Признание договора купли-продажи квартиры недействительным
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание договора купли-продажи квартиры недействительным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)5. Признание недействительным договора купли-продажи квартиры
(КонсультантПлюс, 2025)5. Признание недействительным договора купли-продажи квартиры
Нормативные акты
"КонсультантПлюс: Новости для юриста"ВС РФ признал действительной сделку по продаже квартиры, совершенную под влиянием мошенников (22.12.2025)
Формы
"Гражданское процессуальное право. Общая часть: учебник: в 2 т."
(том 1)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2022)1. Суд призван разрешать правовые споры и конфликты, возникающие в материально-правовой сфере. Лицо, считающее себя обладателем материального права, заявляющее о его нарушении, в поисках защиты обращается в суд и инициирует исковое производство. Так появляется истец, т.е. лицо, обращающееся в суд за защитой своего нарушенного права или охраняемого законом интереса. Возможны ситуации, когда в силу возраста, состояния здоровья, недостаточного образования и иных подобных причин лицу затруднительно обратиться в суд самому, в том числе и через представителя. Тогда закон допускает предъявление иска в его интересах другими лицами, которые будут при этом выступать от собственного имени. Например, прокурор может от своего имени, но в защиту интересов несовершеннолетнего лица предъявить иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. И истцом в данном случае будет несовершеннолетний гражданин. Процессуальный закон прямо определяет, что лицо, в интересах которого дело начато по заявлению лиц, обращающихся в суд за защитой прав, свобод и законных интересов других лиц, извещается судом о возникшем процессе и участвует в нем в качестве истца (ч. 2 ст. 38 ГПК РФ, ч. 2 ст. 38 КАС РФ).
(том 1)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2022)1. Суд призван разрешать правовые споры и конфликты, возникающие в материально-правовой сфере. Лицо, считающее себя обладателем материального права, заявляющее о его нарушении, в поисках защиты обращается в суд и инициирует исковое производство. Так появляется истец, т.е. лицо, обращающееся в суд за защитой своего нарушенного права или охраняемого законом интереса. Возможны ситуации, когда в силу возраста, состояния здоровья, недостаточного образования и иных подобных причин лицу затруднительно обратиться в суд самому, в том числе и через представителя. Тогда закон допускает предъявление иска в его интересах другими лицами, которые будут при этом выступать от собственного имени. Например, прокурор может от своего имени, но в защиту интересов несовершеннолетнего лица предъявить иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. И истцом в данном случае будет несовершеннолетний гражданин. Процессуальный закон прямо определяет, что лицо, в интересах которого дело начато по заявлению лиц, обращающихся в суд за защитой прав, свобод и законных интересов других лиц, извещается судом о возникшем процессе и участвует в нем в качестве истца (ч. 2 ст. 38 ГПК РФ, ч. 2 ст. 38 КАС РФ).
Статья: Юридический дайджест: банкротство физических лиц (практика Верховного Суда РФ)
(Фокин Е.А.)
("Цивилист", 2024, N 3)В рамках дела о банкротстве индивидуального предпринимателя Г.Б. Балаяна финансовый управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного в октябре 2001 г. Данный договор был заключен между В.А. Поляковой, А.Н. Поляковым, И.А. Поляковым, О.А. Акбатыровой (продавцами) и Р.Г. Балаян (покупателем). Обращение финансового управляющего в суд обосновывалось тем, что реальным приобретателем квартиры являлся Г.Б. Балаян.
(Фокин Е.А.)
("Цивилист", 2024, N 3)В рамках дела о банкротстве индивидуального предпринимателя Г.Б. Балаяна финансовый управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного в октябре 2001 г. Данный договор был заключен между В.А. Поляковой, А.Н. Поляковым, И.А. Поляковым, О.А. Акбатыровой (продавцами) и Р.Г. Балаян (покупателем). Обращение финансового управляющего в суд обосновывалось тем, что реальным приобретателем квартиры являлся Г.Б. Балаян.
Статья: Спор о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения) жилых помещений (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)О том, как признать недействительным договор купли-продажи, дарения жилого помещения, см. материалы "Спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)", "Спор о признании договора дарения жилого помещения недействительным (на основании судебной практики Московского городского суда)".
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)О том, как признать недействительным договор купли-продажи, дарения жилого помещения, см. материалы "Спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)", "Спор о признании договора дарения жилого помещения недействительным (на основании судебной практики Московского городского суда)".
Статья: Правовые позиции Конституционного Суда РФ по обеспечению конституционного права граждан на жилище
(Чирейкин Н.М.)
("Современное право", 2024, N 9)КС РФ отмечает, что "при признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным требуется соблюдение баланса интересов всех его участников". В рамках процедуры банкротства банков в настоящий момент "возврат в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества не сопровождается одновременным восстановлением того положения, какое имело место в момент совершения сделки" <7>. Другими словами, С.В. Кузьмин практически не сможет получить назад заплаченные банку денежные средства в момент признания банка банкротом и не сможет реализовать свое право на жилище, приобретя другое. Кроме того, остается открытым вопрос о возмещении С.В. Кузьмину денежных средств, потраченных на ремонт квартиры.
(Чирейкин Н.М.)
("Современное право", 2024, N 9)КС РФ отмечает, что "при признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным требуется соблюдение баланса интересов всех его участников". В рамках процедуры банкротства банков в настоящий момент "возврат в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества не сопровождается одновременным восстановлением того положения, какое имело место в момент совершения сделки" <7>. Другими словами, С.В. Кузьмин практически не сможет получить назад заплаченные банку денежные средства в момент признания банка банкротом и не сможет реализовать свое право на жилище, приобретя другое. Кроме того, остается открытым вопрос о возмещении С.В. Кузьмину денежных средств, потраченных на ремонт квартиры.
Статья: О доверительном правообладании не для цели обеспечения (fiducia cum amico). Размышления в связи с Определением судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 6 марта 2024 года N 305-ЭС20-20127(20)
(Репин Р.Р., Дятко А.Н.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)1) о признании договора купли-продажи спорной квартиры ничтожным, поскольку он был заключен лишь для вида и без намерения создать правовые последствия. По мнению финансового управляющего, заключенный договор купли-продажи квартиры был направлен на сокрытие ликвидного актива (спорной квартиры) и недопущение обращения на него взыскания по обязательствам должника. Именно Г.Б. Балаян являлся покупателем и приобретателем квартиры по данному договору;
(Репин Р.Р., Дятко А.Н.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)1) о признании договора купли-продажи спорной квартиры ничтожным, поскольку он был заключен лишь для вида и без намерения создать правовые последствия. По мнению финансового управляющего, заключенный договор купли-продажи квартиры был направлен на сокрытие ликвидного актива (спорной квартиры) и недопущение обращения на него взыскания по обязательствам должника. Именно Г.Б. Балаян являлся покупателем и приобретателем квартиры по данному договору;
Статья: Профессор РГГУ потерял квартиру после разговора с телефонными мошенниками
(Горелов А., Кавиева С., Русаков Е., Слащев В., Томилин И.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Возврат профессору Яковенко квартиры возможен, но ему предстоит пройти достаточно долгий путь. В первую очередь, необходимо в срочном порядке обратиться в правоохранительные органы с заявлением о преступлении и ходатайствовать о применении в отношении квартиры меры процессуального принуждения в виде ареста, что исключит возможность дальнейшей перепродажи квартиры третьим лицам. Затем в порядке гражданского судопроизводства принять меры по признанию договора купли-продажи квартиры недействительным. Важно отметить, что использовать для защиты своих прав уголовное и гражданское судопроизводство можно одновременно.
(Горелов А., Кавиева С., Русаков Е., Слащев В., Томилин И.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Возврат профессору Яковенко квартиры возможен, но ему предстоит пройти достаточно долгий путь. В первую очередь, необходимо в срочном порядке обратиться в правоохранительные органы с заявлением о преступлении и ходатайствовать о применении в отношении квартиры меры процессуального принуждения в виде ареста, что исключит возможность дальнейшей перепродажи квартиры третьим лицам. Затем в порядке гражданского судопроизводства принять меры по признанию договора купли-продажи квартиры недействительным. Важно отметить, что использовать для защиты своих прав уголовное и гражданское судопроизводство можно одновременно.
Ситуация: Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
"Законодательство о банкротстве: преемственность и новации: монография"
(Абдуллаева П.Р., Бандурина Н.В., Воронина Ю.М. и др.)
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2023)Еще более четкая позиция сформулирована в Постановлении Конституционного Суда РФ от 03.02.2022 N 5-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 61.2 и пункта 11 статьи 189.40 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой гражданина С.В. Кузьмина" <306>. Так, Конституционный Суд РФ формулирует, что "в силу различных, зачастую диаметрально противоположных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве, законодатель должен гарантировать баланс их прав и законных интересов, что, собственно, и служит публично-правовой целью института банкротства... Необходимость нахождения в законодательном регулировании, а равно в правоприменительной практике баланса интересов участников гражданского оборота при признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным требует учета как обстоятельств, обусловленных наличием дела о банкротстве, так и фактов, влияющих на возможности удовлетворения потребности гражданина в жилище" (абз. 4 п. 2 Постановления).
(Абдуллаева П.Р., Бандурина Н.В., Воронина Ю.М. и др.)
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2023)Еще более четкая позиция сформулирована в Постановлении Конституционного Суда РФ от 03.02.2022 N 5-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 61.2 и пункта 11 статьи 189.40 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой гражданина С.В. Кузьмина" <306>. Так, Конституционный Суд РФ формулирует, что "в силу различных, зачастую диаметрально противоположных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве, законодатель должен гарантировать баланс их прав и законных интересов, что, собственно, и служит публично-правовой целью института банкротства... Необходимость нахождения в законодательном регулировании, а равно в правоприменительной практике баланса интересов участников гражданского оборота при признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным требует учета как обстоятельств, обусловленных наличием дела о банкротстве, так и фактов, влияющих на возможности удовлетворения потребности гражданина в жилище" (абз. 4 п. 2 Постановления).
Статья: Продавец - банкрот. Вашу квартиру могут отобрать через 3 года после покупки
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2024, N 6)Целью сделки было причинение вреда кредиторам, что также может рассматриваться как основание недействительности сделки при введении процедуры банкротства в отношении должника. Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 30.05.2022 N Ф10-1226/2022 по делу N А54-5926/2018 установлено, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) финансовый управляющий обратилась в Арбитражный суд с заявлением, в котором просила признать договор купли-продажи квартиры недействительной сделкой и применить последствия ее недействительности в виде возврата указанной квартиры в конкурсную массу должника. Как установлено судами и следует из материалов дела, между продавцом и покупателем был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять в собственность 2-комнатную квартиру. Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры был подписан, регистрационные действия в отношении имущества были произведены в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Однако позднее в арбитражный суд было направлено заявление о признании продавца несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда продавец была признана несостоятельной (банкротом), в отношении ее открыта процедура банкротства - реализация имущества финансовым управляющим имуществом. Полагая, что договор купли-продажи квартиры недействителен по основаниям, предусмотренным статьями 10, 168 Гражданского кодекса РФ, финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2024, N 6)Целью сделки было причинение вреда кредиторам, что также может рассматриваться как основание недействительности сделки при введении процедуры банкротства в отношении должника. Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 30.05.2022 N Ф10-1226/2022 по делу N А54-5926/2018 установлено, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) финансовый управляющий обратилась в Арбитражный суд с заявлением, в котором просила признать договор купли-продажи квартиры недействительной сделкой и применить последствия ее недействительности в виде возврата указанной квартиры в конкурсную массу должника. Как установлено судами и следует из материалов дела, между продавцом и покупателем был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять в собственность 2-комнатную квартиру. Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры был подписан, регистрационные действия в отношении имущества были произведены в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Однако позднее в арбитражный суд было направлено заявление о признании продавца несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда продавец была признана несостоятельной (банкротом), в отношении ее открыта процедура банкротства - реализация имущества финансовым управляющим имуществом. Полагая, что договор купли-продажи квартиры недействителен по основаниям, предусмотренным статьями 10, 168 Гражданского кодекса РФ, финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли заключить договор аренды с лицом, которое является законным владельцем недвижимости, если его право собственности еще не зарегистрировано
(КонсультантПлюс, 2025)Исходя из указанных обстоятельств суды сделали вывод, что признание недействительным договора купли-продажи квартиры от 24.03.2015 свидетельствует об отсутствии у Боровского Д.Н. права распоряжаться данным объектом, в том числе и передавать его в аренду, что влечет за собой недействительность договора аренды от 12.05.2015.
Можно ли заключить договор аренды с лицом, которое является законным владельцем недвижимости, если его право собственности еще не зарегистрировано
(КонсультантПлюс, 2025)Исходя из указанных обстоятельств суды сделали вывод, что признание недействительным договора купли-продажи квартиры от 24.03.2015 свидетельствует об отсутствии у Боровского Д.Н. права распоряжаться данным объектом, в том числе и передавать его в аренду, что влечет за собой недействительность договора аренды от 12.05.2015.