Регистрация договора уступки прав по договору аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация договора уступки прав по договору аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 31.01.2023 N 16-КГ22-40-К4
Требование: О признании недействительным соглашения об отступном, государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды участков, признании отсутствующим права аренды.
Обстоятельства: По мнению истцов, соглашение, по которому права аренды переданы ответчиком-1 ответчику-2, заключено без согласия истца-2 как собственника участков, между взаимосвязанными лицами, с целью уклонения от исполнения обязательств перед истцом-1 по договору уступки, который не зарегистрирован.
Встречное требование: Об истребовании участков, взыскании убытков.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в части, так как суд не дал оценки добросовестности действий сторон, ошибочно не признал истца-1 арендатором.Между тем суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что поскольку договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, заключенный 29 августа 2019 г. между Колпокчи А.А. и Сорокотягой А.С., не был зарегистрирован в установленном порядке, то Сорокотяга А.С. на момент заключения соглашения об отступном - 14 января 2020 г., несмотря на фактическое использование спорных земельных участков, не обладал правами арендатора.
Требование: О признании недействительным соглашения об отступном, государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды участков, признании отсутствующим права аренды.
Обстоятельства: По мнению истцов, соглашение, по которому права аренды переданы ответчиком-1 ответчику-2, заключено без согласия истца-2 как собственника участков, между взаимосвязанными лицами, с целью уклонения от исполнения обязательств перед истцом-1 по договору уступки, который не зарегистрирован.
Встречное требование: Об истребовании участков, взыскании убытков.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в части, так как суд не дал оценки добросовестности действий сторон, ошибочно не признал истца-1 арендатором.Между тем суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что поскольку договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, заключенный 29 августа 2019 г. между Колпокчи А.А. и Сорокотягой А.С., не был зарегистрирован в установленном порядке, то Сорокотяга А.С. на момент заключения соглашения об отступном - 14 января 2020 г., несмотря на фактическое использование спорных земельных участков, не обладал правами арендатора.
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 04.03.2024 N 88-4658/2024
Категория спора: 1) Защита прав на землю; 2) Купля-продажа земли; 3) Дарение земельных участков.
Требования: 1) О признании объекта самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку; 2) Об оспаривании результата кадастровых работ; 3) О признании незаконными действий по постановке на кадастровый учет земельных участков; 4) О признании незаконным раздела земельного участка; 5) О признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Требования прокурора мотивированы нарушениями закона при отчуждении администрацией в пользу лица земельного участка.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Отказано; 5) Отказано.Суд апелляционной инстанции, с учетом, установленных по делу обстоятельств, пояснений ФИО10, указал на то, что в отсутствие зарегистрированного в установленном порядке соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка от 02.11.2012, использования ФИО10 спорного исходного земельного участка в период с 02.11.2012 по 19.10.2016, в отсутствие доказательств оплаты обязательных арендных платежей, выставляемых администрацией с 2012 года по 2016 год, у администрации Зеленоградского городского округа не имелось оснований для отзыва поданного ею заявления о внесении в ЕГРН записи о прекращении права аренды ООО "МКД - Калининград" по причине наличия соглашения об уступке от 02.11.2012, составленного между ФИО10 и Обществом, поскольку такое соглашение не было зарегистрировано, что в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о его незаключенности, права и обязанности ФИО10 в отношении спорного земельного участка на момент отзыва заявления еще не возникли. Соглашение об уступке от 02.11.2012 было зарегистрировано в ЕГРН 15.08.2016, с указанной даты арендатором спорного земельного участка стал ФИО10
Категория спора: 1) Защита прав на землю; 2) Купля-продажа земли; 3) Дарение земельных участков.
Требования: 1) О признании объекта самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку; 2) Об оспаривании результата кадастровых работ; 3) О признании незаконными действий по постановке на кадастровый учет земельных участков; 4) О признании незаконным раздела земельного участка; 5) О признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Требования прокурора мотивированы нарушениями закона при отчуждении администрацией в пользу лица земельного участка.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Отказано; 5) Отказано.Суд апелляционной инстанции, с учетом, установленных по делу обстоятельств, пояснений ФИО10, указал на то, что в отсутствие зарегистрированного в установленном порядке соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка от 02.11.2012, использования ФИО10 спорного исходного земельного участка в период с 02.11.2012 по 19.10.2016, в отсутствие доказательств оплаты обязательных арендных платежей, выставляемых администрацией с 2012 года по 2016 год, у администрации Зеленоградского городского округа не имелось оснований для отзыва поданного ею заявления о внесении в ЕГРН записи о прекращении права аренды ООО "МКД - Калининград" по причине наличия соглашения об уступке от 02.11.2012, составленного между ФИО10 и Обществом, поскольку такое соглашение не было зарегистрировано, что в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о его незаключенности, права и обязанности ФИО10 в отношении спорного земельного участка на момент отзыва заявления еще не возникли. Соглашение об уступке от 02.11.2012 было зарегистрировано в ЕГРН 15.08.2016, с указанной даты арендатором спорного земельного участка стал ФИО10
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения10.1. Вывод из судебной практики: Договор об уступке третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды подлежит государственной регистрации.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 4)Если между старым арендатором и новым арендатором N 1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, договор уступки не зарегистрирован в ЕГРН ввиду отказа старого арендатора от регистрации, впоследствии между старым арендатором и новым арендатором N 2 заключено соглашение об отступном, по которому к новому арендатору N 2 перешли права и обязанности по договору аренды, при этом на момент заключения соглашения об отступном новый арендатор N 1 фактически пользовался земельными участками (предметом договора аренды), то судам следовало учесть, что соглашение об отступном затрагивает права и законные интересы нового арендатора N 1, поскольку в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ отсутствие государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей не освобождает лиц, его подписавших, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 4)Если между старым арендатором и новым арендатором N 1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, договор уступки не зарегистрирован в ЕГРН ввиду отказа старого арендатора от регистрации, впоследствии между старым арендатором и новым арендатором N 2 заключено соглашение об отступном, по которому к новому арендатору N 2 перешли права и обязанности по договору аренды, при этом на момент заключения соглашения об отступном новый арендатор N 1 фактически пользовался земельными участками (предметом договора аренды), то судам следовало учесть, что соглашение об отступном затрагивает права и законные интересы нового арендатора N 1, поскольку в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ отсутствие государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей не освобождает лиц, его подписавших, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)С целью государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды Д. обратился в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, представив дополнительно к названным выше договорам уведомление администрации муниципального образования о передаче прав и обязанностей по договору.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)С целью государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды Д. обратился в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, представив дополнительно к названным выше договорам уведомление администрации муниципального образования о передаче прав и обязанностей по договору.