Признание договора купли-продажи квартиры незаключенным
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание договора купли-продажи квартиры незаключенным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 558 ГК РФ Договор купли-продажи жилого помещения не признают незаключенным только потому, что в нем не указано, что у других лиц есть право пользоваться помещением >>>
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2023 N 88-8244/2023 по делу N 2-914/2022 (УИД 42RS0007-01-2022-000939-31)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора купли-продажи незаключенным.
Обстоятельства: Истец указал, что стороны подписали договор аренды квартиры, ответчик-1 (арендодатель) продал квартиру ответчику-2, договор не содержит условие о том, что арендатор и проживающие с ним лица сохраняют право пользования квартирой после ее приобретения покупателем.
Решение: Отказано.Вопреки доводам кассационной жалобы, суд первой инстанции правильно применил положения материального закона исходя из заявленных истцом требований о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, верно распределил бремя доказывания, оценил представленные доказательства в их совокупности, в связи с чем пришел к обоснованным выводам об отказе в удовлетворении иска, как избранный ненадлежащий способ защиты, а суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку доводам апелляционной жалобы.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора купли-продажи незаключенным.
Обстоятельства: Истец указал, что стороны подписали договор аренды квартиры, ответчик-1 (арендодатель) продал квартиру ответчику-2, договор не содержит условие о том, что арендатор и проживающие с ним лица сохраняют право пользования квартирой после ее приобретения покупателем.
Решение: Отказано.Вопреки доводам кассационной жалобы, суд первой инстанции правильно применил положения материального закона исходя из заявленных истцом требований о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, верно распределил бремя доказывания, оценил представленные доказательства в их совокупности, в связи с чем пришел к обоснованным выводам об отказе в удовлетворении иска, как избранный ненадлежащий способ защиты, а суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку доводам апелляционной жалобы.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
Статья: Спор о признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора (купли-продажи, инвестирования) (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Основной договор купли-продажи квартиры не заключен, однако фактически квартира была передана покупателю в соответствии с дополнительным соглашением, в связи с чем суд удовлетворил исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи основным. Ответственность за возмещение понесенных истцом убытков, возникших у него вследствие уклонения наследников от заключения основного договора купли-продажи квартиры, возложена на ответчиков.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Основной договор купли-продажи квартиры не заключен, однако фактически квартира была передана покупателю в соответствии с дополнительным соглашением, в связи с чем суд удовлетворил исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи основным. Ответственность за возмещение понесенных истцом убытков, возникших у него вследствие уклонения наследников от заключения основного договора купли-продажи квартиры, возложена на ответчиков.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)У. обратился в суд с иском к П. о разделе совместно нажитого имущества, ссылаясь на то, что состоял в браке с П. В период брака по договору купли-продажи супругами в совместную собственность приобретена квартира. Поскольку брачный договор между сторонами не заключался, соглашение о разделе совместно нажитого имущества не достигнуто, У. просил произвести раздел квартиры между ним и П. и признать за ним право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)У. обратился в суд с иском к П. о разделе совместно нажитого имущества, ссылаясь на то, что состоял в браке с П. В период брака по договору купли-продажи супругами в совместную собственность приобретена квартира. Поскольку брачный договор между сторонами не заключался, соглашение о разделе совместно нажитого имущества не достигнуто, У. просил произвести раздел квартиры между ним и П. и признать за ним право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Решением Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области удовлетворены исковые требования Ф. к ООО "СФ-Инвестиции" о признании права собственности на указанную квартиру. Суд указал в решении, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться нормами ГК РФ о подряде, а также специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Решением Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области удовлетворены исковые требования Ф. к ООО "СФ-Инвестиции" о признании права собственности на указанную квартиру. Суд указал в решении, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться нормами ГК РФ о подряде, а также специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства.
Формы
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами
(КонсультантПлюс, 2025)Сверх этого для договора купли-продажи квартиры существенным является еще одно условие. Это перечень лиц, которые проживают в квартире и по закону сохраняют право ею пользоваться, с указанием их прав на пользование жильем - если такие лица есть. Например, это наниматели квартиры (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Сверх этого для договора купли-продажи квартиры существенным является еще одно условие. Это перечень лиц, которые проживают в квартире и по закону сохраняют право ею пользоваться, с указанием их прав на пользование жильем - если такие лица есть. Например, это наниматели квартиры (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).
Статья: Раздел имущества после сожительства (Суд не стал возвращать петербуржцу квартиру, купленную экс-возлюбленной)
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 11)Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 17 мая 1995 года N 26-О, правовое регулирование брачных отношений в Российской Федерации осуществляется только государством. В настоящее время закон не признает незарегистрированный в органах записи актов гражданского состояния брак; такой брак не порождает правовых последствий. Сам по себе факт совместного проживания не может свидетельствовать о наличии между ними договоренности о создании совместной собственности. Какие-либо правовые последствия, предусмотренные Семейным кодексом Российской Федерации, могут наступить исключительно в связи с регистрацией брака в установленном законом порядке. Брак в установленном законом порядке между истицей и гражданским мужем зарегистрирован не был, более того, истица состояла в зарегистрированном браке, суд приходит к выводу о том, что правового значения для разрешения заявленных требований доводы истицы о фактических брачных отношениях и совместном ведении хозяйства сторон не имеют. При отсутствии гражданско-правового договора между сторонами в отношении правового режима приобретаемого имущества оснований для отнесения имущества к общему и определения доли истицы в праве общей долевой собственности на имущество не имеется. Заявляя требования о признании права собственности на жилое помещение, истица была обязана представить не только доказательства вложения в приобретение квартиры собственных денежных средств, но и наличие согласия гражданского мужа на приобретение объекта в общую с истицей собственность. Суд пришел к выводу о том, что брак между истицей и гражданским мужем не регистрировался, соглашений о создании совместной собственности не заключалось, истица стороной договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между ее гражданским мужем и продавцом квартиры, не являлась, соответственно, оснований для признания права собственности за истицей на спорную квартиру не имеется, истицей не доказан факт вложения своих денежных средств в приобретение спорного имущества, соглашений о приобретении недвижимого имущества в общую собственность истицы и ее гражданского мужа не заключалось, объективных доказательств существования препятствий для приобретения истицей спорной квартиры в свою собственность не представлено, соответственно, основания для признания единоличной собственности за истицей на спорную квартиру отсутствуют.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 11)Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 17 мая 1995 года N 26-О, правовое регулирование брачных отношений в Российской Федерации осуществляется только государством. В настоящее время закон не признает незарегистрированный в органах записи актов гражданского состояния брак; такой брак не порождает правовых последствий. Сам по себе факт совместного проживания не может свидетельствовать о наличии между ними договоренности о создании совместной собственности. Какие-либо правовые последствия, предусмотренные Семейным кодексом Российской Федерации, могут наступить исключительно в связи с регистрацией брака в установленном законом порядке. Брак в установленном законом порядке между истицей и гражданским мужем зарегистрирован не был, более того, истица состояла в зарегистрированном браке, суд приходит к выводу о том, что правового значения для разрешения заявленных требований доводы истицы о фактических брачных отношениях и совместном ведении хозяйства сторон не имеют. При отсутствии гражданско-правового договора между сторонами в отношении правового режима приобретаемого имущества оснований для отнесения имущества к общему и определения доли истицы в праве общей долевой собственности на имущество не имеется. Заявляя требования о признании права собственности на жилое помещение, истица была обязана представить не только доказательства вложения в приобретение квартиры собственных денежных средств, но и наличие согласия гражданского мужа на приобретение объекта в общую с истицей собственность. Суд пришел к выводу о том, что брак между истицей и гражданским мужем не регистрировался, соглашений о создании совместной собственности не заключалось, истица стороной договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между ее гражданским мужем и продавцом квартиры, не являлась, соответственно, оснований для признания права собственности за истицей на спорную квартиру не имеется, истицей не доказан факт вложения своих денежных средств в приобретение спорного имущества, соглашений о приобретении недвижимого имущества в общую собственность истицы и ее гражданского мужа не заключалось, объективных доказательств существования препятствий для приобретения истицей спорной квартиры в свою собственность не представлено, соответственно, основания для признания единоличной собственности за истицей на спорную квартиру отсутствуют.
Ситуация: Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Существенным условием договора купли-продажи является предмет договора. Необходимо точно идентифицировать недвижимое имущество, доля в котором подлежит передаче покупателю. Так, в договоре должны быть указаны кадастровый номер, площадь и адрес квартиры. При отсутствии этих данных в договоре впоследствии он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Существенным условием договора купли-продажи является предмет договора. Необходимо точно идентифицировать недвижимое имущество, доля в котором подлежит передаче покупателю. Так, в договоре должны быть указаны кадастровый номер, площадь и адрес квартиры. При отсутствии этих данных в договоре впоследствии он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
Статья: Спор о признании недействительным договора социального найма жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)2. Доказательства недействительности Договора социального найма жилого помещения: распоряжение префекта _____ округа г. Москвы от "___" ________ _____ г. N _____ о предоставлении Истцу Жилого помещения по социальному найму, которое не отменено и не признано недействительным/акт распределения жилых площадей, подписанный Правительством Москвы, в соответствии с которым Жилое помещение было закреплено за инвестором (ЗАО/_____)/договоры купли-продажи Жилого помещения, заключенные между ЗАО ____, ООО ____ и гражданином ____ от "___" ________ _____ г. N _____, в результате заключения которых Жилое помещение находится в собственности гражданина ______/документы, подтверждающие обращение Истца в Департамент городского имущества г. Москвы/ДЖПиЖФ г. Москвы с просьбой о предоставлении ему другого аналогичного по характеристикам Жилого помещения взамен занимаемого/вступивший в силу судебный акт, которым отказано в удовлетворении исковых требований ЗАО ____/______ к Истцу об обязании устранить нарушения права собственности в виде лишения Истца права пользования и владения Жилым помещением, освобождения Жилого помещения/материалы регистрационного дела Управления Росреестра по г. Москве/другие документы.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)2. Доказательства недействительности Договора социального найма жилого помещения: распоряжение префекта _____ округа г. Москвы от "___" ________ _____ г. N _____ о предоставлении Истцу Жилого помещения по социальному найму, которое не отменено и не признано недействительным/акт распределения жилых площадей, подписанный Правительством Москвы, в соответствии с которым Жилое помещение было закреплено за инвестором (ЗАО/_____)/договоры купли-продажи Жилого помещения, заключенные между ЗАО ____, ООО ____ и гражданином ____ от "___" ________ _____ г. N _____, в результате заключения которых Жилое помещение находится в собственности гражданина ______/документы, подтверждающие обращение Истца в Департамент городского имущества г. Москвы/ДЖПиЖФ г. Москвы с просьбой о предоставлении ему другого аналогичного по характеристикам Жилого помещения взамен занимаемого/вступивший в силу судебный акт, которым отказано в удовлетворении исковых требований ЗАО ____/______ к Истцу об обязании устранить нарушения права собственности в виде лишения Истца права пользования и владения Жилым помещением, освобождения Жилого помещения/материалы регистрационного дела Управления Росреестра по г. Москве/другие документы.
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Договору, опосредующему продажу объектов недвижимости, посвящены нормы § 7 гл. 30, ст. 549 - 558 ГК РФ. Этот договор именуется в ГК РФ и договором продажи недвижимости, и договором купли-продажи недвижимости, то есть эти понятии употребляются как синонимы. С учетом легальной дефиниции, содержащейся в п. 1 ст. 549 ГК РФ, можно предложить следующее определение данного договора: договор купли-продажи (договор продажи) недвижимого имущества - это договор, в силу которого одна сторона - продавец обязуется передать в собственность другой стороне - покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и оплатить его.
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Договору, опосредующему продажу объектов недвижимости, посвящены нормы § 7 гл. 30, ст. 549 - 558 ГК РФ. Этот договор именуется в ГК РФ и договором продажи недвижимости, и договором купли-продажи недвижимости, то есть эти понятии употребляются как синонимы. С учетом легальной дефиниции, содержащейся в п. 1 ст. 549 ГК РФ, можно предложить следующее определение данного договора: договор купли-продажи (договор продажи) недвижимого имущества - это договор, в силу которого одна сторона - продавец обязуется передать в собственность другой стороне - покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и оплатить его.
Статья: Существенные условия договора купли-продажи
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Цена отчуждаемой недвижимости также относится к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Цена отчуждаемой недвижимости также относится к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
Статья: Микрокредиты: обзор судов за 2020 год
(Демидова И.)
("Административное право", 2021, N 1)С учетом уточнения исковых требований ОЗПП, действующая в интересах А., просила признать незаключенным кредитный договор, исключить персональные данные истца из базы данных должников по кредиту, возместить убытки, связанные с незаключением договора купли-продажи жилого дома с земельным участком в виде уплаченного задатка, убытки, связанные с оказанием медицинской помощи, взыскать компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от взысканных сумм, возместить судебные расходы.
(Демидова И.)
("Административное право", 2021, N 1)С учетом уточнения исковых требований ОЗПП, действующая в интересах А., просила признать незаключенным кредитный договор, исключить персональные данные истца из базы данных должников по кредиту, возместить убытки, связанные с незаключением договора купли-продажи жилого дома с земельным участком в виде уплаченного задатка, убытки, связанные с оказанием медицинской помощи, взыскать компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от взысканных сумм, возместить судебные расходы.
Статья: Если продавец - мертвец. Комментарий к Определению Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 марта 2022 года N 78-КГ21-59-К3
(Смирнов С.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 10)Комментируя переход права собственности к первоначальному "покупателю", суд сослался на то, что квартира выбыла из владения "продавца" "помимо его воли". Заметим, однако, что на момент открытия наследства К.Д.Г. собственником квартиры согласно данным Росреестра считался именно наследодатель, который в действительности не заключал договор купли-продажи и не передавал владение.
(Смирнов С.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 10)Комментируя переход права собственности к первоначальному "покупателю", суд сослался на то, что квартира выбыла из владения "продавца" "помимо его воли". Заметим, однако, что на момент открытия наследства К.Д.Г. собственником квартиры согласно данным Росреестра считался именно наследодатель, который в действительности не заключал договор купли-продажи и не передавал владение.
Статья: Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В частности, договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако если сторонами не согласовано условие о цене и при этом такой договор исполнялся сторонами, то он признается заключенным.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В частности, договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако если сторонами не согласовано условие о цене и при этом такой договор исполнялся сторонами, то он признается заключенным.
Ситуация: Как купить квартиру в общую долевую собственность?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену продаваемой квартиры. При отсутствии этих данных договор может быть признан незаключенным (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену продаваемой квартиры. При отсутствии этих данных договор может быть признан незаключенным (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).