Продление договора аренды земельного участка с объектом незавершенного строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Продление договора аренды земельного участка с объектом незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Предоставление земельного участка в аренду (продление договора аренды) для завершения строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на продление договора аренды публичного земельного участка, заключенного в целях завершения строительства, если собственник участка не обратился в суд с иском об изъятии объекта в течение 6 месяцев со дня истечения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на продление договора аренды публичного земельного участка, заключенного в целях завершения строительства, если собственник участка не обратился в суд с иском об изъятии объекта в течение 6 месяцев со дня истечения договора аренды
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации""Таким образом, действующее законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Обладает ли собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приобретение земельного участка по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Обладает ли собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приобретение земельного участка по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Статья: Правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации по отдельным экономическим спорам (судебная практика)
(Бабкин А.И.)
("Администратор суда", 2023, N 2)Суть спора: общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка, заключенного в целях завершения строительства этого объекта. Однако уполномоченный орган отказал, поскольку после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды нормами земельного законодательства не предусмотрено повторное предоставление земельного участка без торгов. Общество оспорило решение уполномоченного органа в судебном порядке.
(Бабкин А.И.)
("Администратор суда", 2023, N 2)Суть спора: общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка, заключенного в целях завершения строительства этого объекта. Однако уполномоченный орган отказал, поскольку после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды нормами земельного законодательства не предусмотрено повторное предоставление земельного участка без торгов. Общество оспорило решение уполномоченного органа в судебном порядке.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)
(ред. от 25.04.2025)Общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка, заключенного в целях завершения строительства этого объекта. Однако уполномоченный орган отказал, поскольку после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды нормами земельного законодательства не предусмотрено повторное предоставление земельного участка без торгов.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)
(ред. от 25.04.2025)Общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка, заключенного в целях завершения строительства этого объекта. Однако уполномоченный орган отказал, поскольку после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды нормами земельного законодательства не предусмотрено повторное предоставление земельного участка без торгов.
"Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022)Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022)Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Готовое решение: В каких случаях можно продлить договор аренды публичного земельного участка и как это сделать
(КонсультантПлюс, 2025)В каких случаях можно продлить договор аренды публичного земельного участка и как это сделать
(КонсультантПлюс, 2025)В каких случаях можно продлить договор аренды публичного земельного участка и как это сделать
Статья: Какие изменения необходимо учесть при сдаче бухгалтерской отчетности?
(Обухова Т.)
("Учреждения здравоохранения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)- 35 - истек срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, строительство, реконструкция которого не завершены, или договора безвозмездного пользования земельным участком, заключенного с застройщиком, при отсутствии оснований, предусмотренных гражданским, земельным законодательством, для приобретения прав на земельный участок в целях завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства;
(Обухова Т.)
("Учреждения здравоохранения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)- 35 - истек срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, строительство, реконструкция которого не завершены, или договора безвозмездного пользования земельным участком, заключенного с застройщиком, при отсутствии оснований, предусмотренных гражданским, земельным законодательством, для приобретения прав на земельный участок в целях завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства;
Статья: Трансакционные издержки и признание за участниками долевого строительства права собственности на объект незавершенного строительства
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)Часть участников долевого строительства обратилась в суд с требованием о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартир. Суд удовлетворил требования, однако не все участники долевого строительства, чьи требования о признании права собственности были удовлетворены, зарегистрировали право в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Участникам долевого строительства, зарегистрировавшим право собственности, земельный участок был предоставлен в аренду на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ <12> (далее - ЗК РФ). Арендаторами стали 18 физических и юридических лиц (далее - соарендаторы, созастройщики). Соарендаторы обязаны были в трехлетний срок завершить строительство дома, они не смогли бы продлить договор аренды или повторно получить тот же земельный участок в аренду на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды"). Если арендатор не успевает завершить строительство объекта, то земельный участок должен быть возвращен Санкт-Петербургу, а объект незавершенного строительства подлежит продаже с публичных торгов (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)Часть участников долевого строительства обратилась в суд с требованием о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартир. Суд удовлетворил требования, однако не все участники долевого строительства, чьи требования о признании права собственности были удовлетворены, зарегистрировали право в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Участникам долевого строительства, зарегистрировавшим право собственности, земельный участок был предоставлен в аренду на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ <12> (далее - ЗК РФ). Арендаторами стали 18 физических и юридических лиц (далее - соарендаторы, созастройщики). Соарендаторы обязаны были в трехлетний срок завершить строительство дома, они не смогли бы продлить договор аренды или повторно получить тот же земельный участок в аренду на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды"). Если арендатор не успевает завершить строительство объекта, то земельный участок должен быть возвращен Санкт-Петербургу, а объект незавершенного строительства подлежит продаже с публичных торгов (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).
Статья: Сделки с объектами незавершенного строительства
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Также при помощи экспертов суды оценивают, велось ли строительство на предоставленном земельном участке, если общество обратилось за продлением договора аренды.
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Также при помощи экспертов суды оценивают, велось ли строительство на предоставленном земельном участке, если общество обратилось за продлением договора аренды.
Статья: Комментарий к Приказу Минфина России от 01.12.2022 N 183н "О внесении изменений в Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 25 марта 2011 г. N 33н "Об утверждении Инструкции о порядке составления, представления годовой, квартальной бухгалтерской отчетности государственных (муниципальных) бюджетных и автономных учреждений"
(Обухова Т.)
("Бюджетные организации: акты и комментарии для бухгалтера", 2023, N 4)- 35 - истек срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, строительство, реконструкция которого не завершены, или договора безвозмездного пользования земельным участком, заключенного с застройщиком, при отсутствии оснований, предусмотренных гражданским, земельным законодательством, для приобретения прав на земельный участок в целях завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства;
(Обухова Т.)
("Бюджетные организации: акты и комментарии для бухгалтера", 2023, N 4)- 35 - истек срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, строительство, реконструкция которого не завершены, или договора безвозмездного пользования земельным участком, заключенного с застройщиком, при отсутствии оснований, предусмотренных гражданским, земельным законодательством, для приобретения прав на земельный участок в целях завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства;
Статья: Особенности принудительной реализации незавершенного строительства ввиду прекращения права аренды публичного земельного участка (ст. 239.1 ГК РФ)
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Таким образом, было бы правильнее предусмотреть в позитивном земельном законодательстве такое дополнительное основание пролонгации (перезаключения) договора аренды публичного земельного участка без торгов для завершения строительства, как наличие в течение действия предыдущего договора аренды обстоятельств, не зависящих от воли собственника ОНС и приведших к нарушению сроков строительства объекта, например действия (бездействие) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) ОНС, пандемия, военные действия и пр. Наличие такого обстоятельства может быть подтверждено органом государственного (муниципального) управления. Иной подход, по мнению автора, не соответствует принципам справедливости и соразмерности, нарушает баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора (арендодателю, наделенному властными полномочиями) получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором <15>. При этом в случае нарушения прав собственника ОНС на пролонгацию (перезаключение) договора аренды при наличии озвученных причин он мог бы подать исковое заявление в суд о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. Схематично предложения автора изложены на рисунке выше.
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Таким образом, было бы правильнее предусмотреть в позитивном земельном законодательстве такое дополнительное основание пролонгации (перезаключения) договора аренды публичного земельного участка без торгов для завершения строительства, как наличие в течение действия предыдущего договора аренды обстоятельств, не зависящих от воли собственника ОНС и приведших к нарушению сроков строительства объекта, например действия (бездействие) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) ОНС, пандемия, военные действия и пр. Наличие такого обстоятельства может быть подтверждено органом государственного (муниципального) управления. Иной подход, по мнению автора, не соответствует принципам справедливости и соразмерности, нарушает баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора (арендодателю, наделенному властными полномочиями) получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором <15>. При этом в случае нарушения прав собственника ОНС на пролонгацию (перезаключение) договора аренды при наличии озвученных причин он мог бы подать исковое заявление в суд о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. Схематично предложения автора изложены на рисунке выше.
Готовое решение: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)объект незавершенного строительства могут изъять у его собственника. Если такой объект расположен на государственном или муниципальном земельном участке, который получен в аренду по результатам аукциона, он по общему правилу может быть изъят после того, как договор аренды прекратится (ст. 239.1 ГК РФ). Рекомендуем, прежде чем заключать договор, сопоставить сроки строительства и срок действия договора аренды земельного участка, а также учесть наличие или отсутствие возможности продлить такую аренду.
(КонсультантПлюс, 2025)объект незавершенного строительства могут изъять у его собственника. Если такой объект расположен на государственном или муниципальном земельном участке, который получен в аренду по результатам аукциона, он по общему правилу может быть изъят после того, как договор аренды прекратится (ст. 239.1 ГК РФ). Рекомендуем, прежде чем заключать договор, сопоставить сроки строительства и срок действия договора аренды земельного участка, а также учесть наличие или отсутствие возможности продлить такую аренду.
Статья: Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)<105> Примечательно в этом отношении, что первоначальная редакция Проекта Федерального закона N 47538-6 предусматривала довольно строгое регулирование, предполагающее императивный переход от строительной аренды к праву застройки и дальнейший запрет предоставления на праве аренды для целей строительства земельных участков, находящихся в публичной собственности (см. п. 29 ст. 8 Проекта Федерального закона N 47538-6), а также исключение вещно-правовых эффектов права аренды в виде права следования (п. 1 ст. 617 ГК РФ) и преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Однако при доработке законопроекта ко второму чтению был осуществлен переход к более мягкому регулированию и из законопроекта данные нормы были исключены. При этом в отношении уже заключенных договоров аренды публичных земельных участков предусмотрено сохранение за арендатором права приобретения в собственность возведенного здания (сооружения) с правом на однократное продление срока аренды на пять лет, при условии регистрации за арендатором права собственности на объект незавершенного строительства или получения им разрешения на строительство до истечения срока аренды (п. 13 ст. 2 Проекта Федерального закона N 47538-6/5). До внесения изменений в законодательство, устанавливающих порядок и основания предоставления публичных земельных участков на праве застройки, переходными положениями Проекта предусматривается применение правил о предоставлении таких участков в аренду (п. 15 ст. 2 Проекта Федерального закона N 47538-6/5).
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)<105> Примечательно в этом отношении, что первоначальная редакция Проекта Федерального закона N 47538-6 предусматривала довольно строгое регулирование, предполагающее императивный переход от строительной аренды к праву застройки и дальнейший запрет предоставления на праве аренды для целей строительства земельных участков, находящихся в публичной собственности (см. п. 29 ст. 8 Проекта Федерального закона N 47538-6), а также исключение вещно-правовых эффектов права аренды в виде права следования (п. 1 ст. 617 ГК РФ) и преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Однако при доработке законопроекта ко второму чтению был осуществлен переход к более мягкому регулированию и из законопроекта данные нормы были исключены. При этом в отношении уже заключенных договоров аренды публичных земельных участков предусмотрено сохранение за арендатором права приобретения в собственность возведенного здания (сооружения) с правом на однократное продление срока аренды на пять лет, при условии регистрации за арендатором права собственности на объект незавершенного строительства или получения им разрешения на строительство до истечения срока аренды (п. 13 ст. 2 Проекта Федерального закона N 47538-6/5). До внесения изменений в законодательство, устанавливающих порядок и основания предоставления публичных земельных участков на праве застройки, переходными положениями Проекта предусматривается применение правил о предоставлении таких участков в аренду (п. 15 ст. 2 Проекта Федерального закона N 47538-6/5).
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за сентябрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 11)Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 11)Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Таким образом, только при совокупности перечисленных обстоятельств гражданин или юридическое лицо - арендатор земельного участка - имеет право заключить новый договор аренды земельного участка, то есть пролонгировать действие прежнего договора.
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Таким образом, только при совокупности перечисленных обстоятельств гражданин или юридическое лицо - арендатор земельного участка - имеет право заключить новый договор аренды земельного участка, то есть пролонгировать действие прежнего договора.