Продажа ипотечной квартиры через банк
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа ипотечной квартиры через банк (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2024 N 33-29157/2024 (УИД 77RS0009-02-2023-004241-71)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: 1) О признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности; 2) О погашении записи в ЕГРН.
Обстоятельства: Доказательств того, что ответчик знал или должен был знать об обмане истца третьим лицом, не представлено.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.При этом судебная коллегия, оценивая имеющиеся в деле доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходит из того, что тяжелая жизненная ситуация, в которой оказалась истец, не является основанием для признания сделки недействительной при отсутствии доказательств того, что этим воспользовалась другая сторона по сделке - покупатель фио и при отсутствии доказательств крайне невыгодных для истца условий такой сделки, отклоняя доводы истца о занижении стоимости квартиры при ее продаже, при этом учитывая цену по договору купли-продажи, залоговую стоимостью квартиры, указанную в договоре кредитования, обеспеченного ипотекой, между ответчика с банком, а также страховую стоимость по договору страхования между ответчиком и СПАО "Ингосстрах", а также принимая во внимание влияние на цену квартиры залогового обременения на нее.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: 1) О признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности; 2) О погашении записи в ЕГРН.
Обстоятельства: Доказательств того, что ответчик знал или должен был знать об обмане истца третьим лицом, не представлено.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.При этом судебная коллегия, оценивая имеющиеся в деле доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходит из того, что тяжелая жизненная ситуация, в которой оказалась истец, не является основанием для признания сделки недействительной при отсутствии доказательств того, что этим воспользовалась другая сторона по сделке - покупатель фио и при отсутствии доказательств крайне невыгодных для истца условий такой сделки, отклоняя доводы истца о занижении стоимости квартиры при ее продаже, при этом учитывая цену по договору купли-продажи, залоговую стоимостью квартиры, указанную в договоре кредитования, обеспеченного ипотекой, между ответчика с банком, а также страховую стоимость по договору страхования между ответчиком и СПАО "Ингосстрах", а также принимая во внимание влияние на цену квартиры залогового обременения на нее.
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 28.10.2024 N 88-20422/2024 (УИД 29RS0014-01-2023-005373-85)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: 1) О признании недействительным договора купли-продажи квартиры с применением последствий недействительности сделки; 2) О признании недействительным трехстороннего соглашения без применения последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец утверждает, что оспариваемые сделки были заключены под влиянием обмана и не были исполнены ответчиками. Суд установил, что все сделки были заключены добровольно и без принуждения, а также что ответчики не имели намерения обмануть истца.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.В данном случае имеет место неисполнение ФИО4 соглашения от 11 июня 2022 года, заключенного с истцом, что повлекло неисполнение трехстороннего соглашения. Действия ФИО3, которая взяла на себя кредитные обязательства для приобретения квартиры с намерением в последующем погасить кредит и продать квартиру обратно ФИО1, в настоящее время желает продать спорную квартиру и погасить ипотечный кредит, так как не имеет финансовой возможности исполнять обязательства перед банком, не являются недобросовестным поведением. Характер взаимоотношений между ответчиками относительно того, на чьи денежные средства осуществлялось погашение ипотечного кредита, не свидетельствует о недействительности сделки по купле-продаже квартиры.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: 1) О признании недействительным договора купли-продажи квартиры с применением последствий недействительности сделки; 2) О признании недействительным трехстороннего соглашения без применения последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец утверждает, что оспариваемые сделки были заключены под влиянием обмана и не были исполнены ответчиками. Суд установил, что все сделки были заключены добровольно и без принуждения, а также что ответчики не имели намерения обмануть истца.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.В данном случае имеет место неисполнение ФИО4 соглашения от 11 июня 2022 года, заключенного с истцом, что повлекло неисполнение трехстороннего соглашения. Действия ФИО3, которая взяла на себя кредитные обязательства для приобретения квартиры с намерением в последующем погасить кредит и продать квартиру обратно ФИО1, в настоящее время желает продать спорную квартиру и погасить ипотечный кредит, так как не имеет финансовой возможности исполнять обязательства перед банком, не являются недобросовестным поведением. Характер взаимоотношений между ответчиками относительно того, на чьи денежные средства осуществлялось погашение ипотечного кредита, не свидетельствует о недействительности сделки по купле-продаже квартиры.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только основного долга и процентов?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
Статья: 5 сделок с недвижимостью, которые почти гарантированно закончатся судом
(Капуста Е., Тимошенко Е.)
("Жилищное право", 2025, N 12)- продажа ипотечного жилья банком.
(Капуста Е., Тимошенко Е.)
("Жилищное право", 2025, N 12)- продажа ипотечного жилья банком.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)В 2015 году на основании договора купли-продажи с ипотекой в силу закона административный истец и его супруга приобрели в общую совместную собственность квартиру; на покупку указанной квартиры административному истцу и его супруге банком был предоставлен кредит.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)В 2015 году на основании договора купли-продажи с ипотекой в силу закона административный истец и его супруга приобрели в общую совместную собственность квартиру; на покупку указанной квартиры административному истцу и его супруге банком был предоставлен кредит.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020)Л.Ю. обратился в суд с исковыми требованиями к Л.В., И., банку, ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" о включении жилого помещения и денежных средств в наследственную массу, признании права собственности на наследственное имущество, признании завещания и договора дарения квартиры недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020)Л.Ю. обратился в суд с исковыми требованиями к Л.В., И., банку, ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" о включении жилого помещения и денежных средств в наследственную массу, признании права собственности на наследственное имущество, признании завещания и договора дарения квартиры недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов.
Статья: Приобретение жилых помещений с использованием материнского (семейного) капитала
(Рассказова Н.Ю.)
("Закон", 2021, N 11)Сегодня осуществить это желание, не доводя дело до суда, практически невозможно. Квартира обременена не только ипотекой, но и правами детей на получение долей в праве на нее. И если получить согласие банка-залогодержателя на продажу такой квартиры (п. 2 ст. 346 ГК РФ) возможно, то договориться с ПФР не удастся. Банки действуют в сфере гражданского права, основанного на принципе "разрешено все, что не запрещено", ПФР - в сфере права публичного, основанного на принципе "разрешено то, что предписано". Законом не предусмотрена процедура замещения квартиры, на оплату которой направлен МСК, другим жилым помещением.
(Рассказова Н.Ю.)
("Закон", 2021, N 11)Сегодня осуществить это желание, не доводя дело до суда, практически невозможно. Квартира обременена не только ипотекой, но и правами детей на получение долей в праве на нее. И если получить согласие банка-залогодержателя на продажу такой квартиры (п. 2 ст. 346 ГК РФ) возможно, то договориться с ПФР не удастся. Банки действуют в сфере гражданского права, основанного на принципе "разрешено все, что не запрещено", ПФР - в сфере права публичного, основанного на принципе "разрешено то, что предписано". Законом не предусмотрена процедура замещения квартиры, на оплату которой направлен МСК, другим жилым помещением.
Вопрос: О предложениях по формированию резервов на возможные потери по ипотечным жилищным ссудам должников-банкротов, урегулированным посредством отдельных мировых соглашений (планов реструктуризации).
(Письмо Банка России от 30.12.2025 N 03-23/13090)2.1. Не относить ипотечные кредитные требования таких заемщиков к требованиям, находящимся в состоянии дефолта по индикаторам дефолта, указанным в пп. 13.5 - 13.7 Положения N 845-П, в случае если после процедуры банкротства заемщиком соблюдаются условия заключенного с банком мирового соглашения по ипотечному кредиту.
(Письмо Банка России от 30.12.2025 N 03-23/13090)2.1. Не относить ипотечные кредитные требования таких заемщиков к требованиям, находящимся в состоянии дефолта по индикаторам дефолта, указанным в пп. 13.5 - 13.7 Положения N 845-П, в случае если после процедуры банкротства заемщиком соблюдаются условия заключенного с банком мирового соглашения по ипотечному кредиту.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Иные способы привлечения инвесторов неочевидны. Массовая продажа построенных квартир инвестиционным фондам (с погашением кредита банку и снятием залога) затруднительна: недвижимость может входить только в состав активов акционерных инвестфондов и закрытых ПИФов (далее - ЗПИФ) <12>, которых не очень много и которые вряд ли смогут поглотить накопленный объем.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Иные способы привлечения инвесторов неочевидны. Массовая продажа построенных квартир инвестиционным фондам (с погашением кредита банку и снятием залога) затруднительна: недвижимость может входить только в состав активов акционерных инвестфондов и закрытых ПИФов (далее - ЗПИФ) <12>, которых не очень много и которые вряд ли смогут поглотить накопленный объем.
"Комментарий к Федеральному закону от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)7. В части 7 комментируемой статьи в прежней (первоначальной) редакции предусматривалось, что в случае, если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)7. В части 7 комментируемой статьи в прежней (первоначальной) редакции предусматривалось, что в случае, если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
Ситуация: Как получить ипотечный кредит?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Договор купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных средств может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора. Он должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры), стоимость квартиры, размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер собственных и кредитных средств на приобретение квартиры), срок кредита, а также указание на то, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. п. 1, 2, 4 ст. 9, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Договор купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных средств может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора. Он должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры), стоимость квартиры, размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер собственных и кредитных средств на приобретение квартиры), срок кредита, а также указание на то, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. п. 1, 2, 4 ст. 9, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).
"Мораторные проценты в делах о банкротстве граждан: правовая природа, особенность начисления и уплаты: монография"
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)<134> Принятый Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков направлен на недопущение схемы продажи недвижимости, которой был так недоволен Банк России, а именно: речь идет о ситуациях, при которых банки совместно с застройщиками запускают кредиты по сниженным ставкам, в том числе в рамках государственных льготных программ. Стандарт запрещает банкам брать от застройщиков деньги, если в этом случае увеличивается стоимость жилья.
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)<134> Принятый Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков направлен на недопущение схемы продажи недвижимости, которой был так недоволен Банк России, а именно: речь идет о ситуациях, при которых банки совместно с застройщиками запускают кредиты по сниженным ставкам, в том числе в рамках государственных льготных программ. Стандарт запрещает банкам брать от застройщиков деньги, если в этом случае увеличивается стоимость жилья.
Статья: Доступность правосудия в делах о банкротстве
(Фокин Е.А.)
("Журнал российского права", 2024, N 11)Внимания заслуживает и последняя на сегодняшний день правовая позиция Конституционного Суда по вопросу исполнительского иммунитета единственного жилья должника, сформулированная в Постановлении от 4 июня 2024 г. N 28-П <25>. Орган конституционного контроля распространил действие исполнительского иммунитета и на денежные средства, вырученные должником от реализации имеющегося у него единственного жилья. Возможность удовлетворения требований за счет этих денежных средств имеет лишь кредитор, чьи требования обеспечены залогом. Иными словами, если гражданин берет в квартиру ипотеку, а затем продает ее (до закрытия обязательств перед банком), то банк (в отличие от других кредиторов) в данном случае имеет право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, вырученных от реализации квартиры. Законодательство о банкротстве на этот счет оказалось пробельным: препятствий для включения в конкурсную массу денежных средств от продажи единственного ипотечного жилья Конституционным Судом обнаружено не было.
(Фокин Е.А.)
("Журнал российского права", 2024, N 11)Внимания заслуживает и последняя на сегодняшний день правовая позиция Конституционного Суда по вопросу исполнительского иммунитета единственного жилья должника, сформулированная в Постановлении от 4 июня 2024 г. N 28-П <25>. Орган конституционного контроля распространил действие исполнительского иммунитета и на денежные средства, вырученные должником от реализации имеющегося у него единственного жилья. Возможность удовлетворения требований за счет этих денежных средств имеет лишь кредитор, чьи требования обеспечены залогом. Иными словами, если гражданин берет в квартиру ипотеку, а затем продает ее (до закрытия обязательств перед банком), то банк (в отличие от других кредиторов) в данном случае имеет право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, вырученных от реализации квартиры. Законодательство о банкротстве на этот счет оказалось пробельным: препятствий для включения в конкурсную массу денежных средств от продажи единственного ипотечного жилья Конституционным Судом обнаружено не было.
Ситуация: Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Продажа квартиры с переоформлением ипотечного кредита с согласия банка на покупателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ; п. 1 ст. 38 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Продажа квартиры с переоформлением ипотечного кредита с согласия банка на покупателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ; п. 1 ст. 38 Закона N 102-ФЗ).
Статья: Много и краткосрочно: когда сдача заложенных квартир внаем становится токсичной
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)По сути, в деле произойдет столкновение двух процедур: принудительной реализации имущества, используемого не по назначению, как публично-правовой санкции и обращения взыскания на это имущество по требованию банка, предъявленному досрочно в связи с неправомерными действиями заемщика (частноправовые отношения). Конфликт этих процедур возможен в отношении порядка обращения взыскания, который в частноправовых отношениях может быть не только судебным, но и внесудебным, порядка реализации имущества (на торгах либо иным способом, предусмотренным договором об ипотеке), а также при определении начальной продажной цены имущества, выставляемого на торги. Если для органов местного самоуправления, выступающих истцом по ст. 293 ГК РФ, цена значения не имеет (им неважно, сколько денежных средств получит собственник реализуемой квартиры), то для банка-залогодержателя цена является едва ли не главным вопросом.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)По сути, в деле произойдет столкновение двух процедур: принудительной реализации имущества, используемого не по назначению, как публично-правовой санкции и обращения взыскания на это имущество по требованию банка, предъявленному досрочно в связи с неправомерными действиями заемщика (частноправовые отношения). Конфликт этих процедур возможен в отношении порядка обращения взыскания, который в частноправовых отношениях может быть не только судебным, но и внесудебным, порядка реализации имущества (на торгах либо иным способом, предусмотренным договором об ипотеке), а также при определении начальной продажной цены имущества, выставляемого на торги. Если для органов местного самоуправления, выступающих истцом по ст. 293 ГК РФ, цена значения не имеет (им неважно, сколько денежных средств получит собственник реализуемой квартиры), то для банка-залогодержателя цена является едва ли не главным вопросом.
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.