Понуждение к регистрации договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Понуждение к регистрации договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Аренда
(КонсультантПлюс, 2025)Регистрация договора аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Регистрация договора аренды земельного участка
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Регистрация договора аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Регистрация договора аренды земельного участка
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияСуд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Статья: Возражения против иска о понуждении к заключению договора
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)Следует также разобрать вопрос о том, что будет, если имеющийся порок в сделке приводит к ее относительной недействительности. В данном случае, казалось бы, это обстоятельство точно не должно быть препятствием для удовлетворения заявленного требования, поскольку управомоченное лицо защищается правопорядком тем, что на него не распространяется эффект совершенной сделки. Однако в российской практике встречаются примеры, когда и в таких случаях суд отказывает в удовлетворении иска. Иллюстрацией этому может служить дело, в рамках которого лицо на основании предварительного договора заявило иск о понуждении к заключению договора аренды недвижимости, находившейся в залоге. Залогодержатель возражал против этой сделки, ссылаясь на ст. 40 Закона об ипотеке. Однако в силу указанной статьи правовым последствием заключения договора аренды при отсутствии согласия залогодержателя (в ситуации, когда срок аренды превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства) является не ничтожность или оспоримость, а то, что все права из аренды в отношении этого имущества прекратятся с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), - с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Тем не менее суд отказал в понуждении к заключению такого договора аренды <21>. В обоснование этой позиции суд указал, что "решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды обладает обязательной силой и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации. Обращение заинтересованных лиц в арбитражный суд за получением такого решения направлено на преодоление норм Закона об ипотеке о прекращении аренды и является злоупотреблением правом, запрещенным статьей 10 Гражданского кодекса". Из приведенной правовой позиции усматривается, что суд использует аргумент о том, что решение суда будто бы снимает все пороки заключаемого договора. Однако такой подход, вероятно, требует дополнительного обоснования. С учетом изложенного существует значительная вероятность того, что в иске о понуждении к заключению договора, обладающего признаками относительной недействительности, будет отказано, если ответчик или любой другой участник процесса заявят соответствующие возражения.
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)Следует также разобрать вопрос о том, что будет, если имеющийся порок в сделке приводит к ее относительной недействительности. В данном случае, казалось бы, это обстоятельство точно не должно быть препятствием для удовлетворения заявленного требования, поскольку управомоченное лицо защищается правопорядком тем, что на него не распространяется эффект совершенной сделки. Однако в российской практике встречаются примеры, когда и в таких случаях суд отказывает в удовлетворении иска. Иллюстрацией этому может служить дело, в рамках которого лицо на основании предварительного договора заявило иск о понуждении к заключению договора аренды недвижимости, находившейся в залоге. Залогодержатель возражал против этой сделки, ссылаясь на ст. 40 Закона об ипотеке. Однако в силу указанной статьи правовым последствием заключения договора аренды при отсутствии согласия залогодержателя (в ситуации, когда срок аренды превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства) является не ничтожность или оспоримость, а то, что все права из аренды в отношении этого имущества прекратятся с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), - с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Тем не менее суд отказал в понуждении к заключению такого договора аренды <21>. В обоснование этой позиции суд указал, что "решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды обладает обязательной силой и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации. Обращение заинтересованных лиц в арбитражный суд за получением такого решения направлено на преодоление норм Закона об ипотеке о прекращении аренды и является злоупотреблением правом, запрещенным статьей 10 Гражданского кодекса". Из приведенной правовой позиции усматривается, что суд использует аргумент о том, что решение суда будто бы снимает все пороки заключаемого договора. Однако такой подход, вероятно, требует дополнительного обоснования. С учетом изложенного существует значительная вероятность того, что в иске о понуждении к заключению договора, обладающего признаками относительной недействительности, будет отказано, если ответчик или любой другой участник процесса заявят соответствующие возражения.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"В ходе судебного разбирательства один из ответчиков - арендодатель - заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"В ходе судебного разбирательства один из ответчиков - арендодатель - заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.