Признание договора займа договором долевого участия
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание договора займа договором долевого участия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВС РФ: Нормы об участии в долевом строительстве распространяются на договор вне зависимости от того, как стороны его поименовали (например, как предварительный), если фактически был заключен договор участия в долевом строительстве
Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 39-КГ23-13-К1 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. ст. 429, 431 ГК РФ, ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗЦелью заключения договора и соглашения к нему являлась именно передача квартиры, сделка фактически исполнена, цель сделки достигнута. В связи с этим оснований для признания данного договора, являющегося договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, недействительным или незаключенным не имеется.
Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 39-КГ23-13-К1 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. ст. 429, 431 ГК РФ, ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗЦелью заключения договора и соглашения к нему являлась именно передача квартиры, сделка фактически исполнена, цель сделки достигнута. В связи с этим оснований для признания данного договора, являющегося договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, недействительным или незаключенным не имеется.
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 N 07АП-5086/20(45) по делу N А45-42079/2019
Требование: Об отмене определения об отказе в удовлетворении заявления о признании недействительным акта о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления кредиторской задолженности по договорам беспроцентного займа, восстановления дебиторской задолженности по договорам участия в долевом строительстве.
Решение: Определение оставлено без изменения.Постановлением от 12.07.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 23.11.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа договоры займа признаны ничтожными в силу мнимости (безденежности), которые с учетом заключенных в дальнейшем договоров участия в долевом строительстве и договоров цессии с добросовестным приобретателем Подлузской Е.П., фактически направлены на вывод денежных средств должника в пользу Ревы Ю.А. в отсутствие встречного предоставления.
Требование: Об отмене определения об отказе в удовлетворении заявления о признании недействительным акта о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления кредиторской задолженности по договорам беспроцентного займа, восстановления дебиторской задолженности по договорам участия в долевом строительстве.
Решение: Определение оставлено без изменения.Постановлением от 12.07.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 23.11.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа договоры займа признаны ничтожными в силу мнимости (безденежности), которые с учетом заключенных в дальнейшем договоров участия в долевом строительстве и договоров цессии с добросовестным приобретателем Подлузской Е.П., фактически направлены на вывод денежных средств должника в пользу Ревы Ю.А. в отсутствие встречного предоставления.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Спор о компенсации морального вреда (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2024)- о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2023 N 33-14271/2023 (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.09.2023 N 88-22804/2023 данное Определение оставлено без изменения));
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2024)- о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2023 N 33-14271/2023 (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.09.2023 N 88-22804/2023 данное Определение оставлено без изменения));
Статья: Вопросы конкуренции залоговых прав участника долевого строительства и залогодержателя данных прав в деле о банкротстве застройщика
(Курдюков Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)Одним из оснований, позволяющим заимодавцу потребовать от заемщика досрочного исполнения обязательств по возврату займа, является ухудшение условий обеспечения либо его утрата по причинам, за которые заимодавец не отвечает <9>. Банкротство застройщика, не исполнившего обязанность по передаче дольщику объекта строительства, влечет существенное ухудшение обеспечения. Это обусловлено тем, что трансформация от залога прав до залога готового объекта становится невозможной. И в качестве обеспечения у заимодавца остаются права дольщика. При таких обстоятельствах возникают основания требовать от заемщика досрочного исполнения обязательств. В свою очередь заемщик далеко не всегда готов досрочно погасить имеющуюся задолженность. В рассматриваемой ситуации повышающим коэффициентом предпринимательского риска заимодавца является то обстоятельство, что фактически заемщик не владеет имуществом в виде земельных участков, а также возведенных на нем объектов. Данное имущество находится в собственности застройщика и составляет его конкурсную массу. При указанных обстоятельствах оправданными будут действия заимодавца по подаче заявления о включении суммы задолженности по договору целевого займа в реестр кредиторов застройщика в виде требований, обеспеченных залогом имущества, в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Подобные случаи нашли свое отражение в судебной практике. При рассмотрении дела о банкротстве застройщика по общим правилам банкротства организации дольщику было отказано в признании за ним статуса залогового кредитора. Основанием к отказу послужили установленные обстоятельства оплаты долевого взноса за счет целевого займа и передача банку в залог прав участника строительства. Возникшая конкуренция была разрешена в пользу банка путем включения кредитной задолженности в третью очередь реестра кредиторов должника <10>. В другом случае суд посчитал, что целевой кредит и нахождение у банка в залоге прав дольщика не являются безусловным условием для наделения заимодавца правами участника долевого строительства <11>. Также при одновременном рассмотрении судом заявлений заимодавца и дольщика, последнему было отказано во включении его требований в реестр по причине недействительности договора, предусматривающего его участие в долевом строительстве. В свою очередь, требования заимодавца были учтены судом в третьей очереди реестра требований кредиторов, с обеспечением в виде залога объекта долевого строительства, ввиду отсутствия с его стороны доказанных фактов недобросовестного поведения <12>. Применительно к настоящему исследованию приведенные случаи показывают, что суть рассматриваемой конкуренции может заключаться в определении баланса между формальным и фактическим основаниями для предъявления требований. С формальной позиции у застройщика перед заимодавцем нет обязательств. Застройщик отвечает перед участником строительства за невыполнение обязанностей по строительству объекта. Вместе с этим права участника строительства были оплачены застройщику из средств целевого займа. Фактически ипотекой заимодавца обременено имущество застройщика-банкрота, которым также обеспечены права требования участника строительства.
(Курдюков Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)Одним из оснований, позволяющим заимодавцу потребовать от заемщика досрочного исполнения обязательств по возврату займа, является ухудшение условий обеспечения либо его утрата по причинам, за которые заимодавец не отвечает <9>. Банкротство застройщика, не исполнившего обязанность по передаче дольщику объекта строительства, влечет существенное ухудшение обеспечения. Это обусловлено тем, что трансформация от залога прав до залога готового объекта становится невозможной. И в качестве обеспечения у заимодавца остаются права дольщика. При таких обстоятельствах возникают основания требовать от заемщика досрочного исполнения обязательств. В свою очередь заемщик далеко не всегда готов досрочно погасить имеющуюся задолженность. В рассматриваемой ситуации повышающим коэффициентом предпринимательского риска заимодавца является то обстоятельство, что фактически заемщик не владеет имуществом в виде земельных участков, а также возведенных на нем объектов. Данное имущество находится в собственности застройщика и составляет его конкурсную массу. При указанных обстоятельствах оправданными будут действия заимодавца по подаче заявления о включении суммы задолженности по договору целевого займа в реестр кредиторов застройщика в виде требований, обеспеченных залогом имущества, в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Подобные случаи нашли свое отражение в судебной практике. При рассмотрении дела о банкротстве застройщика по общим правилам банкротства организации дольщику было отказано в признании за ним статуса залогового кредитора. Основанием к отказу послужили установленные обстоятельства оплаты долевого взноса за счет целевого займа и передача банку в залог прав участника строительства. Возникшая конкуренция была разрешена в пользу банка путем включения кредитной задолженности в третью очередь реестра кредиторов должника <10>. В другом случае суд посчитал, что целевой кредит и нахождение у банка в залоге прав дольщика не являются безусловным условием для наделения заимодавца правами участника долевого строительства <11>. Также при одновременном рассмотрении судом заявлений заимодавца и дольщика, последнему было отказано во включении его требований в реестр по причине недействительности договора, предусматривающего его участие в долевом строительстве. В свою очередь, требования заимодавца были учтены судом в третьей очереди реестра требований кредиторов, с обеспечением в виде залога объекта долевого строительства, ввиду отсутствия с его стороны доказанных фактов недобросовестного поведения <12>. Применительно к настоящему исследованию приведенные случаи показывают, что суть рассматриваемой конкуренции может заключаться в определении баланса между формальным и фактическим основаниями для предъявления требований. С формальной позиции у застройщика перед заимодавцем нет обязательств. Застройщик отвечает перед участником строительства за невыполнение обязанностей по строительству объекта. Вместе с этим права участника строительства были оплачены застройщику из средств целевого займа. Фактически ипотекой заимодавца обременено имущество застройщика-банкрота, которым также обеспечены права требования участника строительства.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)В иске дольщика о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенных должником с иными лицами в отношении спорных квартир, отказано.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)В иске дольщика о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенных должником с иными лицами в отношении спорных квартир, отказано.
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)13. Нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)13. Нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).