сделок с денежными средствами или иным имуществом, заведомо приобретенными другими лицами..." (выделено мной. - А.И.). Из буквы закона следует, что как минимум два лица должны совершить основное (предикатное) преступление, чтобы имелись законные основания для привлечения к уголовной ответственности субъекта данного состава. Можно согласиться с разъяснениями Верховного Суда РФ при использовании множественного числа, если бы они использовались только в заголовках ст. 174 и 174.1 УК РФ по примеру ст. 157 ГК РФ (сделки, совершенные под условием) <18>.
Статья: Кассовый разрыв: почему возникает и как его избежать?
(Голубева Ю.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 9)10. Рассмотреть возможность заключения лизинговых договоров. Ведь лизинг, по сути, является долгосрочной арендой имущества с возможностью его выкупа по истечении срока договора за относительно небольшую сумму. Имущество, которое компания может приобрести по лизинговому договору, - это новые или подержанные легковые и грузовые автомобили, спецтехника, оборудование и даже коммерческая недвижимость. Лизинг больше всего выгоден компаниям, которые платят налог на прибыль и НДС. Лизинговые платежи учитываются как расходы и уменьшают налог на прибыль за счет ускоренной амортизации, НДС при этом компания может принять к вычету. Если по договору лизинга имущество остается на балансе лизингодателя, лизингополучатель не платит налог на имущество и транспортный налог.
(Голубева Ю.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 9)10. Рассмотреть возможность заключения лизинговых договоров. Ведь лизинг, по сути, является долгосрочной арендой имущества с возможностью его выкупа по истечении срока договора за относительно небольшую сумму. Имущество, которое компания может приобрести по лизинговому договору, - это новые или подержанные легковые и грузовые автомобили, спецтехника, оборудование и даже коммерческая недвижимость. Лизинг больше всего выгоден компаниям, которые платят налог на прибыль и НДС. Лизинговые платежи учитываются как расходы и уменьшают налог на прибыль за счет ускоренной амортизации, НДС при этом компания может принять к вычету. Если по договору лизинга имущество остается на балансе лизингодателя, лизингополучатель не платит налог на имущество и транспортный налог.
Нормативные акты
Постановление Госкомстата РФ от 21.01.2003 N 7
"Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств"В формах N ОС-1 и N ОС-1а раздел 1 заполняется на основании данных передающей стороны (организации-сдатчика), имеющих информационный характер для объектов основных средств, бывших в эксплуатации.
"Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств"В формах N ОС-1 и N ОС-1а раздел 1 заполняется на основании данных передающей стороны (организации-сдатчика), имеющих информационный характер для объектов основных средств, бывших в эксплуатации.
Приказ Росстата от 02.04.2025 N 160
"Об утверждении Официальной статистической методологии расчета индекса потребительских расходов с учетом жилищных услуг, производимых владельцами жилых помещений для собственного потребления"первичный и вторичный рынки жилья - рынки, на которых осуществляются сделки по передаче в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья путем его купли-продажи, в том числе продажа жилья до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию путем заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) - для первичного рынка жилья, а также на которых реализуются квартиры, находящиеся в частной или государственной собственности, обладающие определенной степенью износа в результате эксплуатации, в том числе вновь построенные (т.е. не бывшие в эксплуатации) или реконструированные квартиры, являющиеся объектом перепродажи как физическими, так и юридическими лицами - для вторичного рынка;
"Об утверждении Официальной статистической методологии расчета индекса потребительских расходов с учетом жилищных услуг, производимых владельцами жилых помещений для собственного потребления"первичный и вторичный рынки жилья - рынки, на которых осуществляются сделки по передаче в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья путем его купли-продажи, в том числе продажа жилья до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию путем заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) - для первичного рынка жилья, а также на которых реализуются квартиры, находящиеся в частной или государственной собственности, обладающие определенной степенью износа в результате эксплуатации, в том числе вновь построенные (т.е. не бывшие в эксплуатации) или реконструированные квартиры, являющиеся объектом перепродажи как физическими, так и юридическими лицами - для вторичного рынка;
Статья: Право собственности на недвижимое имущество в условиях экономики совместного потребления и цифровизации
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2021, N 4)Популярность пользования чужими вещами через каршеринг, хоумшеринг, коворкинг и иные онлайн-платформы свидетельствует об увеличении интереса к временным правам пользования, в том числе недвижимым имуществом <1>. Сказанное указывает также на то, что такое краткосрочное пользование чужим имуществом становится в определенных случаях более привлекательным, чем приобретение длительного владения на праве собственности. Ученые утверждают, что все больше людей сейчас признают преимущество модели временного пользования объектом, находящимся в общем доступе или принадлежащим другому лицу и бывшим в употреблении, над приобретением нового объекта в собственность <2>.
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2021, N 4)Популярность пользования чужими вещами через каршеринг, хоумшеринг, коворкинг и иные онлайн-платформы свидетельствует об увеличении интереса к временным правам пользования, в том числе недвижимым имуществом <1>. Сказанное указывает также на то, что такое краткосрочное пользование чужим имуществом становится в определенных случаях более привлекательным, чем приобретение длительного владения на праве собственности. Ученые утверждают, что все больше людей сейчас признают преимущество модели временного пользования объектом, находящимся в общем доступе или принадлежащим другому лицу и бывшим в употреблении, над приобретением нового объекта в собственность <2>.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости (нежилого помещения) у физического лица, являющегося налоговым резидентом РФ и не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя? Расчет с продавцом объекта недвижимости производится после регистрации перехода права собственности...
(Консультация эксперта, 2025)Нежилое помещение включается в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 256 НК РФ). Первоначальная стоимость амортизируемого объекта ОС определяется в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ как сумма затрат на приобретение этого объекта, в которую, в частности, включается стоимость помещения, установленная договором продажи недвижимости. Что касается государственной пошлины, то подробно варианты ее учета для целей налогообложения прибыли рассмотрены в консультации Т.Е. Меликовской. В данной консультации исходим из того, что государственная пошлина включается в первоначальную стоимость объекта недвижимости в налоговом учете, то есть первоначальные стоимости объекта ОС по данным бухгалтерского и налогового учета равны.
(Консультация эксперта, 2025)Нежилое помещение включается в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 256 НК РФ). Первоначальная стоимость амортизируемого объекта ОС определяется в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ как сумма затрат на приобретение этого объекта, в которую, в частности, включается стоимость помещения, установленная договором продажи недвижимости. Что касается государственной пошлины, то подробно варианты ее учета для целей налогообложения прибыли рассмотрены в консультации Т.Е. Меликовской. В данной консультации исходим из того, что государственная пошлина включается в первоначальную стоимость объекта недвижимости в налоговом учете, то есть первоначальные стоимости объекта ОС по данным бухгалтерского и налогового учета равны.
Статья: Органы Росреестра рекомендуют заказывать свежую выписку и вместе получить ее в МФЦ. Тогда вы точно будете видеть, кто перед вами
(Эйвенман Д.)
("Жилищное право", 2025, N 10)Д. Покупка недвижимости без осмотра. Только осмотр дает представление о состоянии объекта, инфраструктуре рядом.
(Эйвенман Д.)
("Жилищное право", 2025, N 10)Д. Покупка недвижимости без осмотра. Только осмотр дает представление о состоянии объекта, инфраструктуре рядом.
"Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Так, в Письме Минфина России от 05.07.2010 N 03-03-06/1/448 рассмотрена ситуация, когда организация приобрела бывшие в употреблении объекты у продавца, который до этого приобрел эти объекты у предыдущих собственников как товар (специально для перепродажи). Соответственно, продавец не может предоставить организации-покупателю инвентарные карточки учета ОС, а также акты по форме ОС-1. При этом речь идет об объектах недвижимости, на которые есть документы БТИ, подтверждающие год ввода в эксплуатацию и степень износа объектов. В комментируемом Письме указано, что при отсутствии актов по форме ОС-1 и ОС-1а амортизация по ОС не начисляется.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Так, в Письме Минфина России от 05.07.2010 N 03-03-06/1/448 рассмотрена ситуация, когда организация приобрела бывшие в употреблении объекты у продавца, который до этого приобрел эти объекты у предыдущих собственников как товар (специально для перепродажи). Соответственно, продавец не может предоставить организации-покупателю инвентарные карточки учета ОС, а также акты по форме ОС-1. При этом речь идет об объектах недвижимости, на которые есть документы БТИ, подтверждающие год ввода в эксплуатацию и степень износа объектов. В комментируемом Письме указано, что при отсутствии актов по форме ОС-1 и ОС-1а амортизация по ОС не начисляется.
Корреспонденция счетов: Как арендатору учитывать операции по договору аренды основного средства (недвижимого имущества (здания))?..
(Консультация эксперта, 2025)Приобретенные объекты амортизируемого имущества, бывшие в употреблении, включаются в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они входили у предыдущего собственника (п. 12 ст. 258 НК РФ).
(Консультация эксперта, 2025)Приобретенные объекты амортизируемого имущества, бывшие в употреблении, включаются в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они входили у предыдущего собственника (п. 12 ст. 258 НК РФ).