Сдача в аренду незарегистрированного недвижимого имущества
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду незарегистрированного недвижимого имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: НДС: Налоговый орган доначислил НДС Физлицу, которое сдает в аренду (реализует) недвижимость
(КонсультантПлюс, 2025)Физлицо, которое не было зарегистрировано как ИП, сдавало в аренду или реализовывало недвижимость (земельные участки, нежилые помещения и др.).
(КонсультантПлюс, 2025)Физлицо, которое не было зарегистрировано как ИП, сдавало в аренду или реализовывало недвижимость (земельные участки, нежилые помещения и др.).
Важнейшая практика по ст. 607 ГК РФМожно сдать в аренду:
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор судебной практики в письме ФНС России
(Шишкин Р.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 7)Еще одним положительным с точки зрения налогообложения физических лиц моментом является возможность учета профессиональных вычетов даже в случае отсутствия регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, речь идет о возможности уменьшения налоговой базы при сдаче в аренду недвижимости физическим лицом, не зарегистрированным в качестве ИП, на сумму коммунальных платежей, трат на приобретение объекта и иных подтвержденных расходов, связанных с затратами на его эксплуатацию (п. 7 Обзора).
(Шишкин Р.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 7)Еще одним положительным с точки зрения налогообложения физических лиц моментом является возможность учета профессиональных вычетов даже в случае отсутствия регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, речь идет о возможности уменьшения налоговой базы при сдаче в аренду недвижимости физическим лицом, не зарегистрированным в качестве ИП, на сумму коммунальных платежей, трат на приобретение объекта и иных подтвержденных расходов, связанных с затратами на его эксплуатацию (п. 7 Обзора).
Статья: КС не одобряет право физлиц, которые ведут бизнес, не открывая ИП, на учет расходов
("Практическая бухгалтерия", 2024, N 3)Вторым заявителем стала гражданка, которая имела привычку сдавать недвижимость в аренду. Женщина также не была зарегистрирована в качестве ИП, но при этом налоговики признали ее деятельность предпринимательской. Доначислили как минимум НДФЛ 13% с полной суммы дохода за проверяемый период.
("Практическая бухгалтерия", 2024, N 3)Вторым заявителем стала гражданка, которая имела привычку сдавать недвижимость в аренду. Женщина также не была зарегистрирована в качестве ИП, но при этом налоговики признали ее деятельность предпринимательской. Доначислили как минимум НДФЛ 13% с полной суммы дохода за проверяемый период.
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23
(ред. от 07.07.2015)
"О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве"2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.
(ред. от 07.07.2015)
"О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве"2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2023 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, на физических лиц, не зарегистрированных в качестве ИП, но осуществляющих предпринимательскую деятельность, распространяется режим налогообложения, установленный для ИП. В свою очередь, ИП являются плательщиками НДС.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, на физических лиц, не зарегистрированных в качестве ИП, но осуществляющих предпринимательскую деятельность, распространяется режим налогообложения, установленный для ИП. В свою очередь, ИП являются плательщиками НДС.
"Налоговое планирование: более 60 законных схем"
(4-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2023)Вопрос: Могут ли деятельность по сдаче в аренду имущества признать предпринимательской?
(4-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2023)Вопрос: Могут ли деятельность по сдаче в аренду имущества признать предпринимательской?
Готовое решение: Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу при сдаче в аренду недвижимого имущества требуется госрегистрация договора (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Так, договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу при сдаче в аренду недвижимого имущества требуется госрегистрация договора (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Так, договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Вопрос: Об НДС при передаче коммерческого объекта недвижимости физлицом в личный фонд, который в дальнейшем будет сдавать его в аренду.
(Письмо Минфина России от 05.09.2025 N 03-07-14/86956)Физическое лицо (не регистрируясь в качестве индивидуального предпринимателя) будет сдавать указанный объект недвижимости в аренду непродолжительный период времени, не более месяца.
(Письмо Минфина России от 05.09.2025 N 03-07-14/86956)Физическое лицо (не регистрируясь в качестве индивидуального предпринимателя) будет сдавать указанный объект недвижимости в аренду непродолжительный период времени, не более месяца.
Статья: Комментарий к Кассационному определению ВС РФ от 08.02.2023 N 19-КАД22-15-К5
(Манкина О.С.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2023, N 5)Таким образом, передача недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности (сдача в аренду без регистрации физлица в качестве ИП), банку в счет исполнения обязательств по выданному ООО кредиту влечет возникновение у физлица-поручителя налогооблагаемых доходов (отчуждение недвижимости по возмездной сделке). При исчислении НДФЛ поручитель, не зарегистрированный в качестве ИП, вправе применить профессиональные налоговые вычеты в виде документально подтвержденных расходов на приобретение объектов.
(Манкина О.С.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2023, N 5)Таким образом, передача недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности (сдача в аренду без регистрации физлица в качестве ИП), банку в счет исполнения обязательств по выданному ООО кредиту влечет возникновение у физлица-поручителя налогооблагаемых доходов (отчуждение недвижимости по возмездной сделке). При исчислении НДФЛ поручитель, не зарегистрированный в качестве ИП, вправе применить профессиональные налоговые вычеты в виде документально подтвержденных расходов на приобретение объектов.
Статья: Доход от продажи и сдачи в аренду недвижимости: личный или предпринимательский?
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)При этом в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 указано, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)При этом в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 указано, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Вопрос: Правомерно ли учесть в расходах по налогу на прибыль затраты на аренду объекта незавершенного строительства?
(Консультация эксперта, 2025)Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2012 по делу N А32-6356/2011, в котором прямо указывается, что расходы на выплату арендной платы по договору аренды недвижимого имущества не могут быть учтены арендатором при исчислении налога на прибыль, если за арендодателем не зарегистрировано право собственности на данное имущество. Отсутствие у арендодателя права собственности (либо иного права) на сдаваемый в аренду объект, зарегистрированного в установленном порядке, свидетельствует о несоответствии договора аренды требованиям закона и, как следствие, о его ничтожности (ст. 168 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2025)Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2012 по делу N А32-6356/2011, в котором прямо указывается, что расходы на выплату арендной платы по договору аренды недвижимого имущества не могут быть учтены арендатором при исчислении налога на прибыль, если за арендодателем не зарегистрировано право собственности на данное имущество. Отсутствие у арендодателя права собственности (либо иного права) на сдаваемый в аренду объект, зарегистрированного в установленном порядке, свидетельствует о несоответствии договора аренды требованиям закона и, как следствие, о его ничтожности (ст. 168 ГК РФ).
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2024 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 4)Как указал суд, признавая позицию налогового органа правомерной, в проверяемом периоде налогоплательщиком было продано несколько объектов жилой недвижимости (квартир). При этом в период осуществления предпринимательской деятельности им было приобретено значительное количество объектов недвижимого имущества, которые ежегодно (то есть систематически) продавались.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 4)Как указал суд, признавая позицию налогового органа правомерной, в проверяемом периоде налогоплательщиком было продано несколько объектов жилой недвижимости (квартир). При этом в период осуществления предпринимательской деятельности им было приобретено значительное количество объектов недвижимого имущества, которые ежегодно (то есть систематически) продавались.
Готовое решение: Особенности применения специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"
(КонсультантПлюс, 2025)В январе гражданин РФ - не ИП зарегистрировался как самозанятый. С февраля он сдает в аренду собственную жилую недвижимость физлицу (не ИП). Ежемесячная плата за аренду составляет 50 тыс. руб.
(КонсультантПлюс, 2025)В январе гражданин РФ - не ИП зарегистрировался как самозанятый. С февраля он сдает в аренду собственную жилую недвижимость физлицу (не ИП). Ежемесячная плата за аренду составляет 50 тыс. руб.
Статья: Перечень важных документов на стадии принятия
("Главная книга", 2024, N 10)Сейчас не зарегистрированным в качестве ИП физлицам, чью деятельность ИФНС признала предпринимательской, не положен профессиональный вычет по НДФЛ. Такое решение недавно вынес КС по жалобам двух граждан, один из которых продал в течение года 9 грузовиков, а другой сдавал недвижимость в аренду. Налоговики сочли, что имущество использовалось не в личных целях, а в предпринимательских, и доначислили налоги по правилам для ИП. Возник спор о предусмотренном для ИП вычете в размере расходов, связанных с извлечением дохода (соответственно, на покупку грузовиков и на содержание недвижимости) <1>. КС постановил: раз нет регистрации ИП, вычет не положен. Но признал, что в НК это четко не прописано, и обязал власти устранить неясность <2>.
("Главная книга", 2024, N 10)Сейчас не зарегистрированным в качестве ИП физлицам, чью деятельность ИФНС признала предпринимательской, не положен профессиональный вычет по НДФЛ. Такое решение недавно вынес КС по жалобам двух граждан, один из которых продал в течение года 9 грузовиков, а другой сдавал недвижимость в аренду. Налоговики сочли, что имущество использовалось не в личных целях, а в предпринимательских, и доначислили налоги по правилам для ИП. Возник спор о предусмотренном для ИП вычете в размере расходов, связанных с извлечением дохода (соответственно, на покупку грузовиков и на содержание недвижимости) <1>. КС постановил: раз нет регистрации ИП, вычет не положен. Но признал, что в НК это четко не прописано, и обязал власти устранить неясность <2>.