Расторжение договора аренды не прошедшего государственную регистрацию
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды не прошедшего государственную регистрацию (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2005 год: Статья 131 "Государственная регистрация недвижимости" ГК РФ
(ООО "Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения")Иск о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды удовлетворен, так как суд установил, что соглашение о расторжении договора аренды не прошло государственной регистрации, между тем в силу статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество.
(ООО "Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения")Иск о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды удовлетворен, так как суд установил, что соглашение о расторжении договора аренды не прошло государственной регистрации, между тем в силу статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2025 N 305-ЭС25-4276 по делу N А40-290648/2023
Категория спора: Аренда помещений.
Требования арендодателя: О взыскании задолженности по арендным платежам.
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суды не исследовали надлежащим образом и не разрешили вопрос о том, продлилось ли действие договора аренды после истечения 11 месяцев, исходя из условий договора и поведения сторон, не учли доводы арендатора о его явно выраженной воле на отказ от пролонгации договора, а также то, что отсутствие на акте приема-передачи помещения подписи арендодателя не свидетельствует о том, что арендатор продолжил пользоваться помещением.Как правильно установили суды и не оспаривается арендатором, по условиям спорного договора, не прошедшего государственную регистрацию, у ответчика отсутствовали предусмотренные договором основания для его досрочного расторжения, то есть до истечения 11 месяцев, поэтому уведомление ответчика от 29 декабря 2022 г. не повлекло прекращение арендных отношений с 1 января 2023 г.
Категория спора: Аренда помещений.
Требования арендодателя: О взыскании задолженности по арендным платежам.
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суды не исследовали надлежащим образом и не разрешили вопрос о том, продлилось ли действие договора аренды после истечения 11 месяцев, исходя из условий договора и поведения сторон, не учли доводы арендатора о его явно выраженной воле на отказ от пролонгации договора, а также то, что отсутствие на акте приема-передачи помещения подписи арендодателя не свидетельствует о том, что арендатор продолжил пользоваться помещением.Как правильно установили суды и не оспаривается арендатором, по условиям спорного договора, не прошедшего государственную регистрацию, у ответчика отсутствовали предусмотренные договором основания для его досрочного расторжения, то есть до истечения 11 месяцев, поэтому уведомление ответчика от 29 декабря 2022 г. не повлекло прекращение арендных отношений с 1 января 2023 г.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Аренда зданий и сооружений.
С какого момента считать зарегистрированный договор аренды расторгнутым по соглашению сторон
(КонсультантПлюс, 2025)"...Суд апелляционной инстанции установил, что соглашение от 22.06.2004 о расторжении договора аренды не прошло государственной регистрации, между тем в силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество, и пришел к выводу о незаключенности соглашения о расторжении договора от 22.06.2004, приняв во внимание и отсутствие надлежащего волеизъявления истца о расторжении договора аренды ввиду отсутствия у Байкузиной Н.М. прав заключения сделок от имени истца. Вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности соглашения о расторжении договора аренды является правомерным и не противоречит ст. 131, ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
С какого момента считать зарегистрированный договор аренды расторгнутым по соглашению сторон
(КонсультантПлюс, 2025)"...Суд апелляционной инстанции установил, что соглашение от 22.06.2004 о расторжении договора аренды не прошло государственной регистрации, между тем в силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество, и пришел к выводу о незаключенности соглашения о расторжении договора от 22.06.2004, приняв во внимание и отсутствие надлежащего волеизъявления истца о расторжении договора аренды ввиду отсутствия у Байкузиной Н.М. прав заключения сделок от имени истца. Вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности соглашения о расторжении договора аренды является правомерным и не противоречит ст. 131, ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли договор аренды, прошедший госрегистрацию, расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы за землю в установленном порядке в размере в соответствии с договором аренды, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении применению не подлежат. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 12.10.1995 N 1100 считает продленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а соглашение о расторжении договора с 19.11.2007 не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем договор аренды продолжает действовать по настоящее время.
Является ли договор аренды, прошедший госрегистрацию, расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы за землю в установленном порядке в размере в соответствии с договором аренды, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении применению не подлежат. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 12.10.1995 N 1100 считает продленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а соглашение о расторжении договора с 19.11.2007 не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем договор аренды продолжает действовать по настоящее время.
Нормативные акты
Решение Мособлдумы от 18.02.2004 N 11/87
"Об Отчете о работе Контрольно-счетной палаты Московской областной Думы за 2003 год"- в течение года недостаточно эффективно осуществлялся контроль за учетом договоров аренды и своевременным внесением в них изменений. В результате в представленном перечне договоров были учтены расторгнутые договоры и не внесены действующие. Часть договоров аренды не прошла государственную регистрацию;
"Об Отчете о работе Контрольно-счетной палаты Московской областной Думы за 2003 год"- в течение года недостаточно эффективно осуществлялся контроль за учетом договоров аренды и своевременным внесением в них изменений. В результате в представленном перечне договоров были учтены расторгнутые договоры и не внесены действующие. Часть договоров аренды не прошла государственную регистрацию;
Решение Мособлдумы от 28.05.2003 N 4/59
"О результатах проверки Контрольно-счетной палатой Московской областной Думы поступления денежных средств в областной бюджет 2002 года по подстатье доходов "Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности"
(вместе со "Справкой о результатах проверки поступления денежных средств в областной бюджет 2002 года по подстатье доходов "Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности")5. В течение года недостаточно эффективно осуществлялся контроль за учетом договоров аренды и своевременным внесением в них изменений. В результате в представленном перечне договоров были учтены расторгнутые договоры и не внесены действующие. Часть договоров аренды не прошла государственную регистрацию.
"О результатах проверки Контрольно-счетной палатой Московской областной Думы поступления денежных средств в областной бюджет 2002 года по подстатье доходов "Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности"
(вместе со "Справкой о результатах проверки поступления денежных средств в областной бюджет 2002 года по подстатье доходов "Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности")5. В течение года недостаточно эффективно осуществлялся контроль за учетом договоров аренды и своевременным внесением в них изменений. В результате в представленном перечне договоров были учтены расторгнутые договоры и не внесены действующие. Часть договоров аренды не прошла государственную регистрацию.
Административная практика
Решение Омского УФАС России от 05.03.2019 N 05-04/30-18
Обстоятельства: Поступили материалы прокуратуры, указывающие на наличие признаков нарушения антимонопольного законодательства.
Решение: Выявлено нарушение ч. 1 ст. 15, ст. 48 Закона о защите конкуренции.Вместе с тем, на заседании Комиссии представитель Администрации Гауфского сельского поселения пояснил, что договор аренды муниципального имущества от 01.01.2017 б/н (далее - договор аренды от 01.01.2017), заключенный между Администрацией Гауфского сельского поселения и МП "П" Азовского ННМР Омской области, государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Омской области не проходил.
Обстоятельства: Поступили материалы прокуратуры, указывающие на наличие признаков нарушения антимонопольного законодательства.
Решение: Выявлено нарушение ч. 1 ст. 15, ст. 48 Закона о защите конкуренции.Вместе с тем, на заседании Комиссии представитель Администрации Гауфского сельского поселения пояснил, что договор аренды муниципального имущества от 01.01.2017 б/н (далее - договор аренды от 01.01.2017), заключенный между Администрацией Гауфского сельского поселения и МП "П" Азовского ННМР Омской области, государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Омской области не проходил.
Определение Омского УФАС России от 22.01.2019 по делу N 05-04/30-18
"Об отложении рассмотрения дела"На заседании 22.01.2019 Комиссия заслушала пояснения представителя Администрации Гауфского сельского поселения Азовского немецкого национального муниципального района Омской области (далее - Администрация Гауфского сельского поселения), который указал, что договор аренды муниципального имущества от 01.01.2017 б/н (далее - договор аренды от 01.01.2017), заключенный между Администрацией Гауфского сельского поселения и муниципальным предприятием "П" Азовского немецкого национального муниципального района Омской области (далее - МП "П" Азовского ННМР Омской области), государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Омской области не проходил.
"Об отложении рассмотрения дела"На заседании 22.01.2019 Комиссия заслушала пояснения представителя Администрации Гауфского сельского поселения Азовского немецкого национального муниципального района Омской области (далее - Администрация Гауфского сельского поселения), который указал, что договор аренды муниципального имущества от 01.01.2017 б/н (далее - договор аренды от 01.01.2017), заключенный между Администрацией Гауфского сельского поселения и муниципальным предприятием "П" Азовского немецкого национального муниципального района Омской области (далее - МП "П" Азовского ННМР Омской области), государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Омской области не проходил.
Статья: Актуальные вопросы о договоре аренды недвижимого имущества
(Мандрюков А.В.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 2)Может ли арендатор требовать возврата арендной платы
(Мандрюков А.В.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 2)Может ли арендатор требовать возврата арендной платы
Вопрос: ...Организация А заключила с организацией Б договор аренды здания сроком на четыре года с госрегистрацией. Через два года стороны заключили допсоглашение к договору об увеличении размера арендной платы без госрегистрации. Организация Б учитывала при исчислении налога на прибыль арендные платежи согласно допсоглашению. Правомерно ли налоговый орган доначислил организации Б налог на прибыль, так как допсоглашение не прошло госрегистрацию, поэтому расходы не подтверждены документально?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2014)В связи с этим актуален вопрос о правомерности учета в расходах в целях налогообложения прибыли сумм арендной платы по договорам аренды (дополнительным соглашениям к договорам аренды), не прошедшим государственную регистрацию.
(Консультация эксперта, ФНС России, 2014)В связи с этим актуален вопрос о правомерности учета в расходах в целях налогообложения прибыли сумм арендной платы по договорам аренды (дополнительным соглашениям к договорам аренды), не прошедшим государственную регистрацию.
"Дефекты, ошибки и неурядицы: правовое регулирование"
(Бычков А.И.)
("Инфотропик Медиа", 2017)Достаточно либеральный подход о том, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность и стороны все равно считаются связанными арендными правоотношениями (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), в данной ситуации не применим. Он действует только для упорядочения отношений самих участников сделки между собой, даже вытекающих из договоров аренды, заключенных до принятия информационного письма N 165, поскольку был основан на нормах закона, не претерпевших изменений (Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2017 по делу N 309-ЭС16-14273), но не касается третьих лиц.
(Бычков А.И.)
("Инфотропик Медиа", 2017)Достаточно либеральный подход о том, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность и стороны все равно считаются связанными арендными правоотношениями (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), в данной ситуации не применим. Он действует только для упорядочения отношений самих участников сделки между собой, даже вытекающих из договоров аренды, заключенных до принятия информационного письма N 165, поскольку был основан на нормах закона, не претерпевших изменений (Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2017 по делу N 309-ЭС16-14273), но не касается третьих лиц.
Вопрос: Вправе ли арендодатель сдавать помещения в аренду, если соглашение о расторжении договора аренды с предыдущим арендатором не прошло государственную регистрацию?
(Консультация эксперта, 2011)Вопрос: Вправе ли арендодатель сдавать помещения в аренду, если соглашение о расторжении договора аренды с предыдущим арендатором не прошло государственную регистрацию?
(Консультация эксперта, 2011)Вопрос: Вправе ли арендодатель сдавать помещения в аренду, если соглашение о расторжении договора аренды с предыдущим арендатором не прошло государственную регистрацию?
Вопрос: ...Организация А сдала в аренду организации Б помещение на три года. Через несколько месяцев организации А и Б и организация В подписали договор о перемене лиц в обязательстве: права и обязанности организации Б по договору аренды переданы организации В. Этот договор не был зарегистрирован. Организация Б ликвидировалась. Затем организация В устно выразила намерение покинуть помещение. Вправе ли организация А требовать соблюдения порядка расторжения договора, предусмотренного договором аренды? Есть ли у нее механизмы воздействия на организацию В?
(Консультация эксперта, 2015)При этом в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (п. 3) сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Таким образом, поскольку, подписывая договор о перемене лиц в обязательстве, организация В принимала на себя обязательства по исполнению условий договора аренды, если к тому же она их исполняла (например, вносила арендную плату), она не вправе ссылаться на незаключенность договора и должна исполнять его условия, в том числе исполнять порядок расторжения договора аренды (уведомление второй стороны за четыре месяца и уплату штрафа).
(Консультация эксперта, 2015)При этом в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (п. 3) сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Таким образом, поскольку, подписывая договор о перемене лиц в обязательстве, организация В принимала на себя обязательства по исполнению условий договора аренды, если к тому же она их исполняла (например, вносила арендную плату), она не вправе ссылаться на незаключенность договора и должна исполнять его условия, в том числе исполнять порядок расторжения договора аренды (уведомление второй стороны за четыре месяца и уплату штрафа).
Вопрос: ...Вправе ли арендатор рассчитывать на сохранение договора аренды помещения на длительный срок после смены собственника, если договор заключен 02.03.2013 и не прошел госрегистрацию?
(Консультация эксперта, 2014)- не применяется положение о том, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2014)- не применяется положение о том, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Вопрос: ...Индивидуальный предприниматель, являясь по договору аренды, заключенному с организацией, арендатором подвала, части помещений второго и третьего этажа здания, заключил договор субаренды с субарендатором на один год, по которому передал часть помещения. По соглашению сторон договор между предпринимателем и организацией расторгнут. Организация предъявила требования к субарендатору об освобождении части нежилого помещения. Правомерно ли это?
(Консультация эксперта, Минфин РФ, 2009)Вопрос: Индивидуальный предприниматель, являясь по договору аренды, заключенному с организацией, арендатором подвала, части помещений второго и третьего этажа здания, заключил договор субаренды с субарендатором на один год, согласно которому передал в аренду субарендатору часть помещения площадью 10 кв. м. По соглашению сторон договор между индивидуальным предпринимателем и организацией расторгнут. Организация предъявила требования к субарендатору об освобождении части нежилого помещения площадью 10 кв. м. Правомерны ли требования организации к субарендатору об освобождении нежилого помещения, если договор между субарендатором и организацией не прошел государственную регистрацию?
(Консультация эксперта, Минфин РФ, 2009)Вопрос: Индивидуальный предприниматель, являясь по договору аренды, заключенному с организацией, арендатором подвала, части помещений второго и третьего этажа здания, заключил договор субаренды с субарендатором на один год, согласно которому передал в аренду субарендатору часть помещения площадью 10 кв. м. По соглашению сторон договор между индивидуальным предпринимателем и организацией расторгнут. Организация предъявила требования к субарендатору об освобождении части нежилого помещения площадью 10 кв. м. Правомерны ли требования организации к субарендатору об освобождении нежилого помещения, если договор между субарендатором и организацией не прошел государственную регистрацию?
Статья: Земельный участок и часть земельного участка как объекты гражданско-правовой защиты в суде
(Тоточенко Д.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2016, N 7)Между тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, договор аренды земельного участка в установленном порядке не прошел государственную регистрацию, поэтому на основании статей 433 и 609 ГК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка является незаключенным и, следовательно, не может быть возобновлен. Вместе с тем А. вправе в установленном порядке обратиться в компетентный орган для заключения с ней договора аренды спорного земельного участка.
(Тоточенко Д.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2016, N 7)Между тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, договор аренды земельного участка в установленном порядке не прошел государственную регистрацию, поэтому на основании статей 433 и 609 ГК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка является незаключенным и, следовательно, не может быть возобновлен. Вместе с тем А. вправе в установленном порядке обратиться в компетентный орган для заключения с ней договора аренды спорного земельного участка.
"Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги"
(2-е издание, исправленное и дополненное)
(Витрянский В.В.)
("Статут", 2018)Надо отдать должное Высшему Арбитражному Суду РФ, который (пусть и с некоторым опозданием) разъяснил (применительно к договорам аренды недвижимости, заключенным в спорный период), что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такой арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям арендатора и третьего лица, приобретшего в аренду недвижимую вещь, не применяется правило о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ) <1>.
(2-е издание, исправленное и дополненное)
(Витрянский В.В.)
("Статут", 2018)Надо отдать должное Высшему Арбитражному Суду РФ, который (пусть и с некоторым опозданием) разъяснил (применительно к договорам аренды недвижимости, заключенным в спорный период), что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такой арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям арендатора и третьего лица, приобретшего в аренду недвижимую вещь, не применяется правило о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ) <1>.
Вопрос: ...Организация (арендатор) заключила договор аренды земельного участка с ИП на три года. В период действия договора организация была реорганизована. Правопреемник организации заключил с ИП допсоглашение о продлении срока действия, которое подлежало госрегистрации и не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Вправе ли ИП, ссылаясь на незаключенность договора аренды, потребовать, чтобы правопреемник организации освободил участок?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2014)Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими надлежащим образом.
(Консультация эксперта, Минфин России, 2014)Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими надлежащим образом.