Признание договора аренды земельного участка недействительным
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание договора аренды земельного участка недействительным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Аренда земельного участка: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)1.7. Договор, по мнению Арендодателя, имеет пороки, влекущие его недействительность
(КонсультантПлюс, 2025)1.7. Договор, по мнению Арендодателя, имеет пороки, влекущие его недействительность
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с арендой и безвозмездным пользованием земельными участками: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)Арендодатель (Уполномоченный орган) хочет признать договор аренды земельного участка недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Арендодатель (Уполномоченный орган) хочет признать договор аренды земельного участка недействительным
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как признать договор аренды недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)4. Как признать недействительным договор аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)4. Как признать недействительным договор аренды земельного участка
Формы
Статья: Недобросовестное умолчание и стандарты раскрытия информации на стадии ведения переговоров
(Кузьмина А.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 1)Необходимо обратить внимание на развитие другой линии дел, где общедоступность информации не означает возможность умалчивать о соответствующих обстоятельствах. Суд признал договор аренды земельного участка недействительным по ст. 178 ГК РФ, поскольку ответчик не предоставил информацию о принадлежности земельного участка к зоне с особыми условиями использования (санитарно-защитной зоне окружного кладбища) <65>. Хотя подобного рода информация могла быть самостоятельно обнаружена с помощью общедоступного на тот момент сервиса сайта Росреестра, умолчание продавца не соответствует добросовестному поведению участников оборота <66>. В другом деле ответчик умолчал о том, что продаваемый земельный участок находится в охранной зоне водопровода и зоне культурного наследия. Суд высказал следующую принципиально важную позицию: "Оценка поведения ответчика как недобросовестного должна рассматриваться с учетом презумпции недобросовестности только при наличии неоговоренных сторонами обременений земельного участка, нехарактерных для данного вида земельных участков в обычном гражданском обороте" <67>. Фактически суд исходит из того, что нехарактерная или нестандартная для данных обстоятельств информация, в том числе информация об обременениях, хотя и содержится в общедоступных источниках, должна раскрываться.
(Кузьмина А.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 1)Необходимо обратить внимание на развитие другой линии дел, где общедоступность информации не означает возможность умалчивать о соответствующих обстоятельствах. Суд признал договор аренды земельного участка недействительным по ст. 178 ГК РФ, поскольку ответчик не предоставил информацию о принадлежности земельного участка к зоне с особыми условиями использования (санитарно-защитной зоне окружного кладбища) <65>. Хотя подобного рода информация могла быть самостоятельно обнаружена с помощью общедоступного на тот момент сервиса сайта Росреестра, умолчание продавца не соответствует добросовестному поведению участников оборота <66>. В другом деле ответчик умолчал о том, что продаваемый земельный участок находится в охранной зоне водопровода и зоне культурного наследия. Суд высказал следующую принципиально важную позицию: "Оценка поведения ответчика как недобросовестного должна рассматриваться с учетом презумпции недобросовестности только при наличии неоговоренных сторонами обременений земельного участка, нехарактерных для данного вида земельных участков в обычном гражданском обороте" <67>. Фактически суд исходит из того, что нехарактерная или нестандартная для данных обстоятельств информация, в том числе информация об обременениях, хотя и содержится в общедоступных источниках, должна раскрываться.
"Гражданское процессуальное право. Общая часть: учебник: в 2 т."
(том 1)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2022)Тем не менее среди совокупности доказательств, которые исследует суд по делу, принято выделять необходимые доказательства - это доказательства, без которых невозможно рассмотреть дело. По каждой категории дел есть необходимые доказательства. Даже если истец не приложил к исковому заявлению о признании договора недействительным копию договора, суд укажет на необходимость представления такого доказательства. Если же стороны все-таки не представляют необходимые доказательства, то дело может быть разрешено не в их пользу. При этом не только истец, но и ответчик обязаны представить определенные доказательства в силу действующего правила о распределении бремени доказывания. Необходимые доказательства не обладают заранее установленной доказательственной силой, не имеют каких-то преимуществ перед другими доказательствами. Но при отсутствии необходимых доказательств суд не может установить правоотношения, существующие между сторонами. Невозможно рассмотреть дело о расторжении брака без подтверждения брачных отношений (свидетельство о браке), о лишении родительских прав без подтверждения отношений между родителями и детьми (свидетельство о рождении детей), о признании договора аренды земельного участка недействительным (без договора аренды), о признании незаконной государственной регистрации права собственности на квартиру без соответствующей регистрации и пр. Непредставление необходимых доказательств ведет к затягиванию процесса, а в итоге - к невозможности правильного разрешения спора. Поэтому следует знать, какие доказательства и по какой категории дел должны быть представлены в обязательном порядке <1>. Информация о необходимых доказательствах часто содержится в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ <2>.
(том 1)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2022)Тем не менее среди совокупности доказательств, которые исследует суд по делу, принято выделять необходимые доказательства - это доказательства, без которых невозможно рассмотреть дело. По каждой категории дел есть необходимые доказательства. Даже если истец не приложил к исковому заявлению о признании договора недействительным копию договора, суд укажет на необходимость представления такого доказательства. Если же стороны все-таки не представляют необходимые доказательства, то дело может быть разрешено не в их пользу. При этом не только истец, но и ответчик обязаны представить определенные доказательства в силу действующего правила о распределении бремени доказывания. Необходимые доказательства не обладают заранее установленной доказательственной силой, не имеют каких-то преимуществ перед другими доказательствами. Но при отсутствии необходимых доказательств суд не может установить правоотношения, существующие между сторонами. Невозможно рассмотреть дело о расторжении брака без подтверждения брачных отношений (свидетельство о браке), о лишении родительских прав без подтверждения отношений между родителями и детьми (свидетельство о рождении детей), о признании договора аренды земельного участка недействительным (без договора аренды), о признании незаконной государственной регистрации права собственности на квартиру без соответствующей регистрации и пр. Непредставление необходимых доказательств ведет к затягиванию процесса, а в итоге - к невозможности правильного разрешения спора. Поэтому следует знать, какие доказательства и по какой категории дел должны быть представлены в обязательном порядке <1>. Информация о необходимых доказательствах часто содержится в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ <2>.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)К субаренде земельных участков применимо правило о признании недействительной только части сделки (ст. 180 ГК). В части, в которой признан недействительным договор аренды земельного участка, признается недействительным и договор субаренды земельного участка. С другой стороны, признание в части или в целом недействительным договора субаренды не влияет на судьбу договора аренды. Ничтожность договора субаренды не влечет ничтожность договора аренды.
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)К субаренде земельных участков применимо правило о признании недействительной только части сделки (ст. 180 ГК). В части, в которой признан недействительным договор аренды земельного участка, признается недействительным и договор субаренды земельного участка. С другой стороны, признание в части или в целом недействительным договора субаренды не влияет на судьбу договора аренды. Ничтожность договора субаренды не влечет ничтожность договора аренды.
Готовое решение: Могут ли государственные и муниципальные учреждения сдавать земельные участки в аренду
(КонсультантПлюс, 2025)Суд признает договоры аренды таких земельных участков недействительными. Арендатор в этом случае должен будет вернуть участок. При этом собственник имущества может взыскать с арендодателя все полученные арендные платежи в качестве неосновательного обогащения. Это подтверждается судебной практикой.
(КонсультантПлюс, 2025)Суд признает договоры аренды таких земельных участков недействительными. Арендатор в этом случае должен будет вернуть участок. При этом собственник имущества может взыскать с арендодателя все полученные арендные платежи в качестве неосновательного обогащения. Это подтверждается судебной практикой.
Статья: Принцип добросовестности в спорах о правах на недвижимость с участием государственных органов
(Ступин П.А.)
("Российская юстиция", 2024, N 10)Кроме того, в 2018 году Ленинский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Росимущества к гражданам о признании недействительными договоров аренды земельных участков, прекращении прав собственности, снятии земельных участков с государственного кадастрового учета. В обоснование иска указывалось, что спорные земельные участки находятся в границах аэродрома, и приводились ссылки на решение арбитражного суда по ранее указанному делу. Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил <32>, а Верховный суд Республики Башкортостан оставил решение без изменения <33>.
(Ступин П.А.)
("Российская юстиция", 2024, N 10)Кроме того, в 2018 году Ленинский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Росимущества к гражданам о признании недействительными договоров аренды земельных участков, прекращении прав собственности, снятии земельных участков с государственного кадастрового учета. В обоснование иска указывалось, что спорные земельные участки находятся в границах аэродрома, и приводились ссылки на решение арбитражного суда по ранее указанному делу. Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил <32>, а Верховный суд Республики Башкортостан оставил решение без изменения <33>.
Статья: Понятие "поверхностный водный объект": от закона к судебной практике
(Краснова И.О.)
("Экологическое право", 2025, N 3)Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 1 марта 2018 г. N Ф10-20/2018 по делу N А08-5542/2016 <26> было отказано в удовлетворении требования МТУ Росимущества о признании договора аренды земельного участка ничтожным в связи с нахождением в его границах пруда в силу признания отсутствия его гидравлической связи с основным водотоком, что исключает отнесение спорного земельного участка к землям водного фонда. Доказательствами этого факта, принятыми судом, стали отсутствие русла постоянного ручья, течения воды, гидрологической сети, отсутствие выраженного русла выше и ниже пруда.
(Краснова И.О.)
("Экологическое право", 2025, N 3)Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 1 марта 2018 г. N Ф10-20/2018 по делу N А08-5542/2016 <26> было отказано в удовлетворении требования МТУ Росимущества о признании договора аренды земельного участка ничтожным в связи с нахождением в его границах пруда в силу признания отсутствия его гидравлической связи с основным водотоком, что исключает отнесение спорного земельного участка к землям водного фонда. Доказательствами этого факта, принятыми судом, стали отсутствие русла постоянного ручья, течения воды, гидрологической сети, отсутствие выраженного русла выше и ниже пруда.
Статья: Порядок сертификации в групповом производстве
(Домшенко В.Г.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 4)Для выявления удачных примеров формулирования признаков группы можно также обратиться к судебным актам, принятым по существу спора <42>. Так, в одном деле группа лиц определена как "потребители питьевой воды водозаборов городов Нефтекамска и Агидель Республики Башкортостан, Краснокамского района Республики Башкортостан", а предмет иска с учетом уточнения - "о признании недействительными проекта организации зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения городского округа г. Нефтекамск, разработанного в 2019 году... экспертного заключения от 08.11.2019 органа инспекции... о признании нахождения Камбарского завода по уничтожению химического оружия, перепрофилируемого в производственно-технический комплекс по обработке, утилизации и обезвреживанию отходов I и II классов опасности "Камбарка" в зоне санитарной охраны поверхностного водозабора г. Нефтекамск" <43>. В другом деле группа лиц определена как "жители дома 9 по адресу... в г. Москве", предмет иска - "о признании недействительным договора аренды земельного участка, относящегося к придомовой территории этого дома, и применении последствий недействительности сделки" <44>.
(Домшенко В.Г.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 4)Для выявления удачных примеров формулирования признаков группы можно также обратиться к судебным актам, принятым по существу спора <42>. Так, в одном деле группа лиц определена как "потребители питьевой воды водозаборов городов Нефтекамска и Агидель Республики Башкортостан, Краснокамского района Республики Башкортостан", а предмет иска с учетом уточнения - "о признании недействительными проекта организации зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения городского округа г. Нефтекамск, разработанного в 2019 году... экспертного заключения от 08.11.2019 органа инспекции... о признании нахождения Камбарского завода по уничтожению химического оружия, перепрофилируемого в производственно-технический комплекс по обработке, утилизации и обезвреживанию отходов I и II классов опасности "Камбарка" в зоне санитарной охраны поверхностного водозабора г. Нефтекамск" <43>. В другом деле группа лиц определена как "жители дома 9 по адресу... в г. Москве", предмет иска - "о признании недействительным договора аренды земельного участка, относящегося к придомовой территории этого дома, и применении последствий недействительности сделки" <44>.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)<2> Постановление Шестнадцатого ААС от 16.03.2016 N 16АП-196/2016 по делу N А63-14455/2014: "Ответчик, начиная с 09.08.2010, не имел возможности надлежащим образом выполнять взятые на себя обязательства, ввиду обременения части земельного участка (строительной площадки) правами третьих лиц на объекты расположенные на ней, а также в связи с последующим прекращением прав истца на часть строительной площадки по причине признания судом указанного выше договора аренды земельного участка, недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В ходе выполнения работ третьи лица неоднократно заявляли притязания на земельные участки, составляющие часть строительной площадки... 21.05.2012 ответчик письмом N 2376 уведомил истца о снижения темпов строительства в связи с наличием на стройплощадке принадлежащих ООО "Терра-Финанс" подземных коммуникаций... Однако, вышеназванные обстоятельства, препятствующие надлежащему ходу строительству, до настоящего времени так истцом и не устранены, из чего суд сделал правильный вывод о нарушении со стороны истца обязанности по сотрудничеству сторон в договоре строительного подряда".
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)<2> Постановление Шестнадцатого ААС от 16.03.2016 N 16АП-196/2016 по делу N А63-14455/2014: "Ответчик, начиная с 09.08.2010, не имел возможности надлежащим образом выполнять взятые на себя обязательства, ввиду обременения части земельного участка (строительной площадки) правами третьих лиц на объекты расположенные на ней, а также в связи с последующим прекращением прав истца на часть строительной площадки по причине признания судом указанного выше договора аренды земельного участка, недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В ходе выполнения работ третьи лица неоднократно заявляли притязания на земельные участки, составляющие часть строительной площадки... 21.05.2012 ответчик письмом N 2376 уведомил истца о снижения темпов строительства в связи с наличием на стройплощадке принадлежащих ООО "Терра-Финанс" подземных коммуникаций... Однако, вышеназванные обстоятельства, препятствующие надлежащему ходу строительству, до настоящего времени так истцом и не устранены, из чего суд сделал правильный вывод о нарушении со стороны истца обязанности по сотрудничеству сторон в договоре строительного подряда".
Статья: Проблемы образования, использования и застройки земельных участков в границах береговой полосы
(Мельников Н.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 7)Актуальным представляется вопрос о допустимости использования береговой полосы для ведения сельскохозяйственного производства, в частности, растениеводства. Как показывает анализ судебной практики, такой вид землепользования и, соответственно, вид разрешенного использования земельного участка в составе береговой полосы может быть признан законным. Так, прокуратура предъявила иск о признании ничтожным договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства". Из материалов судебного дела следовало, что часть участка находилась в границах береговой полосы, что, по мнению прокуратуры, свидетельствовало о недопустимости использования спорного участка для иных целей, кроме общего пользования. Суд не согласился с мнением прокуратуры и отказал в удовлетворении иска, указав, что при первоначальном предоставлении земельного участка цель землепользования (для сельскохозяйственного производства) соответствовала действующим нормам законодательства <20>. В решении суда не сказано, о какой норме идет речь, но, вероятно, имеются в виду положения статьи 95 ЗК РСФСР и впоследствии статьи 102 ЗК РФ (в редакции до 5 июня 2006 года), о которых говорилось ранее.
(Мельников Н.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 7)Актуальным представляется вопрос о допустимости использования береговой полосы для ведения сельскохозяйственного производства, в частности, растениеводства. Как показывает анализ судебной практики, такой вид землепользования и, соответственно, вид разрешенного использования земельного участка в составе береговой полосы может быть признан законным. Так, прокуратура предъявила иск о признании ничтожным договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства". Из материалов судебного дела следовало, что часть участка находилась в границах береговой полосы, что, по мнению прокуратуры, свидетельствовало о недопустимости использования спорного участка для иных целей, кроме общего пользования. Суд не согласился с мнением прокуратуры и отказал в удовлетворении иска, указав, что при первоначальном предоставлении земельного участка цель землепользования (для сельскохозяйственного производства) соответствовала действующим нормам законодательства <20>. В решении суда не сказано, о какой норме идет речь, но, вероятно, имеются в виду положения статьи 95 ЗК РСФСР и впоследствии статьи 102 ЗК РФ (в редакции до 5 июня 2006 года), о которых говорилось ранее.
Статья: О судебном "исцелении" ничтожной сделки как санкции за недобросовестное поведение стороны сделки
(Ткачева М.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 4)Судом апелляционной инстанции в Постановлении от 13.12.2022 по данному делу <4> сделан следующий правовой вывод. Установив, что при фактическом исполнении сторонами договоров 2018 года истец не ссылался на их ничтожность, доказательства того, что данные договоры изначально заключались с целью их неисполнения либо ненадлежащего исполнения, в материалы дела не представлены, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для применения п. 5 ст. 166 ГК РФ к договорам. Поскольку решение о предоставлении земельных участков в аренду принимала администрация, агрофирма, полагавшаяся на действия органа публичной власти, не может быть признана недобросовестной. Администрации было известно требование закона о необходимости опубликования соответствующего извещения. Между тем она данную обязанность не исполнила, что свидетельствует о недобросовестности истца и нарушении пределов осуществления гражданских прав, установленных ст. 10 ГК РФ. При таком положении апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части признания недействительными договоров аренды земельных участков.
(Ткачева М.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 4)Судом апелляционной инстанции в Постановлении от 13.12.2022 по данному делу <4> сделан следующий правовой вывод. Установив, что при фактическом исполнении сторонами договоров 2018 года истец не ссылался на их ничтожность, доказательства того, что данные договоры изначально заключались с целью их неисполнения либо ненадлежащего исполнения, в материалы дела не представлены, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для применения п. 5 ст. 166 ГК РФ к договорам. Поскольку решение о предоставлении земельных участков в аренду принимала администрация, агрофирма, полагавшаяся на действия органа публичной власти, не может быть признана недобросовестной. Администрации было известно требование закона о необходимости опубликования соответствующего извещения. Между тем она данную обязанность не исполнила, что свидетельствует о недобросовестности истца и нарушении пределов осуществления гражданских прав, установленных ст. 10 ГК РФ. При таком положении апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части признания недействительными договоров аренды земельных участков.