Продажа здания ниже остаточной стоимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа здания ниже остаточной стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2018 N 305-ЭС18-3804 по делу N А40-117345/2016
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными сделок по передаче права собственности на недвижимое имущество.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено, поскольку ответчик, приобретая право собственности на имущество, не мог не знать, что промежуточные собственники его приобретали по явно заниженной цене, причем за вексель, обеспеченность которого не была очевидной, и при отсутствии доказательств получения денежных средств по нему истцом как первоначальным продавцом.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 167, 168, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок с заинтересованностью", принимая во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2015 по делу N А40-154374/2013, установив, что сделка является крупной, порядок одобрения сделки нарушен, здание выбыло из владения истца помимо его воли и продано по цене ниже его балансовой стоимости и общество "Спектр-Н" не является добросовестным приобретателем, суд первой инстанции удовлетворил заявленные обществом "ФорвардФинанс" требования.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными сделок по передаче права собственности на недвижимое имущество.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено, поскольку ответчик, приобретая право собственности на имущество, не мог не знать, что промежуточные собственники его приобретали по явно заниженной цене, причем за вексель, обеспеченность которого не была очевидной, и при отсутствии доказательств получения денежных средств по нему истцом как первоначальным продавцом.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 167, 168, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок с заинтересованностью", принимая во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2015 по делу N А40-154374/2013, установив, что сделка является крупной, порядок одобрения сделки нарушен, здание выбыло из владения истца помимо его воли и продано по цене ниже его балансовой стоимости и общество "Спектр-Н" не является добросовестным приобретателем, суд первой инстанции удовлетворил заявленные обществом "ФорвардФинанс" требования.
Обзор правовых позиций Президиума ВАС РФ по вопросам частного права. Февраль 2012 г.Договоры купли-продажи от 14.02.2002 и от 14.03.2002 оспорены в рамках (другого) дела... того же суда по причине их заключения с нарушением требований законодательства, предусмотренных для совершения крупных сделок и сделок с заинтересованностью. Впоследствии участники общества П. обратились в арбитражный суд с заявлением об исключении из состава участников этого общества В. Постановлением... суда от... по (другому) делу.., удовлетворившим заявленный иск, было установлено, что В. заключением договора от 14.02.2002 купли-продажи здания и земельного участка причинил обществу убытки: имущество общества было продано по цене более чем в 12 раз ниже рыночной стоимости. При этом балансовая стоимость проданных объектов составила 98,6 процента всех активов общества П. Судом было также установлено, что В. - директор и участник данного общества, - злоупотребляя своим служебным положением, не только причинил обществу П. значительные убытки, но его действия привели к прекращению финансово-хозяйственной деятельности общества и создали угрозу его ликвидации.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Корреспонденция счетов: Как отражаются в учете организации операции по реализации принадлежащего ей объекта недвижимости (нежилого здания), учитываемого в качестве объекта основных средств, если оплата здания производится покупателем после государственной регистрации перехода права собственности на здание?..
(Консультация эксперта, 2025)Полученный доход от реализации здания организация вправе уменьшить на остаточную стоимость здания, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ (абз. 1, пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
(Консультация эксперта, 2025)Полученный доход от реализации здания организация вправе уменьшить на остаточную стоимость здания, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ (абз. 1, пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
"Годовой отчет 2024"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Однако, если продается объект ОС (НМА), первоначальная стоимость которого была сформирована с коэффициентом 1,5, убыток от его реализации не формируется (признается равным нулю). Таким образом, при продаже такого объекта по цене ниже его остаточной стоимости полученная разница не будет уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль.
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Однако, если продается объект ОС (НМА), первоначальная стоимость которого была сформирована с коэффициентом 1,5, убыток от его реализации не формируется (признается равным нулю). Таким образом, при продаже такого объекта по цене ниже его остаточной стоимости полученная разница не будет уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль.
Нормативные акты
Решение Вологодского УФАС России от 15.10.2013 по делу N 37-15/13
Нарушение: ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.Подобным образом комитет по управлению имуществом города согласовал продажу по цене не ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, нежилого здания общей площадью 790,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Кадастровый номер помещения: 35-35-12/004/2012-301. Балансовая стоимость - 1 425 421,09 руб., остаточная стоимость - 496 984,83 руб.
Нарушение: ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.Подобным образом комитет по управлению имуществом города согласовал продажу по цене не ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, нежилого здания общей площадью 790,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Кадастровый номер помещения: 35-35-12/004/2012-301. Балансовая стоимость - 1 425 421,09 руб., остаточная стоимость - 496 984,83 руб.
Решение Подольской городской Думы МО от 11.10.1996 N 17/5
(ред. от 03.07.2007)
"О владении, пользовании и распоряжении муниципальной собственностью"
(вместе с "Положением о порядке и условиях продажи объектов нежилого фонда, сданных в аренду",
"Положением о порядке проведения коммерческих конкурсов (открытых торгов) по продаже муниципальных предприятий и объектов муниципальной собственности",
"Положением о порядке внесения муниципальными предприятиями имущественных вкладов в уставные капиталы коммерческих и некоммерческих организаций")- для зданий, сооружений - на коэффициент 3, но не может быть ниже балансовой стоимости.
(ред. от 03.07.2007)
"О владении, пользовании и распоряжении муниципальной собственностью"
(вместе с "Положением о порядке и условиях продажи объектов нежилого фонда, сданных в аренду",
"Положением о порядке проведения коммерческих конкурсов (открытых торгов) по продаже муниципальных предприятий и объектов муниципальной собственности",
"Положением о порядке внесения муниципальными предприятиями имущественных вкладов в уставные капиталы коммерческих и некоммерческих организаций")- для зданий, сооружений - на коэффициент 3, но не может быть ниже балансовой стоимости.
Корреспонденция счетов: Организация (продавец) заключила договор N 1 купли-продажи здания и получила от покупателя аванс в размере 100%. Регистрационная палата отказалась принять документы на регистрацию сделки. После дооформления документов был заключен и исполнен договор N 2 купли-продажи этого здания с тем же покупателем. Аванс, полученный от него по договору N 1, зачтен в счет оплаты по договору N 2...
(Консультация эксперта, 2004)В целях налогообложения прибыли доходом от реализации здания признается его договорная стоимость (без учета НДС) (п.1 ст.249, п.1 ст.248, п.3 ст.271 НК РФ). Одновременно признается расход в сумме остаточной стоимости реализуемого здания (пп.1 п.1 ст.268 НК РФ).
(Консультация эксперта, 2004)В целях налогообложения прибыли доходом от реализации здания признается его договорная стоимость (без учета НДС) (п.1 ст.249, п.1 ст.248, п.3 ст.271 НК РФ). Одновременно признается расход в сумме остаточной стоимости реализуемого здания (пп.1 п.1 ст.268 НК РФ).
Тематический выпуск: Сложные операции и сделки: бухгалтерский учет, документооборот, применение ККТ
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2020, N 11)Описание ситуации: Предприятие на ОСН (ООО) владеет объектами недвижимости, которые сдает в аренду. На балансе предприятия числится инвентарный объект - здание с остаточной стоимостью 100 млн руб., который разделили на два помещения (получены Выписки из ЕГРН):
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2020, N 11)Описание ситуации: Предприятие на ОСН (ООО) владеет объектами недвижимости, которые сдает в аренду. На балансе предприятия числится инвентарный объект - здание с остаточной стоимостью 100 млн руб., который разделили на два помещения (получены Выписки из ЕГРН):
"Корпоративный контроль: экспертные проблемы эффективного управления дочерними компаниями. Обеспечение корпоративного контроля"
(книга 2)
(Осипенко О.В.)
("Статут", 2014)Впоследствии участники общества "Приокское" обратились в арбитражный суд с заявлением об исключении из состава участников этого общества Воробьева А.В. Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 по делу N А54-857/2008С9, удовлетворившим заявленный иск, было установлено, что Воробьев А.В. заключением договора от 14.02.2002 купли-продажи здания и земельного участка причинил обществу убытки: имущество общества было продано по цене более чем в 12 раз ниже рыночной стоимости. При этом балансовая стоимость проданных объектов составила 98,6 процента всех активов общества "Приокское". Судом было также установлено, что Воробьев А.В. - директор и участник данного общества, злоупотребляя своим служебным положением, не только причинил обществу "Приокское" значительные убытки, но его действия привели к прекращению финансово-хозяйственной деятельности общества и создали угрозу его ликвидации.
(книга 2)
(Осипенко О.В.)
("Статут", 2014)Впоследствии участники общества "Приокское" обратились в арбитражный суд с заявлением об исключении из состава участников этого общества Воробьева А.В. Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 по делу N А54-857/2008С9, удовлетворившим заявленный иск, было установлено, что Воробьев А.В. заключением договора от 14.02.2002 купли-продажи здания и земельного участка причинил обществу убытки: имущество общества было продано по цене более чем в 12 раз ниже рыночной стоимости. При этом балансовая стоимость проданных объектов составила 98,6 процента всех активов общества "Приокское". Судом было также установлено, что Воробьев А.В. - директор и участник данного общества, злоупотребляя своим служебным положением, не только причинил обществу "Приокское" значительные убытки, но его действия привели к прекращению финансово-хозяйственной деятельности общества и создали угрозу его ликвидации.
Вопрос: ...В качестве вклада в уставный капитал организация вносит здание (по рыночной цене), построенное до 1992 г. Здание отражено в учете без НДС. В момент передачи в уставный капитал остаточная стоимость здания ниже его рыночной цены. Появится ли в этом случае объект обложения НДС после введения в действие части второй НК РФ и как эту операцию отразить в бухгалтерском учете?
("Финансовая газета. Региональный выпуск", 2002, N 10)Вопрос: В качестве вклада в уставный капитал организация вносит здание (по рыночной цене), которое было построено до 1992 г. и отражено в учете без НДС. В момент передачи в уставный капитал остаточная стоимость здания намного ниже его рыночной цены. Не появляется ли в этом случае объект обложения НДС после введения в действие части второй НК РФ и как данная операция отражается в бухгалтерском учете?
("Финансовая газета. Региональный выпуск", 2002, N 10)Вопрос: В качестве вклада в уставный капитал организация вносит здание (по рыночной цене), которое было построено до 1992 г. и отражено в учете без НДС. В момент передачи в уставный капитал остаточная стоимость здания намного ниже его рыночной цены. Не появляется ли в этом случае объект обложения НДС после введения в действие части второй НК РФ и как данная операция отражается в бухгалтерском учете?
Статья: Земельный участок, занятый зданием
(Диркова Е.)
("Практическая бухгалтерия", 2014, N 7)Пример 2. Предположим, цена сделки та же, что и в примере 1, - 158 000 000 руб., включая НДС, но она единая. Цены за здание и участок по отдельности не устанавливались. Балансовая стоимость каждого из этих объектов в учете продавца: здания - 80 000 000 руб., участка - 30 000 000 руб. По этим данным определяется налоговая база (п. п. 2 и 3 ст. 158 НК РФ). Балансовая стоимость реализованного имущества - 110 000 000 руб. (80 000 000 + 30 000 000) - ниже цены реализации - 158 000 000 руб. Поэтому поправочный коэффициент - 1,4364 (158 000 000 руб. / 110 000 000 руб.). Налоговая база: по зданию - 114 912 000 руб. (80 000 000 руб. x 1,4364), по участку - 43 092 000 руб. (30 000 000 x 1,4364). НДС начисляется только по зданию и составляет 17 528 949,15 руб. (114 912 000 руб. x 18/118).
(Диркова Е.)
("Практическая бухгалтерия", 2014, N 7)Пример 2. Предположим, цена сделки та же, что и в примере 1, - 158 000 000 руб., включая НДС, но она единая. Цены за здание и участок по отдельности не устанавливались. Балансовая стоимость каждого из этих объектов в учете продавца: здания - 80 000 000 руб., участка - 30 000 000 руб. По этим данным определяется налоговая база (п. п. 2 и 3 ст. 158 НК РФ). Балансовая стоимость реализованного имущества - 110 000 000 руб. (80 000 000 + 30 000 000) - ниже цены реализации - 158 000 000 руб. Поэтому поправочный коэффициент - 1,4364 (158 000 000 руб. / 110 000 000 руб.). Налоговая база: по зданию - 114 912 000 руб. (80 000 000 руб. x 1,4364), по участку - 43 092 000 руб. (30 000 000 x 1,4364). НДС начисляется только по зданию и составляет 17 528 949,15 руб. (114 912 000 руб. x 18/118).
Статья: Вклад имущества в уставный капитал как способ не платить НДС. Анализируем схему
(Суязов В.Н.)
("Главбух", 2004, N 16)Пример. ОАО "Титан" собирается реализовать ЗАО "Экватор" офисное здание за 6 000 000 руб. Его остаточная стоимость равна 4 000 000 руб.
(Суязов В.Н.)
("Главбух", 2004, N 16)Пример. ОАО "Титан" собирается реализовать ЗАО "Экватор" офисное здание за 6 000 000 руб. Его остаточная стоимость равна 4 000 000 руб.
Вопрос: Организация реализует здание, в стоимости которого учтен "входной" НДС, по цене ниже остаточной стоимости здания (с учетом переоценок). Надо ли в этом случае (при нулевой налоговой базе) выставлять счет-фактуру покупателю здания?
("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2014, N 9)"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2014, N 9
("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2014, N 9)"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2014, N 9
Статья: Применение нормы о злоупотреблении полномочиями (ст. 201 УК РФ) в судебной практике
(Шнитенков А.В.)
("Право и экономика", 2006, N 6)Я., работая в должности президента регионального общественного благотворительного фонда "Евразия", используя свои служебные полномочия, не проводя собрание учредителей и участников фонда, оформила протокол об избрании нового состава правления, внеся в него фамилии своих близких знакомых, не уведомив об этом учредителей фонда. После этого, не проводя заседание правления, Я. оформила протокол заседания, в котором указала, что по вопросу о реализации здания административного корпуса с подвалом, принадлежащего на праве собственности фонду, всеми членами правления единогласно принято решение об отчуждении его ООО "Корпорация резервных фондов". Таким образом, она совершила заведомо невыгодную для фонда сделку купли-продажи принадлежащего ему здания по чрезвычайно заниженной стоимости, которая была ниже балансовой стоимости здания. Получив от покупателя здания деньги, Я. передала часть из них своему отцу в качестве "оплаты за аренду его автомобиля", а остальной суммой распорядилась по своему усмотрению. Действия Я. были квалифицированы по совокупности преступлений, предусмотренных п. 1 ст. 201 и п. 3 ст. 160 УК РФ <*>.
(Шнитенков А.В.)
("Право и экономика", 2006, N 6)Я., работая в должности президента регионального общественного благотворительного фонда "Евразия", используя свои служебные полномочия, не проводя собрание учредителей и участников фонда, оформила протокол об избрании нового состава правления, внеся в него фамилии своих близких знакомых, не уведомив об этом учредителей фонда. После этого, не проводя заседание правления, Я. оформила протокол заседания, в котором указала, что по вопросу о реализации здания административного корпуса с подвалом, принадлежащего на праве собственности фонду, всеми членами правления единогласно принято решение об отчуждении его ООО "Корпорация резервных фондов". Таким образом, она совершила заведомо невыгодную для фонда сделку купли-продажи принадлежащего ему здания по чрезвычайно заниженной стоимости, которая была ниже балансовой стоимости здания. Получив от покупателя здания деньги, Я. передала часть из них своему отцу в качестве "оплаты за аренду его автомобиля", а остальной суммой распорядилась по своему усмотрению. Действия Я. были квалифицированы по совокупности преступлений, предусмотренных п. 1 ст. 201 и п. 3 ст. 160 УК РФ <*>.
Статья: Учет обесценения активов в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности в Республике Казахстан
(Байдыбекова С.К.)
("Международный бухгалтерский учет", 2018, N 9-10)В этом случае "другими активами" считаются лицензии (балансовая стоимость - 25 млн тенге), земля, здание и оборудование (балансовая стоимость - 300 млн тенге) и чистые текущие активы (балансовая стоимость - 100 млн тенге). Чистые текущие активы не подлежат списанию, потому что ни у одного краткосрочного актива нет стоимости реализации ниже балансовой стоимости. Следовательно, убыток от снижения стоимости на сумму 65 млн тенге распределяется следующим образом:
(Байдыбекова С.К.)
("Международный бухгалтерский учет", 2018, N 9-10)В этом случае "другими активами" считаются лицензии (балансовая стоимость - 25 млн тенге), земля, здание и оборудование (балансовая стоимость - 300 млн тенге) и чистые текущие активы (балансовая стоимость - 100 млн тенге). Чистые текущие активы не подлежат списанию, потому что ни у одного краткосрочного актива нет стоимости реализации ниже балансовой стоимости. Следовательно, убыток от снижения стоимости на сумму 65 млн тенге распределяется следующим образом:
Статья: И полцарства в придачу
(Диркова Е.)
("Расчет", 2014, N 8)Пример. Предположим, цена сделки - 158 000 000 руб., включая НДС, но она единая. Цены за здание и участок по отдельности не устанавливались. Балансовая стоимость каждого из этих объектов в учете продавца: здания - 80 000 000 руб., участка - 30 000 000 руб. По этим данным определяется налоговая база (п. п. 2 и 3 ст. 158 НК РФ). Балансовая стоимость реализованного имущества - 110 000 000 руб. (80 000 000 + 30 000 000) - ниже цены реализации - 158 000 000 руб. Поэтому поправочный коэффициент - 1,4364 (158 000 000 руб. / 110 000 000 руб.). Налоговая база: по зданию - 114 912 000 руб. (80 000 000 руб. x 1,4364), по участку - 43 092 000 руб. (30 000 000 x 1,4364), НДС начисляется только по зданию и составляет 17 528 949,15 руб. (114 912 000 руб. x 18/118).
(Диркова Е.)
("Расчет", 2014, N 8)Пример. Предположим, цена сделки - 158 000 000 руб., включая НДС, но она единая. Цены за здание и участок по отдельности не устанавливались. Балансовая стоимость каждого из этих объектов в учете продавца: здания - 80 000 000 руб., участка - 30 000 000 руб. По этим данным определяется налоговая база (п. п. 2 и 3 ст. 158 НК РФ). Балансовая стоимость реализованного имущества - 110 000 000 руб. (80 000 000 + 30 000 000) - ниже цены реализации - 158 000 000 руб. Поэтому поправочный коэффициент - 1,4364 (158 000 000 руб. / 110 000 000 руб.). Налоговая база: по зданию - 114 912 000 руб. (80 000 000 руб. x 1,4364), по участку - 43 092 000 руб. (30 000 000 x 1,4364), НДС начисляется только по зданию и составляет 17 528 949,15 руб. (114 912 000 руб. x 18/118).