Прекращение договора аренды под многоквартирным домом
Подборка наиболее важных документов по запросу Прекращение договора аренды под многоквартирным домом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения10. Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом или нежилой объект
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.
Закон РФ от 15.04.1993 N 4802-1
(ред. от 04.11.2025)
"О статусе столицы Российской Федерации"В случае прекращения в связи с реализацией программы реновации действия договора аренды нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, находящегося в собственности города Москвы и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства (далее в целях настоящей статьи - ранее заключенный договор аренды нежилого помещения), указанный субъект имеет право на заключение нового договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы и являющегося равнозначным в соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Новый договор аренды нежилого помещения заключается на тех же условиях, что и ранее заключенный договор аренды нежилого помещения, и на срок, оставшийся до его истечения, без проведения торгов и с сохранением льгот, предусмотренных законодательством Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами города Москвы. В случае, если срок ранее заключенного договора аренды нежилого помещения истек, но указанный договор считается возобновленным на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, новый договор аренды нежилого помещения заключается на десять лет.
(ред. от 04.11.2025)
"О статусе столицы Российской Федерации"В случае прекращения в связи с реализацией программы реновации действия договора аренды нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, находящегося в собственности города Москвы и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства (далее в целях настоящей статьи - ранее заключенный договор аренды нежилого помещения), указанный субъект имеет право на заключение нового договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы и являющегося равнозначным в соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Новый договор аренды нежилого помещения заключается на тех же условиях, что и ранее заключенный договор аренды нежилого помещения, и на срок, оставшийся до его истечения, без проведения торгов и с сохранением льгот, предусмотренных законодательством Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами города Москвы. В случае, если срок ранее заключенного договора аренды нежилого помещения истек, но указанный договор считается возобновленным на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, новый договор аренды нежилого помещения заключается на десять лет.
Статья: Земельный участок для целей строительства и эксплуатации - константа или переменная?
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 8)В большинстве регионов органы власти, уполномоченные на распоряжение земельными участками, применяли к данным отношениям положения ч. 2 ст. 23 действовавшего Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <24>. Согласно этой норме государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом органы власти исходили из того, что к собственникам помещений переходит весь земельный участок застройщика. Споры велись в основном в отношении того, когда это происходит, т.е. когда застройщик и администрация могут подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка - после регистрации права собственности на помещение первым собственником или же последним. Одним из немногих исключений был, например, Санкт-Петербург, правительство которого традиционно считало, что для целей эксплуатации МКД земельный участок нужен гораздо меньшего размера, чем для его строительства, а для размещения объектов благоустройства предлагало собственникам помещений заключать краткосрочные договоры аренды. Но, решая в первую очередь вопрос момента расторжения договора аренды между застройщиком и администрацией, ВАС РФ в п. 26 Постановления Пленума от 17 ноября 2011 года N 73 <25> решил и проблему размера земельного участка, и момента возникновения права собственности на него. Суд указал, что согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. После этого судебная практика стала единообразной - к собственникам помещений переходит весь земельный участок застройщика.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 8)В большинстве регионов органы власти, уполномоченные на распоряжение земельными участками, применяли к данным отношениям положения ч. 2 ст. 23 действовавшего Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <24>. Согласно этой норме государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом органы власти исходили из того, что к собственникам помещений переходит весь земельный участок застройщика. Споры велись в основном в отношении того, когда это происходит, т.е. когда застройщик и администрация могут подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка - после регистрации права собственности на помещение первым собственником или же последним. Одним из немногих исключений был, например, Санкт-Петербург, правительство которого традиционно считало, что для целей эксплуатации МКД земельный участок нужен гораздо меньшего размера, чем для его строительства, а для размещения объектов благоустройства предлагало собственникам помещений заключать краткосрочные договоры аренды. Но, решая в первую очередь вопрос момента расторжения договора аренды между застройщиком и администрацией, ВАС РФ в п. 26 Постановления Пленума от 17 ноября 2011 года N 73 <25> решил и проблему размера земельного участка, и момента возникновения права собственности на него. Суд указал, что согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. После этого судебная практика стала единообразной - к собственникам помещений переходит весь земельный участок застройщика.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Долгое время регулирование вопросов снижения арендной платы основывалось на формальном подходе судов - только после формирования участка под эксплуатацию МКД прекращаются право государственной собственности и договор аренды застройщика в отношении него. Так, Арбитражный суд Московского округа в Обзоре за I квартал 2017 года дал следующие разъяснения <1>. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, сформированный и поставленный в установленном порядке на кадастровый учет и расположенный под многоквартирным жилым домом, с момента введения в действие ЖК РФ выбывает из собственности публично-правового образования. В отношении данного земельного участка в силу закона возникает право общей долевой собственности собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, что исключает право публично-правового образования на получение арендных платежей по ранее заключенному договору аренды. После введения в действие ЖК РФ, независимо от формирования земельного участка под многоквартирным домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и, следовательно, утрачивает право на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком. В случае получения уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования арендных платежей за пользование земельным участком после его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме такие платежи подлежат возврату арендатору в качестве неосновательного обогащения. При этом ссылка на п. 4 ст. 1109 ГК РФ не может быть признана обоснованной.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Долгое время регулирование вопросов снижения арендной платы основывалось на формальном подходе судов - только после формирования участка под эксплуатацию МКД прекращаются право государственной собственности и договор аренды застройщика в отношении него. Так, Арбитражный суд Московского округа в Обзоре за I квартал 2017 года дал следующие разъяснения <1>. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, сформированный и поставленный в установленном порядке на кадастровый учет и расположенный под многоквартирным жилым домом, с момента введения в действие ЖК РФ выбывает из собственности публично-правового образования. В отношении данного земельного участка в силу закона возникает право общей долевой собственности собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, что исключает право публично-правового образования на получение арендных платежей по ранее заключенному договору аренды. После введения в действие ЖК РФ, независимо от формирования земельного участка под многоквартирным домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и, следовательно, утрачивает право на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком. В случае получения уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования арендных платежей за пользование земельным участком после его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме такие платежи подлежат возврату арендатору в качестве неосновательного обогащения. При этом ссылка на п. 4 ст. 1109 ГК РФ не может быть признана обоснованной.
Статья: Определение Верховного Суда от 24 декабря 2020 г. N 305-ЭС20-14025
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Действительно, проблема момента прекращения договора аренды земельного участка, заключенного для целей строительства многоквартирного дома, разрешена в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", где совершенно справедливо указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ ("Прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице"). Из этого следует простой и вполне однозначный вывод, что с момента регистрации первого права собственности на помещение в многоквартирном доме договор не может быть расторгнут по соглашению сторон, поскольку уже прекращенный договор нельзя расторгнуть.
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Действительно, проблема момента прекращения договора аренды земельного участка, заключенного для целей строительства многоквартирного дома, разрешена в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", где совершенно справедливо указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ ("Прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице"). Из этого следует простой и вполне однозначный вывод, что с момента регистрации первого права собственности на помещение в многоквартирном доме договор не может быть расторгнут по соглашению сторон, поскольку уже прекращенный договор нельзя расторгнуть.