Продажа арендованного здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа арендованного здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Продажа имущества, находящегося в оперативном управлении
(КонсультантПлюс, 2025)Нельзя продать арендатору часть здания, находящегося в оперативном управлении, если оно используется в муниципальных целях и арендуемая часть не может быть сформирована как обособленный объект
(КонсультантПлюс, 2025)Нельзя продать арендатору часть здания, находящегося в оперативном управлении, если оно используется в муниципальных целях и арендуемая часть не может быть сформирована как обособленный объект
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Розничная купля-продажа1. Применение к договору найма-продажи норм, регулирующих договор аренды здания (сооружения)
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
(ред. от 24.06.2025)Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)9) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса;
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)9) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса;
Готовое решение: Как провести закупку по 223-ФЗ у единственного поставщика
(КонсультантПлюс, 2025)Следует учитывать, что по Гражданскому кодексу РФ отдельные виды договоров можно заключать только в письменной форме. Например, договоры о продаже недвижимости или об аренде здания заключаются только путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. ст. 550, 651 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Следует учитывать, что по Гражданскому кодексу РФ отдельные виды договоров можно заключать только в письменной форме. Например, договоры о продаже недвижимости или об аренде здания заключаются только путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. ст. 550, 651 ГК РФ).
Путеводитель по судебной практике. Аренда зданий и сооруженийРеализация товаров (работ, услуг) на территории РФ облагается налогом на добавленную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В целях налогообложения аренда недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относится к услугам. При оказании данных услуг налоговая база определяется исходя из суммы арендной платы. Однако на практике возникает вопрос: включается ли НДС в сумму арендной платы при отсутствии в договоре такого указания?
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора- площадь, имеющую объемное или линейное выражение, например часть площади холла в здании для установки платежного терминала или автомата по продаже воды и т.п., часть площади подземного перехода, часть помещения и т.п.;
Готовое решение: Что нужно знать о заключении договора
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание, что некоторые договоры могут быть заключены только этим способом. В частности, это касается продажи недвижимости, аренды здания или сооружения. Такие сделки без единого договора-документа недействительны (п. 4 ст. 434, ст. 550, п. 1 ст. 651 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание, что некоторые договоры могут быть заключены только этим способом. В частности, это касается продажи недвижимости, аренды здания или сооружения. Такие сделки без единого договора-документа недействительны (п. 4 ст. 434, ст. 550, п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Готовое решение: Какие требования предъявляются к сделкам с недвижимостью
(КонсультантПлюс, 2025)Для некоторых договоров это обязательное требование. Например, именно так нужно заключать договоры купли-продажи недвижимости, аренды здания или сооружения, ипотеки (ст. 550, п. 1 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Обмен письмами и другими документами в этих случаях точно не подойдет.
(КонсультантПлюс, 2025)Для некоторых договоров это обязательное требование. Например, именно так нужно заключать договоры купли-продажи недвижимости, аренды здания или сооружения, ипотеки (ст. 550, п. 1 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Обмен письмами и другими документами в этих случаях точно не подойдет.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)<1> Несколько отвлекаясь от обстоятельства данного дела, проиллюстрируем этот факт на таком примере. Предположим, что продавец здания, в котором он ведет свою хозяйственную деятельность, продал здание с тем расчетом, чтобы за счет суммы оплаты приобрести иное более пригодное здание и продолжать свою работу. Однако после продажи и передачи здания обнаружились фактическая неплатежеспособность покупателя и наличие у него других кредиторов. Если при таких условиях продавец принимает решение взять ранее проданное здание в аренду с тем, чтобы иметь возможность продолжать свою деятельность, а также допуская, что за счет арендной платы покупатель сможет восстановить свою платежеспособность или, во всяком случае, не ухудшить своего финансового положения, то такой договор аренды никак не может рассматриваться как причиняющий вред правам кредиторов, хотя бы арендатор и точно знал о неплатежеспособности арендодателя и сам являлся его кредитором. Нужно полагать, что именно природа договора аренды, который не имеет целью уменьшение имущества лица, но, напротив, увеличивает его имущество за счет арендной платы, объясняет, почему аренда не отнесена законом к числу сделок, которые могут причинить вред кредиторам этого лица.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)<1> Несколько отвлекаясь от обстоятельства данного дела, проиллюстрируем этот факт на таком примере. Предположим, что продавец здания, в котором он ведет свою хозяйственную деятельность, продал здание с тем расчетом, чтобы за счет суммы оплаты приобрести иное более пригодное здание и продолжать свою работу. Однако после продажи и передачи здания обнаружились фактическая неплатежеспособность покупателя и наличие у него других кредиторов. Если при таких условиях продавец принимает решение взять ранее проданное здание в аренду с тем, чтобы иметь возможность продолжать свою деятельность, а также допуская, что за счет арендной платы покупатель сможет восстановить свою платежеспособность или, во всяком случае, не ухудшить своего финансового положения, то такой договор аренды никак не может рассматриваться как причиняющий вред правам кредиторов, хотя бы арендатор и точно знал о неплатежеспособности арендодателя и сам являлся его кредитором. Нужно полагать, что именно природа договора аренды, который не имеет целью уменьшение имущества лица, но, напротив, увеличивает его имущество за счет арендной платы, объясняет, почему аренда не отнесена законом к числу сделок, которые могут причинить вред кредиторам этого лица.
Готовое решение: Как составить договор аренды будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)Важно помнить, что до регистрации договора аренды нужно зарегистрировать право собственности на объект. Для арендатора это означает, что до регистрации он не сможет ссылаться на договор в спорах с третьими лицами (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, арендодатель продал здание, которое вы арендуете. Если долгосрочный договор зарегистрирован, вы можете остаться в здании на тех же условиях (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то новый собственник может заставить вас освободить объект, если вы не докажете, что он знал или должен был знать об аренде (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).
(КонсультантПлюс, 2025)Важно помнить, что до регистрации договора аренды нужно зарегистрировать право собственности на объект. Для арендатора это означает, что до регистрации он не сможет ссылаться на договор в спорах с третьими лицами (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, арендодатель продал здание, которое вы арендуете. Если долгосрочный договор зарегистрирован, вы можете остаться в здании на тех же условиях (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то новый собственник может заставить вас освободить объект, если вы не докажете, что он знал или должен был знать об аренде (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)К сожалению, судебная практика при оценке подобных ситуаций совершенно игнорирует вопрос об основании прекращения соответствующих обязательств. Руководствуясь не основанными на законе, интуитивными, а иногда и вовсе публично-правовыми соображениями, для случаев продажи арендуемых зданий (сооружений) практика ВАС РФ в качестве момента прекращения обязательств арендатора презюмирует момент заключения договора купли-продажи (см. п. 5 Постановления Пленума от 17 ноября 2011 г. N 73), для случаев же продажи арендуемого земельного участка - момент перехода права собственности (см. п. 7 Постановления Пленума от 17 ноября 2011 г. N 73).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)К сожалению, судебная практика при оценке подобных ситуаций совершенно игнорирует вопрос об основании прекращения соответствующих обязательств. Руководствуясь не основанными на законе, интуитивными, а иногда и вовсе публично-правовыми соображениями, для случаев продажи арендуемых зданий (сооружений) практика ВАС РФ в качестве момента прекращения обязательств арендатора презюмирует момент заключения договора купли-продажи (см. п. 5 Постановления Пленума от 17 ноября 2011 г. N 73), для случаев же продажи арендуемого земельного участка - момент перехода права собственности (см. п. 7 Постановления Пленума от 17 ноября 2011 г. N 73).
Готовое решение: Как продать государственное или муниципальное имущество, находящееся в оперативном управлении
(КонсультантПлюс, 2025)Судебная практика: нельзя продать арендатору часть здания, если она не является обособленным объектом
(КонсультантПлюс, 2025)Судебная практика: нельзя продать арендатору часть здания, если она не является обособленным объектом
Готовое решение: Как оформить сделку купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2025)Чтобы продать здание с обременением в виде аренды, нужно оформить сделку купли-продажи здания в общем порядке.
(КонсультантПлюс, 2025)Чтобы продать здание с обременением в виде аренды, нужно оформить сделку купли-продажи здания в общем порядке.