Продажа квартиры между родственниками
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа квартиры между родственниками (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2024 N 15АП-14991/2024 по делу N А32-54730/2022
Требование: Об отмене определения об отказе в признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности.
Решение: Определение отменено.Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира фактически приобретена в 2011 году, а денежные средства были внесены за нее из общих средств семьи в полном объеме именно при заключении предварительного договора купли-продажи. Тот факт, что оспариваемый договор был заключен между близкими родственниками не является безусловным основанием для признания злоупотребления сторонами спорной сделки своими правами. Наличие ущерба, причиненного преступлением не свидетельствует о злоупотреблении правом при совершении оспариваемой сделки, поскольку установлен после совершения сделки. Кредитором не представлено доказательств совершения оспариваемой сделки с противоправной целью, также ООО "Техно-Темп" не представило доказательств того, права каких кредиторов были нарушены оспариваемой сделкой.
Требование: Об отмене определения об отказе в признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности.
Решение: Определение отменено.Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира фактически приобретена в 2011 году, а денежные средства были внесены за нее из общих средств семьи в полном объеме именно при заключении предварительного договора купли-продажи. Тот факт, что оспариваемый договор был заключен между близкими родственниками не является безусловным основанием для признания злоупотребления сторонами спорной сделки своими правами. Наличие ущерба, причиненного преступлением не свидетельствует о злоупотреблении правом при совершении оспариваемой сделки, поскольку установлен после совершения сделки. Кредитором не представлено доказательств совершения оспариваемой сделки с противоправной целью, также ООО "Техно-Темп" не представило доказательств того, права каких кредиторов были нарушены оспариваемой сделкой.
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 N 02АП-7595/2023 по делу N А28-4836/2019-80
Требование: Об отмене определения об отказе в исключении имущества из конкурсной массы должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.Однако, как следует из материалов дела, постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.03.2022 по делу N А28-4836/2019 признан недействительным договор купли-продажи квартиры от 19.09.2016, заключенный между Фетищевой С.Г. и Раковой А.Т., применены последствия недействительности сделки в виде обязания Раковой А.Т. возвратить в конкурсную массу Фетищевой С.Г. жилое помещение, находящееся по адресу: Кировская область, город Киров, улица Менделеева, дом 11, квартира 129, кадастровый номер: 43:40:000114:803, площадь: 28,6 кв. м. В судебном акте указано, что признание сделки недействительной обусловлено ее совершением в период подозрительности, установленный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, между родственниками, в отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих передачу должнику денежных средств по спорному договору.
Требование: Об отмене определения об отказе в исключении имущества из конкурсной массы должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.Однако, как следует из материалов дела, постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.03.2022 по делу N А28-4836/2019 признан недействительным договор купли-продажи квартиры от 19.09.2016, заключенный между Фетищевой С.Г. и Раковой А.Т., применены последствия недействительности сделки в виде обязания Раковой А.Т. возвратить в конкурсную массу Фетищевой С.Г. жилое помещение, находящееся по адресу: Кировская область, город Киров, улица Менделеева, дом 11, квартира 129, кадастровый номер: 43:40:000114:803, площадь: 28,6 кв. м. В судебном акте указано, что признание сделки недействительной обусловлено ее совершением в период подозрительности, установленный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, между родственниками, в отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих передачу должнику денежных средств по спорному договору.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Не покупайте такие квартиры
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Выбирая квартиру для покупки, важно обратить внимание на продавца недвижимого имущества. Это связано с тем, что после совершения сделки купли-продажи продавец квартиры через какое-то время может подать исковое заявление о признании себя банкротом и приобретенная квартира может стать конкурсной массой банкрота, а новый собственник недвижимости станет одним из кредиторов. Сделка с продавцом, которого в течение 3 лет суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Выбирая недвижимость, важно обратить внимание на цену квартиры: если она продается по сильно заниженной стоимости по сравнению с рыночной, то от такой сделки лучше отказаться. Однако имеет большое значение то обстоятельство, что если продавец-банкрот купил себе другое жилье, то такую сделку, как правило, не оспаривают.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Выбирая квартиру для покупки, важно обратить внимание на продавца недвижимого имущества. Это связано с тем, что после совершения сделки купли-продажи продавец квартиры через какое-то время может подать исковое заявление о признании себя банкротом и приобретенная квартира может стать конкурсной массой банкрота, а новый собственник недвижимости станет одним из кредиторов. Сделка с продавцом, которого в течение 3 лет суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Выбирая недвижимость, важно обратить внимание на цену квартиры: если она продается по сильно заниженной стоимости по сравнению с рыночной, то от такой сделки лучше отказаться. Однако имеет большое значение то обстоятельство, что если продавец-банкрот купил себе другое жилье, то такую сделку, как правило, не оспаривают.
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Истец не понимал природу сделки, находился под влиянием заблуждения относительно природы сделки и ее последствий, в частности, в силу следующих обстоятельств: преклонный возраст/одинокий образ жизни/состояние здоровья/наличие инвалидности/употребление спиртных напитков/нахождение на учете у нарколога или в психоневрологическом диспансере/доверие к Ответчику (родственнику Истца), осуществление Ответчиком ухода за Истцом и оказание Истцу помощи до заключения Договора/совершение мошеннических действий третьими лицами/другое. О заблуждении Истца свидетельствуют Договор/Договор, по которому Квартира продана по заниженной стоимости/Договор, по которому Истцом отчуждено его единственное жилье/договор найма Квартиры, заключенный после продажи Квартиры между Истцом (наниматель) и Ответчиком (наймодатель)/документы, подтверждающие оплату Истцом (нанимателем) денежных средств по договору найма Квартиры/заключение комиссионной психолого-психиатрической экспертизы, составленное по инициативе Истца, которое подтверждает наличие у Истца ряда заболеваний/медицинские документы о состоянии здоровья Истца/справка, подтверждающая факт установления инвалидности/акт приема-сдачи документов, который подтверждает факт обращения Истца к Ответчику с целью получить денежный заем, заключить договоры займа и залога, но не с целью продать единственную Квартиру/отчет о рыночной стоимости Квартиры/отсутствие доказательств передачи Истцу денежных средств за Квартиру, в том числе расписки, письменных документов о внесении денежных средств в банк на имя Истца/отсутствие акта приема-передачи Квартиры/документы, подтверждающие отсутствие у Истца прав на другое жилое помещение/документы, подтверждающие проживание Истца в жилом помещении после заключения Договора, оплату Истцом содержания помещения, внесение коммунальных платежей, оформление на Истца лицевого счета/доказательства, подтверждающие, что Ответчик не вселялся в Квартиру, не нес расходы по оплате Квартиры как его собственник/видеозапись процесса оформления Договора, представленная Ответчиком, которая не опровергает утверждений Истца о том, что при подписании Договора Истец полагал, что действия по подписанию Договора являются необходимым условием оформления договора займа и что Квартира в действительности останется у Истца/приговор суда, которым Ответчик признан виновным в совершении преступления, Истец признан потерпевшим по уголовному делу/другие документы/объяснения Истца об обстоятельствах заключения сделки/свидетельские показания.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Истец не понимал природу сделки, находился под влиянием заблуждения относительно природы сделки и ее последствий, в частности, в силу следующих обстоятельств: преклонный возраст/одинокий образ жизни/состояние здоровья/наличие инвалидности/употребление спиртных напитков/нахождение на учете у нарколога или в психоневрологическом диспансере/доверие к Ответчику (родственнику Истца), осуществление Ответчиком ухода за Истцом и оказание Истцу помощи до заключения Договора/совершение мошеннических действий третьими лицами/другое. О заблуждении Истца свидетельствуют Договор/Договор, по которому Квартира продана по заниженной стоимости/Договор, по которому Истцом отчуждено его единственное жилье/договор найма Квартиры, заключенный после продажи Квартиры между Истцом (наниматель) и Ответчиком (наймодатель)/документы, подтверждающие оплату Истцом (нанимателем) денежных средств по договору найма Квартиры/заключение комиссионной психолого-психиатрической экспертизы, составленное по инициативе Истца, которое подтверждает наличие у Истца ряда заболеваний/медицинские документы о состоянии здоровья Истца/справка, подтверждающая факт установления инвалидности/акт приема-сдачи документов, который подтверждает факт обращения Истца к Ответчику с целью получить денежный заем, заключить договоры займа и залога, но не с целью продать единственную Квартиру/отчет о рыночной стоимости Квартиры/отсутствие доказательств передачи Истцу денежных средств за Квартиру, в том числе расписки, письменных документов о внесении денежных средств в банк на имя Истца/отсутствие акта приема-передачи Квартиры/документы, подтверждающие отсутствие у Истца прав на другое жилое помещение/документы, подтверждающие проживание Истца в жилом помещении после заключения Договора, оплату Истцом содержания помещения, внесение коммунальных платежей, оформление на Истца лицевого счета/доказательства, подтверждающие, что Ответчик не вселялся в Квартиру, не нес расходы по оплате Квартиры как его собственник/видеозапись процесса оформления Договора, представленная Ответчиком, которая не опровергает утверждений Истца о том, что при подписании Договора Истец полагал, что действия по подписанию Договора являются необходимым условием оформления договора займа и что Квартира в действительности останется у Истца/приговор суда, которым Ответчик признан виновным в совершении преступления, Истец признан потерпевшим по уголовному делу/другие документы/объяснения Истца об обстоятельствах заключения сделки/свидетельские показания.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)При этом суд установил, что доверенность М. не выдавалась и не могла быть выдана, поскольку К. умер 2 августа 2007 г., в связи с чем суд, с учетом положений ст. 168 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о ничтожности доверенности, договора передачи квартиры в собственность К., а также договора купли-продажи между К. и М.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)При этом суд установил, что доверенность М. не выдавалась и не могла быть выдана, поскольку К. умер 2 августа 2007 г., в связи с чем суд, с учетом положений ст. 168 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о ничтожности доверенности, договора передачи квартиры в собственность К., а также договора купли-продажи между К. и М.
Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 26.01.2023 N АПЛ22-637
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 25.10.2022 N АКПИ22-700, которым было отказано в удовлетворении административного искового заявления об оспаривании пункта 2(1) Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение (строительство) жилья и их использования, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050>Д. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании пункта 2(1) Правил не действующим со дня принятия. Указал, что оспариваемое им дополнение первоначальной редакции Правил исключает возможность использования молодыми семьями, в частности его семьей, социальной выплаты на приобретение жилого помещения у близких родственников, в том числе полнородных братьев, вводит необоснованные ограничения по заключению договоров купли-продажи жилого помещения между родственниками, нарушает принцип свободы договора, ограничивает круг лиц - получателей социальной выплаты и противоречит статьям 1, 3, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 20 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 25.10.2022 N АКПИ22-700, которым было отказано в удовлетворении административного искового заявления об оспаривании пункта 2(1) Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение (строительство) жилья и их использования, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050>Д. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании пункта 2(1) Правил не действующим со дня принятия. Указал, что оспариваемое им дополнение первоначальной редакции Правил исключает возможность использования молодыми семьями, в частности его семьей, социальной выплаты на приобретение жилого помещения у близких родственников, в том числе полнородных братьев, вводит необоснованные ограничения по заключению договоров купли-продажи жилого помещения между родственниками, нарушает принцип свободы договора, ограничивает круг лиц - получателей социальной выплаты и противоречит статьям 1, 3, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 20 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).