Расторжение договора долевого участия с ипотекой
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора долевого участия с ипотекой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 06.06.2024 N 88-16703/2024 (УИД 50RS0021-01-2018-008853-18)
Процессуальные вопросы: Принято апелляционное определение о восстановлении срока подачи апелляционной жалобы.
Решение: Апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.Из постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2022 г. по делу N А41-44464/21 следует, что определением Арбитражного суда Московской области отказано заявителю в удовлетворении требований о признании отсутствующим обременения прав на земельные участки с кадастровыми номерами N и N в виде записей об ипотеке и регистрации договоров участия в долевом строительстве, обязании Управления Росреестра по Московской области погасить в ЕГРН регистрационные записи залога прав застройщика в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, поскольку заявителем не представлено доказательств прекращения обременения прав на земельные участки в виде ипотеки в связи с исполнением обязательств по договорам участия в долевом строительстве, расторжения таких договоров и признания их незаключенными или недействительными.
Процессуальные вопросы: Принято апелляционное определение о восстановлении срока подачи апелляционной жалобы.
Решение: Апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.Из постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2022 г. по делу N А41-44464/21 следует, что определением Арбитражного суда Московской области отказано заявителю в удовлетворении требований о признании отсутствующим обременения прав на земельные участки с кадастровыми номерами N и N в виде записей об ипотеке и регистрации договоров участия в долевом строительстве, обязании Управления Росреестра по Московской области погасить в ЕГРН регистрационные записи залога прав застройщика в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, поскольку заявителем не представлено доказательств прекращения обременения прав на земельные участки в виде ипотеки в связи с исполнением обязательств по договорам участия в долевом строительстве, расторжения таких договоров и признания их незаключенными или недействительными.
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 12.01.2024 по делу N 33-382/2024
Процессуальные вопросы: Принято определение об отказе в изменении территориальной подсудности.
Решение: Определение оставлено без изменения.Доводы частной жалобы о том, что удовлетворение требования Х.С.Л. о расторжении договора долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома N Ц1-П2/94 от 12.07.2022 повлечет необходимость внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве, а также погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу АО "Альфа-Банк", не свидетельствуют о неверности выводов суда первой инстанции.
Процессуальные вопросы: Принято определение об отказе в изменении территориальной подсудности.
Решение: Определение оставлено без изменения.Доводы частной жалобы о том, что удовлетворение требования Х.С.Л. о расторжении договора долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома N Ц1-П2/94 от 12.07.2022 повлечет необходимость внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве, а также погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу АО "Альфа-Банк", не свидетельствуют о неверности выводов суда первой инстанции.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Права требования участника долевого строительства по договору долевого участия в строительстве объекта недвижимости заложены банку. Сохраняется ли право залога банка при расторжении договора долевого участия?
(Консультация эксперта, 2022)Вопрос: Права требования участника долевого строительства по договору долевого участия в строительстве объекта недвижимости заложены банку. Сохраняется ли право залога банка при расторжении договора долевого участия?
(Консультация эксперта, 2022)Вопрос: Права требования участника долевого строительства по договору долевого участия в строительстве объекта недвижимости заложены банку. Сохраняется ли право залога банка при расторжении договора долевого участия?
Статья: Договор лизинга как способ титульного обеспечения
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, NN 3, 4)В связи с этим право залога должно перейти на денежное требование при расторжении договора лизинга. Кроме того, то же правило установлено в п. 3, 4 ст. 77.2 Закона об ипотеке (норма вступила в силу с 02.08.2019) на случай расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Не удается обнаружить значимые правовые отличия в сути отношений, из-за которых кредитор участника строительства получит право залога при расторжении договора, а кредитор лизингополучателя - нет. См. также: Определение ВС РФ от 23.06.2022 N 310-ЭС21-29244, в котором Суд признал право залога банка в отношении денежного требования к застройщику, возникшего из расторгнутого договора участия в долевом строительстве. До расторжения права по этому договору были заложены банку. Примечательно, что в качестве обоснования ВС РФ сослался не на ст. 77.2 Закона об ипотеке, которая не действовала в дату заключения спорных договоров, а на п. 2 ст. 334 ГК РФ.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, NN 3, 4)В связи с этим право залога должно перейти на денежное требование при расторжении договора лизинга. Кроме того, то же правило установлено в п. 3, 4 ст. 77.2 Закона об ипотеке (норма вступила в силу с 02.08.2019) на случай расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Не удается обнаружить значимые правовые отличия в сути отношений, из-за которых кредитор участника строительства получит право залога при расторжении договора, а кредитор лизингополучателя - нет. См. также: Определение ВС РФ от 23.06.2022 N 310-ЭС21-29244, в котором Суд признал право залога банка в отношении денежного требования к застройщику, возникшего из расторгнутого договора участия в долевом строительстве. До расторжения права по этому договору были заложены банку. Примечательно, что в качестве обоснования ВС РФ сослался не на ст. 77.2 Закона об ипотеке, которая не действовала в дату заключения спорных договоров, а на п. 2 ст. 334 ГК РФ.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве.
Справочная информация: "Основные виды и размеры государственной пошлины в Российской Федерации"
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)8. Государственная регистрация соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости, - 350 рублей.
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)8. Государственная регистрация соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости, - 350 рублей.
Статья: Комментарий к статье 2 Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"
(Веселов А.В., Натырова Е., Ершова Е.С.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 14)за госрегистрацию соглашения об изменении или расторжении договора аренды, зарегистрир. в ЕГРН
(Веселов А.В., Натырова Е., Ершова Е.С.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 14)за госрегистрацию соглашения об изменении или расторжении договора аренды, зарегистрир. в ЕГРН
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за апрель 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 6)1. Если дольщик для выполнения своих обязательств по договору долевого строительства в тот же день заключил с банком договоры ипотечного кредитования и страхования жизни, причем по договору долевого участия заключение кредитного договора являлось обязанностью дольщика перед застройщиком и вся сумма кредита была предназначена для финансирования долевого строительства, но после расторжения договора долевого строительства застройщик не вернул дольщику в срок уплаченную цену, то проценты, выплаченные дольщиком банку за пользование кредитом за период неправомерного удержания застройщиком цены договора, должны быть возмещены застройщиком в составе убытков.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 6)1. Если дольщик для выполнения своих обязательств по договору долевого строительства в тот же день заключил с банком договоры ипотечного кредитования и страхования жизни, причем по договору долевого участия заключение кредитного договора являлось обязанностью дольщика перед застройщиком и вся сумма кредита была предназначена для финансирования долевого строительства, но после расторжения договора долевого строительства застройщик не вернул дольщику в срок уплаченную цену, то проценты, выплаченные дольщиком банку за пользование кредитом за период неправомерного удержания застройщиком цены договора, должны быть возмещены застройщиком в составе убытков.
Готовое решение: Как организации уплатить госпошлину за регистрацию прав (договоров) на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2025)Регистрация соглашения об изменении или расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки права требования по такому договору (с внесением соответствующих записей в реестр)
(КонсультантПлюс, 2025)Регистрация соглашения об изменении или расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки права требования по такому договору (с внесением соответствующих записей в реестр)
Статья: Приобретение жилья посредством вступления в жилищно-строительный кооператив
(Дружинина И.)
("Жилищное право", 2024, N 5)При этом во время расторжения договора долевого участия в законе четко прописан механизм возврата денег, в том числе и неустойки, если разрыв отношений произошел по вине застройщика.
(Дружинина И.)
("Жилищное право", 2024, N 5)При этом во время расторжения договора долевого участия в законе четко прописан механизм возврата денег, в том числе и неустойки, если разрыв отношений произошел по вине застройщика.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2022 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)Если между юридическим лицом А (застройщик) и юридическим лицом Б заключен договор участия в долевом строительстве, общество Б предположительно оплатило цену будущей вещи, в связи с чем договор участия в долевом строительстве между А и Б был зарегистрирован, затем Б уступило право требования передачи вещи физическому лицу В за деньги, полученные от банка, а общество А перевело долг (обязанности) застройщика на общество Г (новый застройщик), то суд при рассмотрении требования Г о расторжении договора между А и Б (первоначальные стороны договора участия в долевом строительстве) ввиду неисполнения обязательства по оплате не вправе признать недействительным договор цессии между Б и В и погасить в ЕГРН запись о договоре цессии и о договоре ипотеки в пользу банка в силу закона, поскольку:
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)Если между юридическим лицом А (застройщик) и юридическим лицом Б заключен договор участия в долевом строительстве, общество Б предположительно оплатило цену будущей вещи, в связи с чем договор участия в долевом строительстве между А и Б был зарегистрирован, затем Б уступило право требования передачи вещи физическому лицу В за деньги, полученные от банка, а общество А перевело долг (обязанности) застройщика на общество Г (новый застройщик), то суд при рассмотрении требования Г о расторжении договора между А и Б (первоначальные стороны договора участия в долевом строительстве) ввиду неисполнения обязательства по оплате не вправе признать недействительным договор цессии между Б и В и погасить в ЕГРН запись о договоре цессии и о договоре ипотеки в пользу банка в силу закона, поскольку:
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)С одной стороны, с введением в строительную отрасль эскроу-счета практически исключена возможность появления обманутых дольщиков, однако, с другой стороны, выросла себестоимость строительства, что в свою очередь повлияло на стоимость недвижимости, которая стала непривлекательна для инвесторов, которые не связывают приобретение недвижимости с улучшением жилищных условий, из-за чего, по данным на 2023 г., большинство застройщиков сдает объекты с нераспроданными помещениями. Необходимо провести исследование действующего законодательства и рассмотреть возможности внесения изменений, которые помогут застройщикам снизить себестоимость строительства. Также существует ряд пробелов, связанных с изменением законодательства в части защиты прав участников долевого строительства. Так, в случае расторжения договора долевого участия дольщик претендует только на получение своих денежных средств, а на получение процентов за пользование деньгами рассчитывать не может, кроме того, если квартира покупалась в ипотеку, уплаченные банку проценты также не будут возвращены дольщику. Не начисляется и процент банком за тот период, пока денежные средства находятся на эскроу-счете.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)С одной стороны, с введением в строительную отрасль эскроу-счета практически исключена возможность появления обманутых дольщиков, однако, с другой стороны, выросла себестоимость строительства, что в свою очередь повлияло на стоимость недвижимости, которая стала непривлекательна для инвесторов, которые не связывают приобретение недвижимости с улучшением жилищных условий, из-за чего, по данным на 2023 г., большинство застройщиков сдает объекты с нераспроданными помещениями. Необходимо провести исследование действующего законодательства и рассмотреть возможности внесения изменений, которые помогут застройщикам снизить себестоимость строительства. Также существует ряд пробелов, связанных с изменением законодательства в части защиты прав участников долевого строительства. Так, в случае расторжения договора долевого участия дольщик претендует только на получение своих денежных средств, а на получение процентов за пользование деньгами рассчитывать не может, кроме того, если квартира покупалась в ипотеку, уплаченные банку проценты также не будут возвращены дольщику. Не начисляется и процент банком за тот период, пока денежные средства находятся на эскроу-счете.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4. В п. 4 комментируемой статьи закреплен случай, когда залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет полученного возмещения. В частности, залогодержатель имеет право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, причитающихся участнику долевого строительства в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с комментируемой статьей находятся в залоге, в том числе в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у застройщика или третьего лица обязанности по выплате обеспечения или возмещения участнику долевого строительства. Согласно ст. 3 Закона N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой и (или) залогом прав требования участника долевого строительства требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 13 Закона N 152-ФЗ.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4. В п. 4 комментируемой статьи закреплен случай, когда залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет полученного возмещения. В частности, залогодержатель имеет право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, причитающихся участнику долевого строительства в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с комментируемой статьей находятся в залоге, в том числе в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у застройщика или третьего лица обязанности по выплате обеспечения или возмещения участнику долевого строительства. Согласно ст. 3 Закона N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой и (или) залогом прав требования участника долевого строительства требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 13 Закона N 152-ФЗ.
Статья: Вопросы конкуренции залоговых прав участника долевого строительства и залогодержателя данных прав в деле о банкротстве застройщика
(Курдюков Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)В заключение отметим, что отсутствие четкого правового регулирования в вопросе предъявления заимодавцев требований непосредственного к застройщику, в случае банкротства последнего, создает неопределенность в правоприменительной практике. По нашему мнению, одним из способов устранения названного пробела будет являться закрепление в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" условий о переходе залоговых прав дольщика к заимодавцу, в случае банкротства застройщика, в объеме, не превышающем задолженность по возврату целевого займа, оплаченного застройщику для строительства объекта недвижимости. Приведенное условие, по нашему мнению, будет продолжением правовой конструкции, закрепленной в пунктах 3, 4 ст. 77.2 названного Закона. Указанные нормы предусматривают гарантии залогодержателя прав дольщика на случай досрочного прекращения договора об участии в долевом строительстве. В качестве последствий расторжения договора определен порядок возврата застройщиком уплаченного взноса путем перечисления на залоговый счет участника долевого строительства в целях удовлетворения требований залогодержателя.
(Курдюков Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)В заключение отметим, что отсутствие четкого правового регулирования в вопросе предъявления заимодавцев требований непосредственного к застройщику, в случае банкротства последнего, создает неопределенность в правоприменительной практике. По нашему мнению, одним из способов устранения названного пробела будет являться закрепление в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" условий о переходе залоговых прав дольщика к заимодавцу, в случае банкротства застройщика, в объеме, не превышающем задолженность по возврату целевого займа, оплаченного застройщику для строительства объекта недвижимости. Приведенное условие, по нашему мнению, будет продолжением правовой конструкции, закрепленной в пунктах 3, 4 ст. 77.2 названного Закона. Указанные нормы предусматривают гарантии залогодержателя прав дольщика на случай досрочного прекращения договора об участии в долевом строительстве. В качестве последствий расторжения договора определен порядок возврата застройщиком уплаченного взноса путем перечисления на залоговый счет участника долевого строительства в целях удовлетворения требований залогодержателя.
Статья: Споры по цене жилья при большой просрочке ее оплаты
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Аналогичные последствия могут ждать покупателя и по договору участия в инвестировании строительства МКД с отсрочкой платежа через определенное время со дня государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. И оспаривание покупателем расторжения в вышестоящих судебных инстанциях не приводит его к положительному для него результату. Покупатель рискует лишиться покупки (см.: Апелляционное определение Московского городского суда от 30.05.2017 по делу N 33-20952/2017 <8>).
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Аналогичные последствия могут ждать покупателя и по договору участия в инвестировании строительства МКД с отсрочкой платежа через определенное время со дня государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. И оспаривание покупателем расторжения в вышестоящих судебных инстанциях не приводит его к положительному для него результату. Покупатель рискует лишиться покупки (см.: Апелляционное определение Московского городского суда от 30.05.2017 по делу N 33-20952/2017 <8>).
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)1. Если дольщик-потребитель расторгает договор долевого участия в строительстве из-за просрочки застройщиком сдачи объекта, то дольщик имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных объектов (разницы между ценой, уплаченной по договору, и рыночной стоимостью квартиры на момент его расторжения), независимо от уплаты застройщиком процентов за пользование денежными средствами.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)1. Если дольщик-потребитель расторгает договор долевого участия в строительстве из-за просрочки застройщиком сдачи объекта, то дольщик имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных объектов (разницы между ценой, уплаченной по договору, и рыночной стоимостью квартиры на момент его расторжения), независимо от уплаты застройщиком процентов за пользование денежными средствами.