Право аренды земельного участка при продаже здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Право аренды земельного участка при продаже здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 614 ГК РФ "Арендная плата"2.4.2. Если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений) (позиция ВАС РФ) >>>
Позиция ВАС РФ: Если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений)
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 1 ст. 407, п. 1 ст. 614 ГК РФПозиция ВАС РФ: Если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений)
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 1 ст. 407, п. 1 ст. 614 ГК РФПозиция ВАС РФ: Если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений)
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
Статья: Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2020, N 2)Регистратор сам не вправе внести запись об изменении арендатора земельного участка под продаваемым зданием, так как его правомочия по внесению регистрационных записей ограничены только предусмотренными в законе случаями. Обсуждаемого случая в законе нет. Следовательно, регистратор потребует от заявителей (продавца и покупателя) указать в заявлении на государственную регистрацию перехода прав арендатора. Однако сделать это можно только в том случае, если из договора купли-продажи здания будет следовать воля на передачу прав арендатора <1>. Таким образом, получается, что круг замкнулся и благая идея об автоматическом переходе прав арендатора в довольно большом числе случаев оказывается не вполне рабочим инструментом. По всей видимости, лучшим решением в такой ситуации будет следующее. регистратор не вправе отказать в регистрации перехода права на постройку в связи с тем, что стороны не выразили волю относительно судьбы прав арендатора участка, запись о собственности покупателя должна быть внесена в реестр без изменения записей о принадлежности прав арендатора земельного участка; при этом покупатель в силу закона должен рассматриваться арендодателем как новый арендатор участка. Разумеется, впоследствии покупатель имеет право обратиться в Росреестр (видимо, предварительно подписав соглашение с арендодателем о замене стороны в договоре аренды) с заявлением о внесении изменений в регистрационную запись о договоре аренды.
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2020, N 2)Регистратор сам не вправе внести запись об изменении арендатора земельного участка под продаваемым зданием, так как его правомочия по внесению регистрационных записей ограничены только предусмотренными в законе случаями. Обсуждаемого случая в законе нет. Следовательно, регистратор потребует от заявителей (продавца и покупателя) указать в заявлении на государственную регистрацию перехода прав арендатора. Однако сделать это можно только в том случае, если из договора купли-продажи здания будет следовать воля на передачу прав арендатора <1>. Таким образом, получается, что круг замкнулся и благая идея об автоматическом переходе прав арендатора в довольно большом числе случаев оказывается не вполне рабочим инструментом. По всей видимости, лучшим решением в такой ситуации будет следующее. регистратор не вправе отказать в регистрации перехода права на постройку в связи с тем, что стороны не выразили волю относительно судьбы прав арендатора участка, запись о собственности покупателя должна быть внесена в реестр без изменения записей о принадлежности прав арендатора земельного участка; при этом покупатель в силу закона должен рассматриваться арендодателем как новый арендатор участка. Разумеется, впоследствии покупатель имеет право обратиться в Росреестр (видимо, предварительно подписав соглашение с арендодателем о замене стороны в договоре аренды) с заявлением о внесении изменений в регистрационную запись о договоре аренды.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке, во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке, во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.