Продажа доли в коммунальной квартире
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа доли в коммунальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 18.01.2023 N 88-990/2023 по делу N 2-1298/2022
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: О признании преимущественного права на приобретение доли, о переводе прав по договору купли-продажи.
Решение: Отказано.Отклоняя доводы апелляционной жалобы, о том, что суд при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции не дал надлежащей оценки отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором N, в котором указано, что 07.10.2020 почтовое отправление вручено адресату, в то время как ответчиком Ч. указанное письмо передано нотариусу М.В.А., удостоверившему договор купли-продажи долей квартиры заключенный между ответчиками, суд апелляционной инстанции исходил из того, что данное уведомление возвратилось в адрес Ч. как невостребованное М.В.Е. в отделении почтовой связи, учитывая, что такое письменное доказательство имеется в материалах дела, тогда как ошибка сотрудника почты в заполнении электронного реестра почтовой корреспонденции, носящего исключительно информационный характер, не свидетельствует о нарушении Ч. порядка уведомления истца о продаже спорных долей в коммунальной квартире. Исходя из анализа статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации достаточными условиями соблюдения порядка продажи долей является направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также не получение согласия указанного лица на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца. В рассматриваемом случае, представленными в материалы дела доказательствами факт направления Ч. в адрес истца уведомления о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на квартиру подтвержден, равно как подтверждена осведомленность истца о таком намерении, что прямо следует из пояснений истца, данных суду первой инстанции. Поскольку истец согласие на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество не выразила, постольку Ч. обоснованно полагал, что истец отказалась от преимущественного права покупки спорных долей, в связи с чем заключил договор купли-продажи с Д.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: О признании преимущественного права на приобретение доли, о переводе прав по договору купли-продажи.
Решение: Отказано.Отклоняя доводы апелляционной жалобы, о том, что суд при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции не дал надлежащей оценки отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором N, в котором указано, что 07.10.2020 почтовое отправление вручено адресату, в то время как ответчиком Ч. указанное письмо передано нотариусу М.В.А., удостоверившему договор купли-продажи долей квартиры заключенный между ответчиками, суд апелляционной инстанции исходил из того, что данное уведомление возвратилось в адрес Ч. как невостребованное М.В.Е. в отделении почтовой связи, учитывая, что такое письменное доказательство имеется в материалах дела, тогда как ошибка сотрудника почты в заполнении электронного реестра почтовой корреспонденции, носящего исключительно информационный характер, не свидетельствует о нарушении Ч. порядка уведомления истца о продаже спорных долей в коммунальной квартире. Исходя из анализа статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации достаточными условиями соблюдения порядка продажи долей является направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также не получение согласия указанного лица на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца. В рассматриваемом случае, представленными в материалы дела доказательствами факт направления Ч. в адрес истца уведомления о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на квартиру подтвержден, равно как подтверждена осведомленность истца о таком намерении, что прямо следует из пояснений истца, данных суду первой инстанции. Поскольку истец согласие на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество не выразила, постольку Ч. обоснованно полагал, что истец отказалась от преимущественного права покупки спорных долей, в связи с чем заключил договор купли-продажи с Д.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.11.2022 N 33-13190/2022
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О признании права выкупа комнаты в коммунальной квартире по реальной рыночной стоимости; 2) Об обязании заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа по реальной рыночной стоимости.
Обстоятельства: Истец указывает на то, что он имел намерение приобрести дополнительные доли в коммунальной квартире, однако предложенная ответчиком стоимость долей, по мнению истца, не соответствует рыночному предложению.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Между тем, судебная коллегия полагает, что при вынесении обжалуемого решения, не приняв в качестве относимого и допустимого доказательства заключение судебной экспертизы по мотиву того, что оценка экспертами произведена комнаты в коммунальной квартире, в то время как предметом договора купли-продажи являются доли в коммунальной квартире, судом первой инстанции не было учтено следующее.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О признании права выкупа комнаты в коммунальной квартире по реальной рыночной стоимости; 2) Об обязании заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа по реальной рыночной стоимости.
Обстоятельства: Истец указывает на то, что он имел намерение приобрести дополнительные доли в коммунальной квартире, однако предложенная ответчиком стоимость долей, по мнению истца, не соответствует рыночному предложению.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Между тем, судебная коллегия полагает, что при вынесении обжалуемого решения, не приняв в качестве относимого и допустимого доказательства заключение судебной экспертизы по мотиву того, что оценка экспертами произведена комнаты в коммунальной квартире, в то время как предметом договора купли-продажи являются доли в коммунальной квартире, судом первой инстанции не было учтено следующее.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как продать комнату в коммунальной квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2024)Вы вправе продать комнату в коммунальной квартире любому лицу, если остальные участники долевой собственности не приобретут комнату в течение месяца со дня извещения. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой комнаты, такая комната может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2024)Вы вправе продать комнату в коммунальной квартире любому лицу, если остальные участники долевой собственности не приобретут комнату в течение месяца со дня извещения. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой комнаты, такая комната может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Статья: Проблема осуществления исполнительных мер приставом в отношении имущественного права должника на общую совместную собственность, принадлежащую должнику и членам его семьи по исполнительному производству и гражданскому процессу
(Зарубин А.В.)
("Администратор суда", 2024, N 2)Суд имеет возможность отступить от равенства доли каждого из супругов в их общей собственности с целью учета интересов несовершеннолетнего ребенка и (или) с целью учета заслуживающего внимания интересов одного из супругов в том случае, когда он не имел дохода по неуважительной причине и (или) истратил общую собственность супругов с ущербом интересу семьи, вследствие чего появились долги. Общий долг, исходя из исполнительного производства, супругов в случае развода при необходимости разделения их общей собственности распределяется на каждого супруга в зависимости от присужденной супругу доли. Доля, выделенная из недвижимой собственности, которой может быть, например, квартира должника-супруга, находившаяся до раздела в их совместной собственности, подлежит реализации путем продажи супругу должника с целью уменьшения долговой нагрузки, исходя из исполнительного документа, ввиду необходимости соблюдения законного права и интереса супруга должника и его несовершеннолетнего ребенка, при наличии его у должника либо если супруг должника, в том числе бывший, от покупки отказывается, с публичных торгов, тогда квартира семьи должника становится коммунальной, т.е. доля в ней продается сторонним лицам и там начинают проживать люди, порой не связанные семейными отношениями, в этой ситуации возможно нарушение прав как супруга должника, в том числе бывшего, так и его детей путем подселения профессиональных рейдеров, которые не дадут спокойно жить в квартире. В такой ситуации супругу должника, в том числе бывшему, придется обращаться в суд с иском о выселении профессиональных рейдеров - соседей с приложением всех необходимых доказательств нарушения его законных прав на единственное жилье. Если суд удовлетворит иск, то в дело вступают судебные приставы-исполнители, которые обязаны будут выселить рейдеров.
(Зарубин А.В.)
("Администратор суда", 2024, N 2)Суд имеет возможность отступить от равенства доли каждого из супругов в их общей собственности с целью учета интересов несовершеннолетнего ребенка и (или) с целью учета заслуживающего внимания интересов одного из супругов в том случае, когда он не имел дохода по неуважительной причине и (или) истратил общую собственность супругов с ущербом интересу семьи, вследствие чего появились долги. Общий долг, исходя из исполнительного производства, супругов в случае развода при необходимости разделения их общей собственности распределяется на каждого супруга в зависимости от присужденной супругу доли. Доля, выделенная из недвижимой собственности, которой может быть, например, квартира должника-супруга, находившаяся до раздела в их совместной собственности, подлежит реализации путем продажи супругу должника с целью уменьшения долговой нагрузки, исходя из исполнительного документа, ввиду необходимости соблюдения законного права и интереса супруга должника и его несовершеннолетнего ребенка, при наличии его у должника либо если супруг должника, в том числе бывший, от покупки отказывается, с публичных торгов, тогда квартира семьи должника становится коммунальной, т.е. доля в ней продается сторонним лицам и там начинают проживать люди, порой не связанные семейными отношениями, в этой ситуации возможно нарушение прав как супруга должника, в том числе бывшего, так и его детей путем подселения профессиональных рейдеров, которые не дадут спокойно жить в квартире. В такой ситуации супругу должника, в том числе бывшему, придется обращаться в суд с иском о выселении профессиональных рейдеров - соседей с приложением всех необходимых доказательств нарушения его законных прав на единственное жилье. Если суд удовлетворит иск, то в дело вступают судебные приставы-исполнители, которые обязаны будут выселить рейдеров.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)4. При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)4. При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 22.04.2024, с изм. от 25.04.2024)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2024)2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
(ред. от 22.04.2024, с изм. от 25.04.2024)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2024)2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.