Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом предпринимательская деятельность
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом предпринимательская деятельность (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю, применяющему УСН с объектом налогообложения "доходы", единый налог, указав, что доход от реализации нежилого помещения должен учитываться в налоговой базе по УСН, а не НДФЛ. Суд признал доначисление правомерным. Несмотря на то, что спорный объект недвижимости был приобретен до регистрации физического лица в качестве предпринимателя и отчуждался им как физическим лицом, он использовался в предпринимательской деятельности (сдавался в аренду), имел статус нежилого помещения. Доказательств, подтверждающих, что реализованное недвижимое имущество исходя из своей специфики могло быть использовано в иных целях (для удовлетворения личных, семейных, бытовых потребностей), кроме предпринимательской деятельности, предприниматель не представил.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю, применяющему УСН с объектом налогообложения "доходы", единый налог, указав, что доход от реализации нежилого помещения должен учитываться в налоговой базе по УСН, а не НДФЛ. Суд признал доначисление правомерным. Несмотря на то, что спорный объект недвижимости был приобретен до регистрации физического лица в качестве предпринимателя и отчуждался им как физическим лицом, он использовался в предпринимательской деятельности (сдавался в аренду), имел статус нежилого помещения. Доказательств, подтверждающих, что реализованное недвижимое имущество исходя из своей специфики могло быть использовано в иных целях (для удовлетворения личных, семейных, бытовых потребностей), кроме предпринимательской деятельности, предприниматель не представил.
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю, применяющему УСН с объектом налогообложения "доходы", единый налог, указав, что доход от реализации нежилых помещений должен учитываться в налоговой базе по УСН, а не НДФЛ. Суд признал доначисление правомерным. Несмотря на то, что спорные объекты недвижимости были приобретены до регистрации физического лица в качестве предпринимателя и отчуждались им как физическим лицом, они использовались в предпринимательской деятельности (сдавались в аренду), имели статус нежилого помещения. Доказательств, подтверждающих, что реализованное недвижимое имущество исходя из своей специфики могло быть использовано в иных целях (для удовлетворения личных, семейных, бытовых потребностей), кроме предпринимательской деятельности, предприниматель не представил.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю, применяющему УСН с объектом налогообложения "доходы", единый налог, указав, что доход от реализации нежилых помещений должен учитываться в налоговой базе по УСН, а не НДФЛ. Суд признал доначисление правомерным. Несмотря на то, что спорные объекты недвижимости были приобретены до регистрации физического лица в качестве предпринимателя и отчуждались им как физическим лицом, они использовались в предпринимательской деятельности (сдавались в аренду), имели статус нежилого помещения. Доказательств, подтверждающих, что реализованное недвижимое имущество исходя из своей специфики могло быть использовано в иных целях (для удовлетворения личных, семейных, бытовых потребностей), кроме предпринимательской деятельности, предприниматель не представил.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Правоотношения по передаче жилых помещений в пользование: проблемы квалификации
(Рыбина Н.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 7)Думается, что в этом случае следует отталкиваться от характеристики объекта. Исходя из особого статуса жилого помещения как объекта, который предназначен для использования именно в личных нуждах, его сдача по договору найма жилого помещения не является предпринимательской деятельностью. Однако если речь идет о передаче в пользование нежилого помещения коммерческого назначения, то именно характеристика объекта позволяет отнести такую деятельностью к предпринимательской. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. Так, Верховный Суд Российской Федерации в одном из определений отметил, что "суды пришли к обоснованному выводу о доказанности обстоятельств осуществления гражданином предпринимательской деятельности по сдаче в аренду принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений и продаже помещений без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, учитывая цели и особенности действий гражданина, коммерческое предназначение предоставляемой ею в аренду, а также проданной впоследствии недвижимости" <13>. В научной литературе последнее время также поднимается вопрос о необходимости учитывать при квалификации правоотношений характер объекта, по поводу которого такие правоотношения складываются <14>.
(Рыбина Н.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 7)Думается, что в этом случае следует отталкиваться от характеристики объекта. Исходя из особого статуса жилого помещения как объекта, который предназначен для использования именно в личных нуждах, его сдача по договору найма жилого помещения не является предпринимательской деятельностью. Однако если речь идет о передаче в пользование нежилого помещения коммерческого назначения, то именно характеристика объекта позволяет отнести такую деятельностью к предпринимательской. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. Так, Верховный Суд Российской Федерации в одном из определений отметил, что "суды пришли к обоснованному выводу о доказанности обстоятельств осуществления гражданином предпринимательской деятельности по сдаче в аренду принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений и продаже помещений без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, учитывая цели и особенности действий гражданина, коммерческое предназначение предоставляемой ею в аренду, а также проданной впоследствии недвижимости" <13>. В научной литературе последнее время также поднимается вопрос о необходимости учитывать при квалификации правоотношений характер объекта, по поводу которого такие правоотношения складываются <14>.
Вопрос: Нежилое помещение в собственности физлица более пяти лет. В аренду не сдавалось, не использовалось в предпринимательской деятельности. Зарегистрирован ИП, деятельность по нему не велась. Уплачивать ли НДФЛ при продаже помещения? Как подтвердить, что помещение не использовалось в предпринимательской деятельности?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)Вопрос: Физлицо на свое имя приобрело нежилое помещение (в собственности более пяти лет). В аренду помещение не сдавалось, не использовалось в предпринимательской деятельности (были попытки поиска арендаторов в Интернете, но сделки так и не заключены). Одновременно с этим был зарегистрирован ИП (виды деятельности не связаны со сдачей в аренду недвижимости), однако деятельность по нему не велась (нулевая отчетность). Уплачивать ли НДФЛ при продаже помещения? Как подтвердить, что помещение не использовалось в предпринимательской деятельности? Достаточно ли для этого нулевой декларации 3-НДФЛ от ИП?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)Вопрос: Физлицо на свое имя приобрело нежилое помещение (в собственности более пяти лет). В аренду помещение не сдавалось, не использовалось в предпринимательской деятельности (были попытки поиска арендаторов в Интернете, но сделки так и не заключены). Одновременно с этим был зарегистрирован ИП (виды деятельности не связаны со сдачей в аренду недвижимости), однако деятельность по нему не велась (нулевая отчетность). Уплачивать ли НДФЛ при продаже помещения? Как подтвердить, что помещение не использовалось в предпринимательской деятельности? Достаточно ли для этого нулевой декларации 3-НДФЛ от ИП?
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"Согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации и пункту 4.5 Основных положений Программы приватизации, на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"Согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации и пункту 4.5 Основных положений Программы приватизации, на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.
Постановление Конституционного Суда РФ от 06.06.2019 N 22-П
"По делу о проверке конституционности положений подпункта 3 пункта 8 статьи 346.43, статьи 346.47 и пункта 1 статьи 346.48 Налогового кодекса Российской Федерации, а также положений Закона Мурманской области "О патентной системе налогообложения на территории Мурманской области" в связи с жалобой гражданина С.А. Глухова"Заявитель по настоящему делу гражданин С.А. Глухов, являющийся индивидуальным предпринимателем, в 2013 и 2014 годах осуществляя в городе Мончегорске Мурманской области предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, на основании патентов от 26 декабря 2012 года и от 19 декабря 2013 года применял патентную систему налогообложения в отношении вида предпринимательской деятельности "Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности". До перехода на патентную систему налогообложения заявитель обращался с письмом в налоговый орган, в котором просил разъяснить, на основании каких документов определяется обособленность конкретного объекта. В ответе от 14 декабря 2012 года налоговый орган указал, что перечень документов, подтверждающих обособленность объекта недвижимости, не установлен.
"По делу о проверке конституционности положений подпункта 3 пункта 8 статьи 346.43, статьи 346.47 и пункта 1 статьи 346.48 Налогового кодекса Российской Федерации, а также положений Закона Мурманской области "О патентной системе налогообложения на территории Мурманской области" в связи с жалобой гражданина С.А. Глухова"Заявитель по настоящему делу гражданин С.А. Глухов, являющийся индивидуальным предпринимателем, в 2013 и 2014 годах осуществляя в городе Мончегорске Мурманской области предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, на основании патентов от 26 декабря 2012 года и от 19 декабря 2013 года применял патентную систему налогообложения в отношении вида предпринимательской деятельности "Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности". До перехода на патентную систему налогообложения заявитель обращался с письмом в налоговый орган, в котором просил разъяснить, на основании каких документов определяется обособленность конкретного объекта. В ответе от 14 декабря 2012 года налоговый орган указал, что перечень документов, подтверждающих обособленность объекта недвижимости, не установлен.
Вопрос: ИП занимается сдачей объектов недвижимости в аренду и применяет ПСН. Один из сдаваемых в аренду объектов включен в перечень объектов недвижимости как торговый центр, который облагается налогом на имущество из кадастровой стоимости. Можно ли по данному объекту продолжать применять ПСН?
(Консультация эксперта, 2023)Обоснование: Патентная система налогообложения может применяться индивидуальным предпринимателем в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) собственных или арендованных жилых помещений, а также сдаче в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения) (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ). Применение индивидуальным предпринимателем ПСН предусматривает, в частности, его освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц (в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ) (пп. 2 п. 10 ст. 346.43 НК РФ).
(Консультация эксперта, 2023)Обоснование: Патентная система налогообложения может применяться индивидуальным предпринимателем в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) собственных или арендованных жилых помещений, а также сдаче в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения) (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ). Применение индивидуальным предпринимателем ПСН предусматривает, в частности, его освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц (в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ) (пп. 2 п. 10 ст. 346.43 НК РФ).
Статья: Является ли сдача нежилого помещения в аренду предпринимательской деятельностью?
(Кистанова Е.)
("Сайт "Сетевое издание "Юрист для бизнеса", 2021)Позиция административного истца (далее по тексту - истец)
(Кистанова Е.)
("Сайт "Сетевое издание "Юрист для бизнеса", 2021)Позиция административного истца (далее по тексту - истец)
Статья: О гарантиях правомерных интересов частных лиц в условиях полисемии права
(Арапов Н.А., Савиных В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 5)В другом деле индивидуальный предприниматель сдавал принадлежащее ему нежилое помещение в аренду и, не рассматривая доходы от аренды в качестве доходов от предпринимательской деятельности, уплачивал с них налог на доходы физических лиц по ставке 13%. Когда он продал нежилое помещение и заявил о применении имущественного налогового вычета по НДФЛ в размере дохода, полученного от продажи нежилого помещения, налоговый орган с этим не согласился и посчитал, что данный доход является доходом от предпринимательской деятельности, в связи с чем налоговый вычет не может быть применен и подлежат доначислению единый налог по упрощенной системе налогообложения и штраф. Верховный Суд РФ посчитал это решение незаконным, указав, что, поскольку налоговый орган не выражал сомнений в правильности уплаты НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду, гражданин "имел разумные ожидания на получение имущественного налогового вычета в размере дохода, полученного от продажи нежилого помещения" <93>.
(Арапов Н.А., Савиных В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 5)В другом деле индивидуальный предприниматель сдавал принадлежащее ему нежилое помещение в аренду и, не рассматривая доходы от аренды в качестве доходов от предпринимательской деятельности, уплачивал с них налог на доходы физических лиц по ставке 13%. Когда он продал нежилое помещение и заявил о применении имущественного налогового вычета по НДФЛ в размере дохода, полученного от продажи нежилого помещения, налоговый орган с этим не согласился и посчитал, что данный доход является доходом от предпринимательской деятельности, в связи с чем налоговый вычет не может быть применен и подлежат доначислению единый налог по упрощенной системе налогообложения и штраф. Верховный Суд РФ посчитал это решение незаконным, указав, что, поскольку налоговый орган не выражал сомнений в правильности уплаты НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду, гражданин "имел разумные ожидания на получение имущественного налогового вычета в размере дохода, полученного от продажи нежилого помещения" <93>.
Готовое решение: Как исчислять и уплачивать налог на имущество организаций в Москве
(КонсультантПлюс, 2025)религиозные организации в отношении имущества, используемого для уставной деятельности. Льгота не распространяется на имущество, сдаваемое в аренду;
(КонсультантПлюс, 2025)религиозные организации в отношении имущества, используемого для уставной деятельности. Льгота не распространяется на имущество, сдаваемое в аренду;
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры и прочее: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 12)Выводы суда об обязанности физического лица, осуществлявшего предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (путем оказания услуг по сдаче в аренду находящегося в собственности нежилого помещения), уплачивать НДС и нести ответственность за его неуплату содержатся и в Определении Верховного Суда РФ от 03.09.2014 по делу N 304-ЭС14-223, А67-4243/2013 <6>, и в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 12)Выводы суда об обязанности физического лица, осуществлявшего предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (путем оказания услуг по сдаче в аренду находящегося в собственности нежилого помещения), уплачивать НДС и нести ответственность за его неуплату содержатся и в Определении Верховного Суда РФ от 03.09.2014 по делу N 304-ЭС14-223, А67-4243/2013 <6>, и в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2.
Статья: Налоговые схемы в сдаче в аренду помещений - как ФНС пытается повысить сбор налогов? Анализ судов и споров
(Мариновская В.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Судом было установлено, что за каждый квартал 2013, 2014 и 2015 годов, за исключением 3-го квартала 2014 года, сумма выручки от сдачи в аренду (субаренду) нежилых помещений не превысила в совокупности два миллиона рублей. При таких обстоятельствах изменение квалификации деятельности Ф. (с физического лица на индивидуального предпринимателя) по результатам проведения выездной налоговой проверки и ненаправление ею уведомления в соответствии с п. 3 ст. 145 НК РФ не влекут утрату возможности освобождения от уплаты НДС, который ею не исчислялся и не предъявлялся арендатору к уплате в составе арендной платы.
(Мариновская В.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Судом было установлено, что за каждый квартал 2013, 2014 и 2015 годов, за исключением 3-го квартала 2014 года, сумма выручки от сдачи в аренду (субаренду) нежилых помещений не превысила в совокупности два миллиона рублей. При таких обстоятельствах изменение квалификации деятельности Ф. (с физического лица на индивидуального предпринимателя) по результатам проведения выездной налоговой проверки и ненаправление ею уведомления в соответствии с п. 3 ст. 145 НК РФ не влекут утрату возможности освобождения от уплаты НДС, который ею не исчислялся и не предъявлялся арендатору к уплате в составе арендной платы.
Статья: Дробление бизнеса
(Новикова Т.)
("Трудовое право", 2024, N 5)Миграция работников ИП В. к иным предпринимателям не подтверждена ИФНС. Работники указали, что ИП В. не занимается иной деятельностью, кроме сдачи в аренду нежилых помещений.
(Новикова Т.)
("Трудовое право", 2024, N 5)Миграция работников ИП В. к иным предпринимателям не подтверждена ИФНС. Работники указали, что ИП В. не занимается иной деятельностью, кроме сдачи в аренду нежилых помещений.
Энциклопедия спорных ситуаций по УСН.
Облагается ли налогом при УСН доход от реализации нежилого помещения предпринимателем на УСН
(КонсультантПлюс, 2025)Минфин России рассмотрел ситуацию, когда физлицо продало нежилое помещение, которое ранее сдавало в аренду. Доход от аренды оно учитывало в деятельности, переведенной на УСН. По мнению ведомства, в данной ситуации налогоплательщик при определении базы по налогу, уплачиваемому на УСН, доходы от реализации определяет с учетом выручки от продажи имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.
Облагается ли налогом при УСН доход от реализации нежилого помещения предпринимателем на УСН
(КонсультантПлюс, 2025)Минфин России рассмотрел ситуацию, когда физлицо продало нежилое помещение, которое ранее сдавало в аренду. Доход от аренды оно учитывало в деятельности, переведенной на УСН. По мнению ведомства, в данной ситуации налогоплательщик при определении базы по налогу, уплачиваемому на УСН, доходы от реализации определяет с учетом выручки от продажи имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.
Статья: Предпринимательская деятельность государственных и муниципальных служащих: соблюдение антикоррупционного запрета и получение дохода
(Ваймер Е.В.)
("Административное право и процесс", 2025, N 10)Министерство финансов России неоднократно напоминало, что сдача нежилых помещений (коммерческие помещения под офисы, магазины, апартаменты) в аренду считается предпринимательской деятельностью <14>.
(Ваймер Е.В.)
("Административное право и процесс", 2025, N 10)Министерство финансов России неоднократно напоминало, что сдача нежилых помещений (коммерческие помещения под офисы, магазины, апартаменты) в аренду считается предпринимательской деятельностью <14>.
Вопрос: ИП на ПСН - собственник жилых домов и земельных участков в СНТ сдает дома с участками в аренду. Помимо оплаты электроэнергии и воды в СНТ ИП уплачивает членские взносы. Учитываются ли членские взносы в доходах по ПСН, если в договоре аренды указано, что арендатор возмещает арендодателю их стоимость?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2023)Обоснование: В соответствии с пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ ПСН применяется в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, а также по сдаче в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков.
(Консультация эксперта, Минфин России, 2023)Обоснование: В соответствии с пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ ПСН применяется в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, а также по сдаче в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков.