Продажа объекта незавершенного строительства с торгов
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа объекта незавершенного строительства с торгов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Купля-продажа объекта незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Уполномоченный орган может требовать в суде продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство не завершено после прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, который заключен после 01.03.2015 без проведения торгов
(КонсультантПлюс, 2025)Уполномоченный орган может требовать в суде продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство не завершено после прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, который заключен после 01.03.2015 без проведения торгов
Важнейшая практика по ст. 39.6 ЗК РФ Не откажут в изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с торгов лишь на том основании, что публичный собственник обратился в суд по истечении шести месяцев с момента окончания договора аренды >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 г. N 34-П: просто о сложном
(Шевченко И.М.)
("Российский судья", 2023, N 7)Однако смысл этой нормы видится мне в том, что подобное право залога предоставляется лишь тем участникам строительства, которые заключили договоры о долевом участии в строительстве согласно требованиям Закона N 214-ФЗ, не избрали "схемы", направленные на обход указанного Закона (некоторые из них изложены в п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве). У них будет приоритетное право на удовлетворение их требований в случае продажи с торгов объекта незавершенного строительства и распределения полученной выручки.
(Шевченко И.М.)
("Российский судья", 2023, N 7)Однако смысл этой нормы видится мне в том, что подобное право залога предоставляется лишь тем участникам строительства, которые заключили договоры о долевом участии в строительстве согласно требованиям Закона N 214-ФЗ, не избрали "схемы", направленные на обход указанного Закона (некоторые из них изложены в п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве). У них будет приоритетное право на удовлетворение их требований в случае продажи с торгов объекта незавершенного строительства и распределения полученной выручки.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Право собственности на объект незавершенного строительства (ст. 297.2 проекта) по общему правилу должно принадлежать не "застройщику", а собственнику земельного участка, на котором производится строительство. Как и большинство вещных прав на недвижимость, оно подлежит обязательной государственной регистрации и возникает лишь с момента ее осуществления. На собственника такого объекта возлагается обязанность завершения строительства (до сих пор отсутствующая даже в обновленном гражданском законодательстве), неисполнение которой может повести к принятию судебного решения о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (с выплатой его бывшему собственнику соответствующих сумм). Пункт 4 ст. 297.2 проекта допускает также возникновение иных (ограниченных) вещных прав на объект незавершенного строительства.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Право собственности на объект незавершенного строительства (ст. 297.2 проекта) по общему правилу должно принадлежать не "застройщику", а собственнику земельного участка, на котором производится строительство. Как и большинство вещных прав на недвижимость, оно подлежит обязательной государственной регистрации и возникает лишь с момента ее осуществления. На собственника такого объекта возлагается обязанность завершения строительства (до сих пор отсутствующая даже в обновленном гражданском законодательстве), неисполнение которой может повести к принятию судебного решения о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (с выплатой его бывшему собственнику соответствующих сумм). Пункт 4 ст. 297.2 проекта допускает также возникновение иных (ограниченных) вещных прав на объект незавершенного строительства.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.11.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.11.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Справочная информация: "Правовой календарь на IV квартал 2025 года"
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Также в Обзоре уделено внимание вопросам распоряжения публичными земельными участками и расположенными на них объектами незавершенного строительства, которые могут быть изъяты в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Указаны обстоятельства, наличие которых необходимо для удовлетворения требования уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, отмечены некоторые ограничения применения статьи 622 ГК РФ (в части возложения обязанности по освобождению земельного участка от возведенного объекта недвижимости). Рассмотрена и иная судебная практика.
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Также в Обзоре уделено внимание вопросам распоряжения публичными земельными участками и расположенными на них объектами незавершенного строительства, которые могут быть изъяты в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Указаны обстоятельства, наличие которых необходимо для удовлетворения требования уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, отмечены некоторые ограничения применения статьи 622 ГК РФ (в части возложения обязанности по освобождению земельного участка от возведенного объекта недвижимости). Рассмотрена и иная судебная практика.
Формы
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)5. Нормы, обеспечивающие принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, содержатся в ст. 239.1 ГК, Правилах проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299.
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)5. Нормы, обеспечивающие принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, содержатся в ст. 239.1 ГК, Правилах проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Вместе с тем даже включение в ГК РФ ст. 239.1 ГК РФ не исключает возможности возникновения все той же патовой ситуации в случае, когда земельный участок после 01.03.2015 однократно уже был предоставлен собственнику объекта незавершенного строительства для окончания его строительства сроком на три года, но объект не был достроен в указанный срок. При этом публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия заключенного после 01.03.2015 договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, либо в удовлетворении такого требования было отказано по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 239.1 ГК РФ.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Вместе с тем даже включение в ГК РФ ст. 239.1 ГК РФ не исключает возможности возникновения все той же патовой ситуации в случае, когда земельный участок после 01.03.2015 однократно уже был предоставлен собственнику объекта незавершенного строительства для окончания его строительства сроком на три года, но объект не был достроен в указанный срок. При этом публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия заключенного после 01.03.2015 договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, либо в удовлетворении такого требования было отказано по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 239.1 ГК РФ.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за сентябрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 11)Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 11)Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Для застройщиков сделали исключение: к объектам долевого строительства, возводимым на государственном либо муниципальном земельном участке, ст. 239.1 ГК РФ не применяется (ч. 11 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Такой подход легко объяснить: объект незавершенного строительства обременен залогом в пользу банка, изъятие такого объекта и его продажа с публичных торгов крайне затруднены и экономически неоправданны.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Для застройщиков сделали исключение: к объектам долевого строительства, возводимым на государственном либо муниципальном земельном участке, ст. 239.1 ГК РФ не применяется (ч. 11 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Такой подход легко объяснить: объект незавершенного строительства обременен залогом в пользу банка, изъятие такого объекта и его продажа с публичных торгов крайне затруднены и экономически неоправданны.
Статья: Предпосылки принудительного изъятия земель в связи с неиспользованием по целевому назначению
(Андреева Е.М., Левитанус Б.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 7)Модель восполнения данного пробела видится следующей. При отсутствии потенциальных приобретателей и с учетом необходимости обеспечения безопасности таких земель и организации землепользования на них полагаем, что изъятые земельные участки должны переходить в управление органов публичной власти. Круг возможностей по включению таких земель в хозяйственный оборот у публичных субъектов более широк. Например, последние могут стимулировать спрос на такие участки посредством налоговых или иных экономических преференций, изменить целевое назначение невостребованных земель (перевести их из земель населенных пунктов в земли лесного фонда; организовать рекультивацию или иные мероприятия по улучшению почвенного покрова и т.д.). Законодательные примеры передачи изымаемых объектов в публичную собственность имеются. Так, в ст. 240 ГК РФ в отношении бесхозяйственно содержимых культурных ценностей предусмотрено, что такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. В ст. 239.1 ГК РФ установлено, что если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по его начальной цене. Аналогичным последней норме положением предлагаем дополнить и ст. 286 ГК РФ.
(Андреева Е.М., Левитанус Б.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 7)Модель восполнения данного пробела видится следующей. При отсутствии потенциальных приобретателей и с учетом необходимости обеспечения безопасности таких земель и организации землепользования на них полагаем, что изъятые земельные участки должны переходить в управление органов публичной власти. Круг возможностей по включению таких земель в хозяйственный оборот у публичных субъектов более широк. Например, последние могут стимулировать спрос на такие участки посредством налоговых или иных экономических преференций, изменить целевое назначение невостребованных земель (перевести их из земель населенных пунктов в земли лесного фонда; организовать рекультивацию или иные мероприятия по улучшению почвенного покрова и т.д.). Законодательные примеры передачи изымаемых объектов в публичную собственность имеются. Так, в ст. 240 ГК РФ в отношении бесхозяйственно содержимых культурных ценностей предусмотрено, что такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. В ст. 239.1 ГК РФ установлено, что если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по его начальной цене. Аналогичным последней норме положением предлагаем дополнить и ст. 286 ГК РФ.