Продажа доли в квартире сособственнику
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа доли в квартире сособственнику (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Права собственников и проживающих с ними лиц на жилое помещение: Собственник доли жилого помещения хочет признать преимущественное право покупки доли и перевести на себя права и обязанности покупателя по договору
(КонсультантПлюс, 2026)По мнению Собственника доли жилого помещения (в том числе жилого дома), другой Сособственник в нарушение преимущественного права покупки доли заключил договор купли-продажи доли с другим лицом. Собственник доли жилого помещения не был уведомлен Сособственником о продаже доли, либо доля продана Сособственником другому лицу, несмотря на выраженное желание Собственника доли ее приобрести, либо имели место иные нарушения преимущественного права покупки.
(КонсультантПлюс, 2026)По мнению Собственника доли жилого помещения (в том числе жилого дома), другой Сособственник в нарушение преимущественного права покупки доли заключил договор купли-продажи доли с другим лицом. Собственник доли жилого помещения не был уведомлен Сособственником о продаже доли, либо доля продана Сособственником другому лицу, несмотря на выраженное желание Собственника доли ее приобрести, либо имели место иные нарушения преимущественного права покупки.
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Права собственников и проживающих с ними лиц на жилое помещение: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2026)1.9. Собственник доли жилого помещения считает, что Сособственник нарушил его преимущественное право покупки доли, заключив договор купли-продажи с другим лицом
(КонсультантПлюс, 2026)1.9. Собственник доли жилого помещения считает, что Сособственник нарушил его преимущественное право покупки доли, заключив договор купли-продажи с другим лицом
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Отграничение принуждения к совершению сделки или к отказу от ее совершения от вымогательства
(Курсаев А.В.)
("Уголовное право", 2023, N 9)Проведенный нами анализ судебной практики по ст. 179 УК РФ показал, что в качестве сделок выступали договор купли-продажи (продажи доли в квартире сособственником <38> либо целой квартиры <39>, покупки автомобиля <40>, в том числе автомобиля, имевшего повреждения в результате дорожно-транспортного происшествия <41>, земельного участка, в отношении которого ранее была достигнута устная договоренность о продаже, получен задаток, однако потерпевший нашел другого покупателя <42>), мены (квартиры на иное жилое помещение <43> либо одного автомобиля на автомобиль другой марки <44>), найма жилого помещения <45>, аренды (земельного участка) <46>, договор субподряда на проведение строительных работ <47>.
(Курсаев А.В.)
("Уголовное право", 2023, N 9)Проведенный нами анализ судебной практики по ст. 179 УК РФ показал, что в качестве сделок выступали договор купли-продажи (продажи доли в квартире сособственником <38> либо целой квартиры <39>, покупки автомобиля <40>, в том числе автомобиля, имевшего повреждения в результате дорожно-транспортного происшествия <41>, земельного участка, в отношении которого ранее была достигнута устная договоренность о продаже, получен задаток, однако потерпевший нашел другого покупателя <42>), мены (квартиры на иное жилое помещение <43> либо одного автомобиля на автомобиль другой марки <44>), найма жилого помещения <45>, аренды (земельного участка) <46>, договор субподряда на проведение строительных работ <47>.
Статья: О допустимости принятия в единоличную собственность нового сособственника. Об одной законодательной новелле
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)Возьмем пример с куплей-продажей доли в жилом помещении. Действительно, собственник или сособственник может выделить из своей собственности 1/4, 1/6, 1/8 и т.д. размеры долей и совершить с такими долями желаемую гражданско-правовую сделку, причем в пользу как одного, так и нескольких лиц. Но при совершении сделок подобного рода (в их различных вариациях и сочетаниях) всегда должен учитываться и соблюдаться обозначенный ограничитель. В результате совершения подобной сделки общая площадь жилого помещения, приходящаяся на каждого сособственника, должна быть не менее 6 кв. м. Данный фактор всегда должен отслеживаться и нотариусами в процессе нотариального удостоверения сделок, и государственными регистраторами в процессе регистрации перехода права собственности. В противном случае наступят четко обозначенные юридические последствия - совершенная сделка будет считаться ничтожной.
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)Возьмем пример с куплей-продажей доли в жилом помещении. Действительно, собственник или сособственник может выделить из своей собственности 1/4, 1/6, 1/8 и т.д. размеры долей и совершить с такими долями желаемую гражданско-правовую сделку, причем в пользу как одного, так и нескольких лиц. Но при совершении сделок подобного рода (в их различных вариациях и сочетаниях) всегда должен учитываться и соблюдаться обозначенный ограничитель. В результате совершения подобной сделки общая площадь жилого помещения, приходящаяся на каждого сособственника, должна быть не менее 6 кв. м. Данный фактор всегда должен отслеживаться и нотариусами в процессе нотариального удостоверения сделок, и государственными регистраторами в процессе регистрации перехода права собственности. В противном случае наступят четко обозначенные юридические последствия - совершенная сделка будет считаться ничтожной.
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8
(ред. от 02.07.2009)
"О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"10. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.
(ред. от 02.07.2009)
"О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"10. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.
"Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)В рассматриваемой ситуации доли супругов в натуре не выделены, иных сособственников объекта, кроме должника и его бывшей супруги, не имеется, а спорный жилой дом не является ни для должника, ни для бывшей супруги единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением. При таких условиях у судов отсутствовали правовые основания для утверждения положения о продаже на торгах только доли должника в праве собственности на жилой дом.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)В рассматриваемой ситуации доли супругов в натуре не выделены, иных сособственников объекта, кроме должника и его бывшей супруги, не имеется, а спорный жилой дом не является ни для должника, ни для бывшей супруги единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением. При таких условиях у судов отсутствовали правовые основания для утверждения положения о продаже на торгах только доли должника в праве собственности на жилой дом.
Статья: Особенности оформления сделок с долями жилых помещений
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Долю в праве собственности на жилое помещение можно отчуждать. Однако расцвет квартирного рейдерства <2> заставил законодателя ввести в 2016 году обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости <3>. Так, М.Н. Илюшина писала: "Понятно, что самым незащищенным собственником в современном правовом поле оказался участник общей собственности" <4>. Квартирные рейдеры недорого покупали маленькую долю квартиры, вселялись в нее и вынуждали своего сособственника продать им оставшуюся долю в ущерб себе. А затем, захватив таким образом всю квартиру, продавали ее по рыночной стоимости, зарабатывая при этом крупные суммы денег.
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Долю в праве собственности на жилое помещение можно отчуждать. Однако расцвет квартирного рейдерства <2> заставил законодателя ввести в 2016 году обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости <3>. Так, М.Н. Илюшина писала: "Понятно, что самым незащищенным собственником в современном правовом поле оказался участник общей собственности" <4>. Квартирные рейдеры недорого покупали маленькую долю квартиры, вселялись в нее и вынуждали своего сособственника продать им оставшуюся долю в ущерб себе. А затем, захватив таким образом всю квартиру, продавали ее по рыночной стоимости, зарабатывая при этом крупные суммы денег.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)1.1. Часть 1.1 комментируемой статьи была введена Федеральным законом от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ. Ее принятие обусловлено возникновением проблемы так называемых "профессиональных соседей", когда всякого рода мошенники покупали микроскопические доли в жилых помещениях, в результате чего получали легальное право на вселение в них. Впоследствии они создавали невыносимые условия для своих соседей-сособственников и ставили их перед выбором: либо предлагали выкупить их долю по баснословной цене, либо, наоборот, предлагали сособственникам продать свою долю по крайне низкой цене. В связи с этим было введено предусмотренное ч. 1.1 положение, в соответствии с которым собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Под такими действиями имеются в виду прежде всего совершение сделок с долями (купля-продажа, дарение и др.) Соответственно, сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных комментируемой частью, являются ничтожными. Однако указанное правило не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)1.1. Часть 1.1 комментируемой статьи была введена Федеральным законом от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ. Ее принятие обусловлено возникновением проблемы так называемых "профессиональных соседей", когда всякого рода мошенники покупали микроскопические доли в жилых помещениях, в результате чего получали легальное право на вселение в них. Впоследствии они создавали невыносимые условия для своих соседей-сособственников и ставили их перед выбором: либо предлагали выкупить их долю по баснословной цене, либо, наоборот, предлагали сособственникам продать свою долю по крайне низкой цене. В связи с этим было введено предусмотренное ч. 1.1 положение, в соответствии с которым собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Под такими действиями имеются в виду прежде всего совершение сделок с долями (купля-продажа, дарение и др.) Соответственно, сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных комментируемой частью, являются ничтожными. Однако указанное правило не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
Статья: Актуальные вопросы судебной практики рассмотрения дел, связанных с реализацией общего имущества супругов в процедуре банкротства
(Селецкая С.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)АО "Райффайзенбанк" в данном случае настаивало на продаже всей квартиры, а не доли в праве собственности, поскольку квартира является предметом залога в пользу банка, а все ее сособственники признаются созалогодателями и отвечают перед банком по обязательствам из кредитного договора солидарно.
(Селецкая С.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)АО "Райффайзенбанк" в данном случае настаивало на продаже всей квартиры, а не доли в праве собственности, поскольку квартира является предметом залога в пользу банка, а все ее сособственники признаются созалогодателями и отвечают перед банком по обязательствам из кредитного договора солидарно.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)<408> Речь, разумеется, идет о сделках с существующими долями в праве, образовавшимися в силу закона или договора. Единоличный собственник вещи (делимой или неделимой) не может своим односторонним волеизъявлением искусственно создать общую собственность на нее с тем, чтобы впоследствии отчуждать новым "сособственникам" произвольно образованные им доли в праве на вещь (а не отдельные части делимой вещи в качестве самостоятельных вещей). При ином подходе могут возникнуть абсурдные ситуации, нарушающие экономическое назначение вещей и не соответствующие существу отношений общей собственности вроде имевших место случаев продажи собственниками жилья чисто символических "долей в праве" на эти недвижимые вещи с целью создания для их приобретателей оснований для регистрации их проживания. Это обстоятельство удачно подметил и обосновал К.И. Скловский (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. С. 223 - 224).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)<408> Речь, разумеется, идет о сделках с существующими долями в праве, образовавшимися в силу закона или договора. Единоличный собственник вещи (делимой или неделимой) не может своим односторонним волеизъявлением искусственно создать общую собственность на нее с тем, чтобы впоследствии отчуждать новым "сособственникам" произвольно образованные им доли в праве на вещь (а не отдельные части делимой вещи в качестве самостоятельных вещей). При ином подходе могут возникнуть абсурдные ситуации, нарушающие экономическое назначение вещей и не соответствующие существу отношений общей собственности вроде имевших место случаев продажи собственниками жилья чисто символических "долей в праве" на эти недвижимые вещи с целью создания для их приобретателей оснований для регистрации их проживания. Это обстоятельство удачно подметил и обосновал К.И. Скловский (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. С. 223 - 224).
Статья: Положения пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации: анализ правоприменительной практики Верховного Суда
(Мыскин А.В.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 1)Ситуация третья. Достаточно любопытное и в то же время простое дело было зафиксировано в практике Верховного Суда (Определение N 5-КГ17-109 от 18 июля 2017 г.). Мужчине и его взрослой дочери на праве общей долевой собственности принадлежало жилое помещение - по 1/2 доли у каждого. В 2008 г. дочь, будучи замужем, вселила в это жилое помещение своего мужа в качестве члена своей семьи, причем отец дочери, как сособственник жилья, дал свое согласие на вселение зятя в жилое помещение <11>. Муж вселился в жилое помещение фактически, но без регистрации в нем по месту жительства. В 2014 г. отец продал свою долю в праве собственности на жилое помещение (1/2) посторонним лицам (видимо, с соблюдением правил о преимущественном праве покупки). Новые же собственники практически сразу предъявили иск о выселении мужа как члена семьи прежнего собственника из жилого помещения.
(Мыскин А.В.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 1)Ситуация третья. Достаточно любопытное и в то же время простое дело было зафиксировано в практике Верховного Суда (Определение N 5-КГ17-109 от 18 июля 2017 г.). Мужчине и его взрослой дочери на праве общей долевой собственности принадлежало жилое помещение - по 1/2 доли у каждого. В 2008 г. дочь, будучи замужем, вселила в это жилое помещение своего мужа в качестве члена своей семьи, причем отец дочери, как сособственник жилья, дал свое согласие на вселение зятя в жилое помещение <11>. Муж вселился в жилое помещение фактически, но без регистрации в нем по месту жительства. В 2014 г. отец продал свою долю в праве собственности на жилое помещение (1/2) посторонним лицам (видимо, с соблюдением правил о преимущественном праве покупки). Новые же собственники практически сразу предъявили иск о выселении мужа как члена семьи прежнего собственника из жилого помещения.
Ситуация: Как зарегистрировать право собственности на квартиру?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если квартира приобретается в долевую собственность на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, то госпошлина по общему правилу уплачивается сособственниками в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если квартира приобретается в долевую собственность на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, то госпошлина по общему правилу уплачивается сособственниками в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
Ситуация: Как продать квартиру, оформленную на ребенка, в том числе если ему принадлежит доля в праве общей собственности на нее?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Также не допускается заключение договора купли-продажи жилого помещения, влекущего возникновение (разделение) долей в праве общей собственности на него, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее шести кв. м. общей площади жилого помещения на каждого сособственника (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Также не допускается заключение договора купли-продажи жилого помещения, влекущего возникновение (разделение) долей в праве общей собственности на него, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее шести кв. м. общей площади жилого помещения на каждого сособственника (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Ситуация: Как отказаться от преимущественного права покупки доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)По общему правилу при продаже доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу остальные участники долевой собственности (сособственники) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Они могут воспользоваться этим правом или отказаться от покупки доли (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)По общему правилу при продаже доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу остальные участники долевой собственности (сособственники) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Они могут воспользоваться этим правом или отказаться от покупки доли (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Статья: Обеспечительная передача титула, не предусмотренная законом: исследование практики судов общей юрисдикции
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)В Определении ВС РФ от 21.08.2018 N 33-КГ18-4 Суд разрешал спор о нарушении права преимущественной покупки доли в праве собственности на квартиру. Доля в праве была подарена, и остальные сособственники обратились с исками о признании договора дарения притворным как прикрывающим договор о продаже доли. Между тем суд апелляционной инстанции, разбираясь в том, какой договор все-таки прикрывала сделка дарения, пришел к выводу, что под дарением стороны на самом деле имели в виду заем под залог. СКГД не согласилась с этим выводом и отметила: "Квалифицируя договор дарения также как сделку, прикрывающую договор залога недвижимости, суд апелляционной инстанции не учел, что по договору залога право собственности на заложенное имуществ[о] до момента предъявления кредитором требования об обращении на него взыскания принадлежит заемщику, а не передается полностью кредитору с государственной регистрацией права собственности на него". В этом абзаце нетрудно усмотреть поддержку мнения о законности обеспечительной передачи титула. ВС РФ, по сути, различает залог и передачу титула и указывает на недопустимость их смешения. Конечно, не следует рассчитывать на то, что приведенный фрагмент Определения убережет сделку от признания ее притворной, но все же он полезен для оценки позиции ВС РФ.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)В Определении ВС РФ от 21.08.2018 N 33-КГ18-4 Суд разрешал спор о нарушении права преимущественной покупки доли в праве собственности на квартиру. Доля в праве была подарена, и остальные сособственники обратились с исками о признании договора дарения притворным как прикрывающим договор о продаже доли. Между тем суд апелляционной инстанции, разбираясь в том, какой договор все-таки прикрывала сделка дарения, пришел к выводу, что под дарением стороны на самом деле имели в виду заем под залог. СКГД не согласилась с этим выводом и отметила: "Квалифицируя договор дарения также как сделку, прикрывающую договор залога недвижимости, суд апелляционной инстанции не учел, что по договору залога право собственности на заложенное имуществ[о] до момента предъявления кредитором требования об обращении на него взыскания принадлежит заемщику, а не передается полностью кредитору с государственной регистрацией права собственности на него". В этом абзаце нетрудно усмотреть поддержку мнения о законности обеспечительной передачи титула. ВС РФ, по сути, различает залог и передачу титула и указывает на недопустимость их смешения. Конечно, не следует рассчитывать на то, что приведенный фрагмент Определения убережет сделку от признания ее притворной, но все же он полезен для оценки позиции ВС РФ.
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут, 2025)Понимая затруднения, которые могут возникнуть у участников общей собственности в многоквартирных домах и иных зданиях и сооружениях, имеющих большое число помещений и машино-мест, при поиске информации о сособственниках, законодатель в ч. 4.1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" установил для случаев продажи доли в праве общей собственности упрощенный порядок уведомления сособственников, если участников общей собственности больше 20: вместо письменного извещения продавцом о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте органа регистрации прав (данное правило в силу той же нормы не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения). По буквальному смыслу, который находит свое подтверждение в Приказе Росреестра от 26 июля 2016 г. N П/0359 "Об официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", данное правило не распространяется и на извещения о намерении участника общей собственности выделить свою долю.
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут, 2025)Понимая затруднения, которые могут возникнуть у участников общей собственности в многоквартирных домах и иных зданиях и сооружениях, имеющих большое число помещений и машино-мест, при поиске информации о сособственниках, законодатель в ч. 4.1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" установил для случаев продажи доли в праве общей собственности упрощенный порядок уведомления сособственников, если участников общей собственности больше 20: вместо письменного извещения продавцом о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте органа регистрации прав (данное правило в силу той же нормы не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения). По буквальному смыслу, который находит свое подтверждение в Приказе Росреестра от 26 июля 2016 г. N П/0359 "Об официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", данное правило не распространяется и на извещения о намерении участника общей собственности выделить свою долю.