Продажа имущества при банкротстве застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа имущества при банкротстве застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Недействительность договора долевого участия в строительстве
(КонсультантПлюс, 2025)Как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, в спорный период Обществом совершались аналогичные сделки в отношении квартир в строящемся Жилом доме. При этом в данном случае продажа объектов долевого участия в строительстве осуществлялась должником после возбуждения в отношении него дела о банкротстве по заявлению одного из кредиторов, что естественным образом влияло на цену спорных квартир, поскольку очевидно, что в условиях недостаточности денежных средств не только для расчетов с кредиторами должника, но и для строительства (достройки) объекта продажа квартир происходит с существенным дисконтом.
(КонсультантПлюс, 2025)Как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, в спорный период Обществом совершались аналогичные сделки в отношении квартир в строящемся Жилом доме. При этом в данном случае продажа объектов долевого участия в строительстве осуществлялась должником после возбуждения в отношении него дела о банкротстве по заявлению одного из кредиторов, что естественным образом влияло на цену спорных квартир, поскольку очевидно, что в условиях недостаточности денежных средств не только для расчетов с кредиторами должника, но и для строительства (достройки) объекта продажа квартир происходит с существенным дисконтом.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа земельного участка с объектом незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)3. Расторжение договора купли-продажи участка с объектом незавершенного строительства с покупателем-банкротом
(КонсультантПлюс, 2025)3. Расторжение договора купли-продажи участка с объектом незавершенного строительства с покупателем-банкротом
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: На что может претендовать дольщик при банкротстве застройщика?
(Краснощек Д.)
("Жилищное право", 2022, N 11)Порядок возмещения зависит от того, когда заключался договор долевого строительства. Если застройщик не делал взносы в Фонд долевого строительства, то компенсация дольщикам будет производиться из средств, полученных в результате продажи имущества застройщика, которое было выявлено в период проведения процедуры банкротства. Как показывает практика, при подобном развитии событий денежных средств должника не хватает для компенсации денежных расходов для всех дольщиков. В таком случае денежные средства застройщика будут разделены между участниками долевого строительства пропорционально стоимости приобретенного объекта недвижимости.
(Краснощек Д.)
("Жилищное право", 2022, N 11)Порядок возмещения зависит от того, когда заключался договор долевого строительства. Если застройщик не делал взносы в Фонд долевого строительства, то компенсация дольщикам будет производиться из средств, полученных в результате продажи имущества застройщика, которое было выявлено в период проведения процедуры банкротства. Как показывает практика, при подобном развитии событий денежных средств должника не хватает для компенсации денежных расходов для всех дольщиков. В таком случае денежные средства застройщика будут разделены между участниками долевого строительства пропорционально стоимости приобретенного объекта недвижимости.
Статья: Налог на конкурсную массу: кто и когда заплатит
(Плешанова О.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2023, N 3)Заявители поставили перед КС РФ вопрос о допустимости обложения налогом на прибыль выручки от реализации имущества должника в банкротстве (по сути, это налог на конкурсную массу). Кроме того, оспаривалось неравное положение разных категорий должников и, соответственно, их кредиторов: при реализации имущества гражданина, признанного банкротом, налог на прибыль либо НДФЛ не уплачивается. Специальные льготы имеют также Фонд развития территорий и региональные фонды, участвующие в процессе банкротства застройщиков, - налогом на прибыль не облагаются доходы от реализации имущества, полученного от этих застройщиков.
(Плешанова О.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2023, N 3)Заявители поставили перед КС РФ вопрос о допустимости обложения налогом на прибыль выручки от реализации имущества должника в банкротстве (по сути, это налог на конкурсную массу). Кроме того, оспаривалось неравное положение разных категорий должников и, соответственно, их кредиторов: при реализации имущества гражданина, признанного банкротом, налог на прибыль либо НДФЛ не уплачивается. Специальные льготы имеют также Фонд развития территорий и региональные фонды, участвующие в процессе банкротства застройщиков, - налогом на прибыль не облагаются доходы от реализации имущества, полученного от этих застройщиков.
Нормативные акты
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан - участников строительства, требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества застройщика, включаются в конкурсную массу.
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан - участников строительства, требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества застройщика, включаются в конкурсную массу.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"1. При передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по основаниям, предусмотренным статьей 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Фонд принимает решение о реализации прав на указанное имущество, о внесении его в уставный капитал создаваемых Фондом организаций, о строительстве (завершении строительства) на полученных земельных участках многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, о включении земельных участков в границы территории, подлежащей комплексному развитию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности либо о реализации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации программ, направленных на строительство (завершение строительства) многоквартирных домов на земельных участках, принадлежащих Фонду, с последующей передачей части жилых помещений органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации для их предоставления отдельным категориям граждан. При наличии ограничений использования земельного участка, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства, в связи с его расположением в границах зон с особыми условиями использования территорий и (или) наличия ограничений использования объектов незавершенного строительства Фонду может быть предоставлен иной земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в аренду или в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"1. При передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по основаниям, предусмотренным статьей 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Фонд принимает решение о реализации прав на указанное имущество, о внесении его в уставный капитал создаваемых Фондом организаций, о строительстве (завершении строительства) на полученных земельных участках многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, о включении земельных участков в границы территории, подлежащей комплексному развитию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности либо о реализации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации программ, направленных на строительство (завершение строительства) многоквартирных домов на земельных участках, принадлежащих Фонду, с последующей передачей части жилых помещений органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации для их предоставления отдельным категориям граждан. При наличии ограничений использования земельного участка, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства, в связи с его расположением в границах зон с особыми условиями использования территорий и (или) наличия ограничений использования объектов незавершенного строительства Фонду может быть предоставлен иной земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в аренду или в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Статья: Реализация права залога в процедурах банкротства застройщика: вопросы теории и практики
(Шишмарева Т.П.)
("Журнал российского права", 2024, N 10)Второй вариант расчетов. При возможности дофинансирования объекта незавершенного строительства его участниками или Фондом развития территорий удовлетворение требования производится в натуре посредством передачи дольщикам-гражданам жилого помещения, машино-места, нежилого помещения размером до 7 м2, а требования иных кредиторов подлежат удовлетворению исключительно в денежной форме. При исполнении обязательств по договорам участия в долевом строительстве в натуре продажа предмета залога не производится. Поскольку предмет залога составляет обычно все имущество несостоятельного застройщика, то для удовлетворения требований иных залогодержателей имущества недостаточно.
(Шишмарева Т.П.)
("Журнал российского права", 2024, N 10)Второй вариант расчетов. При возможности дофинансирования объекта незавершенного строительства его участниками или Фондом развития территорий удовлетворение требования производится в натуре посредством передачи дольщикам-гражданам жилого помещения, машино-места, нежилого помещения размером до 7 м2, а требования иных кредиторов подлежат удовлетворению исключительно в денежной форме. При исполнении обязательств по договорам участия в долевом строительстве в натуре продажа предмета залога не производится. Поскольку предмет залога составляет обычно все имущество несостоятельного застройщика, то для удовлетворения требований иных залогодержателей имущества недостаточно.
"Влияние экономических характеристик (показателей) на правовое положение юридических лиц: монография"
(Ефимов А.В.)
("Проспект", 2024)Стоит подчеркнуть, что свобода создания и ликвидации юридических лиц, свобода движения капитала и иные свободы экономической деятельности не могут быть абсолютными, особенно в контексте концепции устойчивого развития. Безусловно, данный тезис получает свое развитие в позитивном праве. Например, учет экономических характеристик (показателей) юридических лиц в связи с прекращением их деятельности наглядно прослеживается в Законе о несостоятельности (банкротстве) (гл. 9) <1>, где предусмотрены особые правовые режимы банкротства отдельных категорий юридических лиц (градообразующих организаций, сельскохозяйственных организаций, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций, субъектов естественных монополий, застройщиков). В отношении данных категорий должников предусматриваются "специальные нормы" относительно сроков и сумм задолженности, а также учитывается значимость юридического лица в экономике отдельного населенного пункта или всего государства. В целях обеспечения устойчивости экономики при банкротстве данных категорий должников могут участвовать специальные лица, чьи интересы могут быть затронуты (например, орган местного самоуправления при банкротстве градообразующей организации), предусматриваются меры по предупреждению банкротства (например, применительно к стратегическим предприятиям и организациям), особенности продажи имущества, на базе которого осуществляется экономическая деятельность (например, продажа имущества сельскохозяйственных организаций, субъектов естественных монополий), и т.д. Однако подобные примеры являются спонтанными, спорадическими.
(Ефимов А.В.)
("Проспект", 2024)Стоит подчеркнуть, что свобода создания и ликвидации юридических лиц, свобода движения капитала и иные свободы экономической деятельности не могут быть абсолютными, особенно в контексте концепции устойчивого развития. Безусловно, данный тезис получает свое развитие в позитивном праве. Например, учет экономических характеристик (показателей) юридических лиц в связи с прекращением их деятельности наглядно прослеживается в Законе о несостоятельности (банкротстве) (гл. 9) <1>, где предусмотрены особые правовые режимы банкротства отдельных категорий юридических лиц (градообразующих организаций, сельскохозяйственных организаций, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций, субъектов естественных монополий, застройщиков). В отношении данных категорий должников предусматриваются "специальные нормы" относительно сроков и сумм задолженности, а также учитывается значимость юридического лица в экономике отдельного населенного пункта или всего государства. В целях обеспечения устойчивости экономики при банкротстве данных категорий должников могут участвовать специальные лица, чьи интересы могут быть затронуты (например, орган местного самоуправления при банкротстве градообразующей организации), предусматриваются меры по предупреждению банкротства (например, применительно к стратегическим предприятиям и организациям), особенности продажи имущества, на базе которого осуществляется экономическая деятельность (например, продажа имущества сельскохозяйственных организаций, субъектов естественных монополий), и т.д. Однако подобные примеры являются спонтанными, спорадическими.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за январь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 3)2. Первоначальная компенсация выплачивается в порядке и на условиях, предусмотренных п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве и абз. 5 п. 4 резолютивной части Постановления N 34-П. Ее размер не зависит от продажи фондом помещений в полученном им от застройщика объекте незавершенного строительства и является определимым до получения фондом прибыли от реализации имущества. Первоначальная компенсация выплачивается залогодержателю вследствие самого факта передачи региональному фонду предмета залога. При определении суммы этой компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 3)2. Первоначальная компенсация выплачивается в порядке и на условиях, предусмотренных п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве и абз. 5 п. 4 резолютивной части Постановления N 34-П. Ее размер не зависит от продажи фондом помещений в полученном им от застройщика объекте незавершенного строительства и является определимым до получения фондом прибыли от реализации имущества. Первоначальная компенсация выплачивается залогодержателю вследствие самого факта передачи региональному фонду предмета залога. При определении суммы этой компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2023 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)Суд, признавая позицию общества неправомерной, указал, что доходы, полученные налогоплательщиком-банкротом при реализации имущества, признаются доходами от реализации и подлежат учету в целях определения налоговой базы по налогу на прибыль на дату реализации такого имущества (Постановление АС МО от 08.06.2023 N Ф05-15625/2022 по делу N А40-209810/2021).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)Суд, признавая позицию общества неправомерной, указал, что доходы, полученные налогоплательщиком-банкротом при реализации имущества, признаются доходами от реализации и подлежат учету в целях определения налоговой базы по налогу на прибыль на дату реализации такого имущества (Постановление АС МО от 08.06.2023 N Ф05-15625/2022 по делу N А40-209810/2021).
Статья: Апартаменты. Новые проблемы и возможности
(Алексеевская А.)
("Жилищное право", 2021, N 10)Постановлением апелляции по делу N А83-18846/2019 суд решение первой инстанции отменил. Заявитель обратился в суд с требованием о передаче жилого помещения к банкротящемуся застройщику, указав, что между ним (покупатель) и Ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Конкурсный управляющий застройщика пояснил, что недвижимое имущество, возводимое должником, не является многоквартирным жилым домом. Завершение строительства возможно как апарт-отеля (гостиничного комплекса), а нежилое помещение в указанном строении является апартаментом. Суд указал, что согласно ст. 16 ЖК РФ апартаменты не отнесены к жилым помещениям. При таких обстоятельствах, вне зависимости от того, что в предварительном договоре будущая недвижимая вещь названа как квартира, признать не завершенный строительством объект многоквартирным жилым домом и указанное в договоре имущество жилым помещением невозможно. Кредиторы, вложившие средства в приобретение будущих нежилых помещений площадью более 7 квадратных метров, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Следовательно, требования о передаче помещения подлежали рассмотрению как заявление о включении денежного требования в реестр. Также суд указал, что в настоящем случае отсутствуют отношения, регулируемые ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При этом, несмотря на то, что предметом договора являются апартаменты, назначение помещения само по себе не является обстоятельством, безусловно исключающим возможность использования этого помещения только для личных и семейных нужд.
(Алексеевская А.)
("Жилищное право", 2021, N 10)Постановлением апелляции по делу N А83-18846/2019 суд решение первой инстанции отменил. Заявитель обратился в суд с требованием о передаче жилого помещения к банкротящемуся застройщику, указав, что между ним (покупатель) и Ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Конкурсный управляющий застройщика пояснил, что недвижимое имущество, возводимое должником, не является многоквартирным жилым домом. Завершение строительства возможно как апарт-отеля (гостиничного комплекса), а нежилое помещение в указанном строении является апартаментом. Суд указал, что согласно ст. 16 ЖК РФ апартаменты не отнесены к жилым помещениям. При таких обстоятельствах, вне зависимости от того, что в предварительном договоре будущая недвижимая вещь названа как квартира, признать не завершенный строительством объект многоквартирным жилым домом и указанное в договоре имущество жилым помещением невозможно. Кредиторы, вложившие средства в приобретение будущих нежилых помещений площадью более 7 квадратных метров, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Следовательно, требования о передаче помещения подлежали рассмотрению как заявление о включении денежного требования в реестр. Также суд указал, что в настоящем случае отсутствуют отношения, регулируемые ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При этом, несмотря на то, что предметом договора являются апартаменты, назначение помещения само по себе не является обстоятельством, безусловно исключающим возможность использования этого помещения только для личных и семейных нужд.
Статья: Возвращение потерянных гарантий удовлетворения требований за счет залога в деле о банкротстве застройщика
(Кузулгуртова А.Ш.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 5)Таким образом, получение статуса залогового кредитора для участника долевого строительства - юридического лица влечет возникновение для последнего определенных правовых гарантий в части возможности погашения своих требований за счет продажи заложенного имущества.
(Кузулгуртова А.Ш.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 5)Таким образом, получение статуса залогового кредитора для участника долевого строительства - юридического лица влечет возникновение для последнего определенных правовых гарантий в части возможности погашения своих требований за счет продажи заложенного имущества.
Статья: Применение арбитражными судами обеспечительных мер в деле о банкротстве
(Колесникова С.Г., Теплюкова Л.С.)
("Арбитражные споры", 2021, N 2)АС СЗО отменил судебные акты об отказе в принятии обеспечительных мер в части и применил обеспечительные меры в деле о банкротстве застройщика (общества).
(Колесникова С.Г., Теплюкова Л.С.)
("Арбитражные споры", 2021, N 2)АС СЗО отменил судебные акты об отказе в принятии обеспечительных мер в части и применил обеспечительные меры в деле о банкротстве застройщика (общества).
Статья: Распространяется ли право залога на возмещение, полученное дольщиком от продажи объекта при банкротстве застройщика?
(Бекова А.)
("Банковское кредитование", 2023, N 5)Однако формальный подход судов к толкованию закона и отсутствие единообразной судебной практики создают ситуацию, в которой добросовестный залогодержатель лишается обеспечения, а залогодатель получает денежное возмещение, не обремененное залогом, что по сути "узаконивает" вывод такого имущества из-под залога.
(Бекова А.)
("Банковское кредитование", 2023, N 5)Однако формальный подход судов к толкованию закона и отсутствие единообразной судебной практики создают ситуацию, в которой добросовестный залогодержатель лишается обеспечения, а залогодатель получает денежное возмещение, не обремененное залогом, что по сути "узаконивает" вывод такого имущества из-под залога.
Статья: Новые главы ГК РФ о недвижимости
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 10)Необходимость урегулирования этого вопроса возникла из-за исков дольщиков к бросившим строительство многоквартирных домов застройщикам. Обманутые дольщики стали предъявлять иски о признании права собственности на квартиры в недостроенных домах. В результате такие дольщики получали преимущества при уходе застройщика в банкротство, т.к. у них была гарантия, что их квартиры не продадут на торгах при распродаже имущества банкрота.
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 10)Необходимость урегулирования этого вопроса возникла из-за исков дольщиков к бросившим строительство многоквартирных домов застройщикам. Обманутые дольщики стали предъявлять иски о признании права собственности на квартиры в недостроенных домах. В результате такие дольщики получали преимущества при уходе застройщика в банкротство, т.к. у них была гарантия, что их квартиры не продадут на торгах при распродаже имущества банкрота.
Статья: Субсидиарная ответственность контролирующих лиц в контексте осуществления должником хозяйственной деятельности
(Петухов С.В.)
("Legal Bulletin", 2023, N 4)Специфика управления недвижимостью или ее продажа может быть также обусловлена правовым статусом должника. В частности, для банкротства застройщиков предусмотрены отдельные положения (параграф 7 гл. IX Закона о банкротстве). В соответствии со ст. 201.1 Закона о банкротстве при рассмотрении дела о банкротстве застройщика процедуры наблюдения и финансового оздоровления не применяются. Переход к внешнему управлению возможен лишь в рамках конкурсного производства. Каких-либо специальных положений, регулирующих вопросы реализации имущества в рамках банкротства застройщика, законодатель не устанавливает. Исключение составляют объем притязаний залогового кредитора.
(Петухов С.В.)
("Legal Bulletin", 2023, N 4)Специфика управления недвижимостью или ее продажа может быть также обусловлена правовым статусом должника. В частности, для банкротства застройщиков предусмотрены отдельные положения (параграф 7 гл. IX Закона о банкротстве). В соответствии со ст. 201.1 Закона о банкротстве при рассмотрении дела о банкротстве застройщика процедуры наблюдения и финансового оздоровления не применяются. Переход к внешнему управлению возможен лишь в рамках конкурсного производства. Каких-либо специальных положений, регулирующих вопросы реализации имущества в рамках банкротства застройщика, законодатель не устанавливает. Исключение составляют объем притязаний залогового кредитора.