Продажа незарегистрированного объекта незавершенного строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа незарегистрированного объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа земельного участка с объектом незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)1. Участок и незавершенный объект не стоят на кадастровом учете, право собственности не зарегистрировано
(КонсультантПлюс, 2025)1. Участок и незавершенный объект не стоят на кадастровом учете, право собственности не зарегистрировано
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024 N 15АП-16456/2024 по делу N А53-12268/2024
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени.
Решение: Требование удовлетворено в части.Однако ответчик не согласен с выводом суда первой инстанции о правомерности применения коэффициента 8,36% к расчету арендной платы, указав, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства, право собственности на который за ответчиком не зарегистрировано; доказательств наличия на земельном участке объекта торговли, принадлежащего ответчику, комитетом не представлено, соответственно, оснований для расчета арендной платы, исходя из ставки арендной платы, установленной для объектов торговли, не имелось.
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени.
Решение: Требование удовлетворено в части.Однако ответчик не согласен с выводом суда первой инстанции о правомерности применения коэффициента 8,36% к расчету арендной платы, указав, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства, право собственности на который за ответчиком не зарегистрировано; доказательств наличия на земельном участке объекта торговли, принадлежащего ответчику, комитетом не представлено, соответственно, оснований для расчета арендной платы, исходя из ставки арендной платы, установленной для объектов торговли, не имелось.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Сделки с объектами незавершенного строительства
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Если же объект незавершенного строительства не зарегистрирован в качестве недвижимого имущества, то его приобретение можно оформить договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Его можно заключить, если объект еще не существует или у продавца нет прав на него (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). В этом случае продавец достраивает объект, ставит его на кадастровый учет и регистрирует право собственности, только после этого объект передается инвестору (пункт 1 статьи 551 ГК РФ, пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 года N 21). Однако важно помнить о том, что при применении такой конструкции будет крайне затруднительно зарегистрировать право собственности инвестора на объект незавершенного строительства до его передачи.
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Если же объект незавершенного строительства не зарегистрирован в качестве недвижимого имущества, то его приобретение можно оформить договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Его можно заключить, если объект еще не существует или у продавца нет прав на него (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). В этом случае продавец достраивает объект, ставит его на кадастровый учет и регистрирует право собственности, только после этого объект передается инвестору (пункт 1 статьи 551 ГК РФ, пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 года N 21). Однако важно помнить о том, что при применении такой конструкции будет крайне затруднительно зарегистрировать право собственности инвестора на объект незавершенного строительства до его передачи.
Готовое решение: Как обращается взыскание на недвижимое имущество должника в рамках исполнительного производства
(КонсультантПлюс, 2025)Например, такая необходимость может возникнуть при обращении взыскания на объект незавершенного строительства. Пока право собственности должника не зарегистрировано, такой объект нельзя продать на торгах (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
(КонсультантПлюс, 2025)Например, такая необходимость может возникнуть при обращении взыскания на объект незавершенного строительства. Пока право собственности должника не зарегистрировано, такой объект нельзя продать на торгах (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. В соответствии с требованиями статей 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и статьи 447 ГК продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли - продажи этого имущества. Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном статьей 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом - исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (статья 62 Закона об исполнительном производстве), а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подпункт 3 пункта 3 статьи 62 Закона об исполнительном производстве).
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. В соответствии с требованиями статей 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и статьи 447 ГК продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли - продажи этого имущества. Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном статьей 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом - исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (статья 62 Закона об исполнительном производстве), а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подпункт 3 пункта 3 статьи 62 Закона об исполнительном производстве).
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли - продажи. Объект передан по приемо - сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли - продажи. Объект передан по приемо - сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
Статья: Спор о признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора (купли-продажи, инвестирования) (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Результаты инвестиционной деятельности между сторонами инвестиционного договора не распределены, соответствующий акт не подписан, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации инвестиционного договора, не определено, имущественные права сторон инвестиционных правоотношений не оформлены, право собственности инвестора на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, а значит, не могло быть передано иным участникам инвестиционных отношений. С учетом изложенного в признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства отказано.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Результаты инвестиционной деятельности между сторонами инвестиционного договора не распределены, соответствующий акт не подписан, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации инвестиционного договора, не определено, имущественные права сторон инвестиционных правоотношений не оформлены, право собственности инвестора на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, а значит, не могло быть передано иным участникам инвестиционных отношений. С учетом изложенного в признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства отказано.
Статья: Недостроенные высотные дома - анализ ситуации, рекомендации юристам, анализ судов и их решений
(Гуринова Е.)
("Жилищное право", 2023, N 3)1. Договор купли-продажи будущей недвижимости (ст. 429, п. 2 ст. 455 ГК РФ), если объект незавершенного строительства будет создан в будущем и (или) право собственности продавца на такой объект в момент заключения договора еще не зарегистрировано.
(Гуринова Е.)
("Жилищное право", 2023, N 3)1. Договор купли-продажи будущей недвижимости (ст. 429, п. 2 ст. 455 ГК РФ), если объект незавершенного строительства будет создан в будущем и (или) право собственности продавца на такой объект в момент заключения договора еще не зарегистрировано.
Статья: О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел о банкротстве граждан
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)Отмечается, что жилой дом, являясь самовольной постройкой, не может быть продан вместе с земельным участком (Постановление АС Уральского округа от 17.09.2021 по делу N А76-177/2018).
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)Отмечается, что жилой дом, являясь самовольной постройкой, не может быть продан вместе с земельным участком (Постановление АС Уральского округа от 17.09.2021 по делу N А76-177/2018).
Статья: Обзор ВС РФ по залогу в банкротстве: в поисках баланса
(Савченко Д., Кравченко А.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2023, N 1)В связи с этим высказанная в п. 9 Обзора позиция не только облегчит положение финансировавшей строительство кредитной организации при несостоятельности застройщика, допустив признание залогового статуса в отношении незарегистрированного объекта незавершенного строительства, но и положительно повлияет на потенциальный размер причитающейся кредитору компенсации в случае передачи земельного участка и объектов строительства Фонду.
(Савченко Д., Кравченко А.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2023, N 1)В связи с этим высказанная в п. 9 Обзора позиция не только облегчит положение финансировавшей строительство кредитной организации при несостоятельности застройщика, допустив признание залогового статуса в отношении незарегистрированного объекта незавершенного строительства, но и положительно повлияет на потенциальный размер причитающейся кредитору компенсации в случае передачи земельного участка и объектов строительства Фонду.
Статья: Отказ от осуществления права (практика применения п. 6 и 7 ст. 450.1 ГК РФ)
(Тюшевская А.Ю., Бармин Е.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 6)В соответствии с обстоятельствами дела предприятие передало обществу объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа и приобрело на него право залога в силу закона <9>, подав, однако, в Росреестр заявление, в котором просило залог не регистрировать. Затем общество в отношении того же объекта заключило соглашение с банком о залоге, и через некоторое время банк обратил на него взыскание.
(Тюшевская А.Ю., Бармин Е.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 6)В соответствии с обстоятельствами дела предприятие передало обществу объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа и приобрело на него право залога в силу закона <9>, подав, однако, в Росреестр заявление, в котором просило залог не регистрировать. Затем общество в отношении того же объекта заключило соглашение с банком о залоге, и через некоторое время банк обратил на него взыскание.