Реализация единственного жилья находящегося в залоге
Подборка наиболее важных документов по запросу Реализация единственного жилья находящегося в залоге (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Банкротство граждан (ИП). Споры с арбитражным управляющим, кредиторами и иными лицами, оспаривание сделок должника: Заявитель хочет разрешить разногласия, связанные с распределением средств от реализации имущества должника - гражданина (ИП)
(КонсультантПлюс, 2025)денежные средства, полученные от реализации единственного (ипотечного) жилья, предлагается направить залоговому (ипотечному) кредитору в счет погашения его требований по неустойке и мораторным процентам
(КонсультантПлюс, 2025)денежные средства, полученные от реализации единственного (ипотечного) жилья, предлагается направить залоговому (ипотечному) кредитору в счет погашения его требований по неустойке и мораторным процентам
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 213.27 "Порядок удовлетворения требований кредиторов гражданина" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)""Доводы о том, что положения п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве в части установления очередности удовлетворения требования от реализации предмета залога, не подлежат применению при реализации единственного жилья, обремененного ипотекой, отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: В каких случаях могут выселить из жилого помещения?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ).
Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только основного долга и процентов?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
"Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ
(ред. от 15.12.2025, с изм. от 22.12.2025)жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
(ред. от 15.12.2025, с изм. от 22.12.2025)жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
Статья: Продажа утраченного предмета залога. Часть 2: реализация утраченного предмета залога
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)<83> См. Постановление АС Уральского округа от 23 ноября 2023 г. N Ф09-6385/23 по делу N А60-7009/2022. Отклоняя предложенную должником цену продажи имущества, определенную им на основании отчета оценщика, не указали мотивы, по которым названное заключение было отвергнуто, не обосновали наличие у представленного должником отчета оценщика пороков, при наличии которых названный отчет мог быть отклонен. Кроме того, вопреки позиции судов определение окончательной стоимости имущества в результате торгов не означает отсутствия необходимости выявления реальной конкурентной цены имущества, за счет которой возможно наиболее полно удовлетворить требования кредиторов, на стадии утверждения положения о порядке его продажи. Несмотря на отсутствие в ФЗ "О банкротстве" такого понятия, как цена отсечения, при определении порядка реализации имущества должника и, в частности, установления нижней границы стоимости реализуемого имущества необходимо исходить из принципов целесообразности и разумности, баланса целей наименьшего снижения цены и достижения наибольшего экономического эффекта, а также иметь в виду, что основной целью проведения торгов является получение максимально возможной выручки от продажи имущества должника; соответственно, свобода формулирования условий Положения, не урегулированных ФЗ "О банкротстве", объективно ограничена интересами конкурсной массы и кредиторов. Суд должен соотнести предложенные условия его реализации с точки зрения поведения, ожидаемого от добросовестного и разумного участника гражданского оборота - бережливого и рачительного хозяина имущества; так, если подобное лицо намерено получить максимальную выгоду от реализации своих активов, то скорость продажи в таком случае не будет иметь первостепенного значения. Поскольку денежные средства, полученные от реализации единственного жилья должника, являвшегося предметом залога, после выплаты залоговому кредитору и погашения расходов по процедуре банкротства должника и организации торгов по продаже имущества подлежат выплате должнику на приобретение замещающего жилья для него и членов его семьи, формальный подход к вопросу о начальной стоимости такого имущества недопустим.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)<83> См. Постановление АС Уральского округа от 23 ноября 2023 г. N Ф09-6385/23 по делу N А60-7009/2022. Отклоняя предложенную должником цену продажи имущества, определенную им на основании отчета оценщика, не указали мотивы, по которым названное заключение было отвергнуто, не обосновали наличие у представленного должником отчета оценщика пороков, при наличии которых названный отчет мог быть отклонен. Кроме того, вопреки позиции судов определение окончательной стоимости имущества в результате торгов не означает отсутствия необходимости выявления реальной конкурентной цены имущества, за счет которой возможно наиболее полно удовлетворить требования кредиторов, на стадии утверждения положения о порядке его продажи. Несмотря на отсутствие в ФЗ "О банкротстве" такого понятия, как цена отсечения, при определении порядка реализации имущества должника и, в частности, установления нижней границы стоимости реализуемого имущества необходимо исходить из принципов целесообразности и разумности, баланса целей наименьшего снижения цены и достижения наибольшего экономического эффекта, а также иметь в виду, что основной целью проведения торгов является получение максимально возможной выручки от продажи имущества должника; соответственно, свобода формулирования условий Положения, не урегулированных ФЗ "О банкротстве", объективно ограничена интересами конкурсной массы и кредиторов. Суд должен соотнести предложенные условия его реализации с точки зрения поведения, ожидаемого от добросовестного и разумного участника гражданского оборота - бережливого и рачительного хозяина имущества; так, если подобное лицо намерено получить максимальную выгоду от реализации своих активов, то скорость продажи в таком случае не будет иметь первостепенного значения. Поскольку денежные средства, полученные от реализации единственного жилья должника, являвшегося предметом залога, после выплаты залоговому кредитору и погашения расходов по процедуре банкротства должника и организации торгов по продаже имущества подлежат выплате должнику на приобретение замещающего жилья для него и членов его семьи, формальный подход к вопросу о начальной стоимости такого имущества недопустим.
Статья: Очерк теории титульного обеспечения
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)<5> Например, это касается императивных норм залогового права, запрещающих внесудебную реализацию предмета залога - единственного жилья гражданина. Заключение соглашений об установлении непоименованного (титульного) обеспечения, которые могут привести к внесудебному изъятию единственного жилья в случае невозврата долга, не должно допускаться, в соответствующей части они должны рассматриваться как ничтожные вследствие обхода закона (п. 3 ст. 10 ГК РФ).
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)<5> Например, это касается императивных норм залогового права, запрещающих внесудебную реализацию предмета залога - единственного жилья гражданина. Заключение соглашений об установлении непоименованного (титульного) обеспечения, которые могут привести к внесудебному изъятию единственного жилья в случае невозврата долга, не должно допускаться, в соответствующей части они должны рассматриваться как ничтожные вследствие обхода закона (п. 3 ст. 10 ГК РФ).
Статья: Особенности удовлетворения требований залогового кредитора, в частности мораторных процентов и неустойки, за счет денежных средств, полученных от реализации единственно пригодного для проживания жилого помещения, в процедурах банкротства граждан
(Романов А.А., Горбачева Е.В.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2024, N 3)Анализируя правоприменительную практику, авторы статьи обращают внимание на исключение из конкурсной массы граждан в делах о несостоятельности (банкротстве) денежных средств, полученных от реализации предмета залога (единственного жилого помещения), на которые распространяется исполнительский иммунитет, как на денежный эквивалент единственного жилья, от которого должник не отказывался, за вычетом расходов, понесенных в связи с продажей имущества, судебных расходов на выплату вознаграждения финансовому управляющему, а также денежных обязательств перед кредитной организацией (основного долга, неустойки и мораторных процентов) <11>.
(Романов А.А., Горбачева Е.В.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2024, N 3)Анализируя правоприменительную практику, авторы статьи обращают внимание на исключение из конкурсной массы граждан в делах о несостоятельности (банкротстве) денежных средств, полученных от реализации предмета залога (единственного жилого помещения), на которые распространяется исполнительский иммунитет, как на денежный эквивалент единственного жилья, от которого должник не отказывался, за вычетом расходов, понесенных в связи с продажей имущества, судебных расходов на выплату вознаграждения финансовому управляющему, а также денежных обязательств перед кредитной организацией (основного долга, неустойки и мораторных процентов) <11>.