Сдача в наем комнаты в коммунальной квартире
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в наем комнаты в коммунальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Форма: Заявление о согласии на заключение договора поднайма квартиры (комнаты) (приложение к договору поднайма жилого помещения, переданного по договору социального найма)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Мы, ____________________________ (Ф.И.О.), ____________________________________ (Ф.И.О.), являющиеся членами семьи ______________________________ (Ф.И.О.) - нанимателя жилого помещения, расположенного по адресу: _________________________________, общей площадью _______________, жилой площадью ____________, даем свое согласие на сдачу в поднаем комнат(ы) в коммунальной квартире (вариант: комнат(ы) в отдельной квартире / отдельной квартиры), предоставленной по Договору социального найма от "___"_________ ____ г. N _____ поднанимателю _________________________________ (Ф.И.О.). Характеристики сдаваемого в поднаем жилого помещения: ___________________________________________.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Мы, ____________________________ (Ф.И.О.), ____________________________________ (Ф.И.О.), являющиеся членами семьи ______________________________ (Ф.И.О.) - нанимателя жилого помещения, расположенного по адресу: _________________________________, общей площадью _______________, жилой площадью ____________, даем свое согласие на сдачу в поднаем комнат(ы) в коммунальной квартире (вариант: комнат(ы) в отдельной квартире / отдельной квартиры), предоставленной по Договору социального найма от "___"_________ ____ г. N _____ поднанимателю _________________________________ (Ф.И.О.). Характеристики сдаваемого в поднаем жилого помещения: ___________________________________________.
Судебная практика
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.11.2024 по делу N 88-24533/2024 (УИД 77RS0012-02-2022-003966-42)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О выселении; 2) О запрещении предоставлять во владение и пользование посторонним лицам места общего пользования в коммунальной квартире без согласия; 3) О взыскании компенсации морального вреда; 4) О взыскании расходов.
Обстоятельства: Какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире - истцами и ответчиками - о порядке пользования общим имуществом квартиры не заключалось, выводы об отсутствии правовых оснований для получения собственником комнаты - ответчиком-1 согласия истца на вселение ответчика-2 являются необоснованными.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что действующее жилищное законодательство не содержит указания на запрет на заключение договора найма, при этом исходил из того, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией им права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением; ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, путем сдачи внаем только при наличии согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире; в силу положений ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, не требуется предварительное согласие сособственников на сдачу комнаты в аренду (наем); сам по себе факт регистрации С. в принадлежащей ей комнате В. и ее проживание в ней без согласия К.И. не может являться основанием для вывода о нарушении ответчиками охраняемых законом прав и интересов истца по пользованию занимаемым ею жилым помещением.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О выселении; 2) О запрещении предоставлять во владение и пользование посторонним лицам места общего пользования в коммунальной квартире без согласия; 3) О взыскании компенсации морального вреда; 4) О взыскании расходов.
Обстоятельства: Какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире - истцами и ответчиками - о порядке пользования общим имуществом квартиры не заключалось, выводы об отсутствии правовых оснований для получения собственником комнаты - ответчиком-1 согласия истца на вселение ответчика-2 являются необоснованными.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что действующее жилищное законодательство не содержит указания на запрет на заключение договора найма, при этом исходил из того, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией им права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением; ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, путем сдачи внаем только при наличии согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире; в силу положений ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, не требуется предварительное согласие сособственников на сдачу комнаты в аренду (наем); сам по себе факт регистрации С. в принадлежащей ей комнате В. и ее проживание в ней без согласия К.И. не может являться основанием для вывода о нарушении ответчиками охраняемых законом прав и интересов истца по пользованию занимаемым ею жилым помещением.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.11.2024 N 33-27833/2024 (УИД 78RS0014-01-2023-009835-24)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О нечинении препятствий в пользовании общим имуществом в квартире, об обязании передать ключи; 2) Об определении порядка пользования местами общего пользования в жилом помещении.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что его права как долевого сособственника в пользовании общим имуществом нарушены действиями ответчиков, которые разместили личное имущество и шкафы в общем коридоре коммунальной квартиры, а также используют в личных целях отдельные помещения общего пользования.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О взыскании судебной неустойки - отказано.Оценив пояснения стороны ответчиков и третьих лиц, отмечая, что истец в судебное заседание лично не являлся, согласно пояснениям противоположной стороны не проживает в коммунальной квартире, тогда как ответчики и третьи лица постоянно проживают в ней, фактически между ними сложился порядок пользования общим имуществом до приобретения долей в квартире истцом, ответчики нуждаются в занимаемом общем имуществе в отличие от истца, сдающего комнаты внаем, суд пришел к выводу о о неправомерности и необоснованности требований истца и их отклонении, отмечая, что наличие у его арендаторов в пользовании трех тамбуров и прихожей не свидетельствует о каких-либо нарушениях как долевого сособственника.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О нечинении препятствий в пользовании общим имуществом в квартире, об обязании передать ключи; 2) Об определении порядка пользования местами общего пользования в жилом помещении.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что его права как долевого сособственника в пользовании общим имуществом нарушены действиями ответчиков, которые разместили личное имущество и шкафы в общем коридоре коммунальной квартиры, а также используют в личных целях отдельные помещения общего пользования.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О взыскании судебной неустойки - отказано.Оценив пояснения стороны ответчиков и третьих лиц, отмечая, что истец в судебное заседание лично не являлся, согласно пояснениям противоположной стороны не проживает в коммунальной квартире, тогда как ответчики и третьи лица постоянно проживают в ней, фактически между ними сложился порядок пользования общим имуществом до приобретения долей в квартире истцом, ответчики нуждаются в занимаемом общем имуществе в отличие от истца, сдающего комнаты внаем, суд пришел к выводу о о неправомерности и необоснованности требований истца и их отклонении, отмечая, что наличие у его арендаторов в пользовании трех тамбуров и прихожей не свидетельствует о каких-либо нарушениях как долевого сособственника.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Общая собственность на жилые помещения: теория гражданского права и практика Верховного Суда РФ"
(Мыскин А.В.)
("Статут", 2018)В завершение настоящего блока вопросов хотелось бы осветить проблему, связанную со сдачей в коммерческий наем комнаты, находящейся в коммунальной квартире. Суть данной проблемы заключается в следующем. Лицу на праве единоличной собственности принадлежит комната в коммунальной квартире. Такое лицо хочет сдать свою комнату для проживания третьим лицам по договору коммерческого найма. В связи с этим возникает крайне важный вопрос: имеет ли право собственник комнаты заключить такой договор в индивидуальном порядке либо для совершения подобного договора необходимо получать согласие собственников всех комнат, расположенных в данной коммунальной квартире?
(Мыскин А.В.)
("Статут", 2018)В завершение настоящего блока вопросов хотелось бы осветить проблему, связанную со сдачей в коммерческий наем комнаты, находящейся в коммунальной квартире. Суть данной проблемы заключается в следующем. Лицу на праве единоличной собственности принадлежит комната в коммунальной квартире. Такое лицо хочет сдать свою комнату для проживания третьим лицам по договору коммерческого найма. В связи с этим возникает крайне важный вопрос: имеет ли право собственник комнаты заключить такой договор в индивидуальном порядке либо для совершения подобного договора необходимо получать согласие собственников всех комнат, расположенных в данной коммунальной квартире?
"Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса"
(Мыскин А.В.)
("Статут", 2017)<1> Применительно к сдаче в коммерческий наем комнаты, находящейся в коммунальной квартире, см.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101 // Бюллетень ВС РФ. 2014. N 4.
(Мыскин А.В.)
("Статут", 2017)<1> Применительно к сдаче в коммерческий наем комнаты, находящейся в коммунальной квартире, см.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101 // Бюллетень ВС РФ. 2014. N 4.
Нормативные акты
Приказ Росстата от 30.07.2021 N 459
(ред. от 17.12.2021)
"Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за уровнем жизни и обследованиями домашних хозяйств"Если домохозяйство проживает в коммунальной квартире, следует учесть, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
(ред. от 17.12.2021)
"Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за уровнем жизни и обследованиями домашних хозяйств"Если домохозяйство проживает в коммунальной квартире, следует учесть, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Постановление главы г. Серпухова МО от 30.11.2001 N 1268
"Об утверждении Порядка определения размера платы за наем жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда г. Серпухова и типового договора социального найма жилого помещения в муниципальном жилищном фонде г. Серпухова"Коэффициенты зон (престижности района) являются интегральными показателями, представляющими собой совокупность факторов (удаление дома от центра и транспортных магистралей, развитость социальной инфраструктуры, экологическая обстановка, наличие магазинов), влияющих на величину ставки за наем жилых помещений.
"Об утверждении Порядка определения размера платы за наем жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда г. Серпухова и типового договора социального найма жилого помещения в муниципальном жилищном фонде г. Серпухова"Коэффициенты зон (престижности района) являются интегральными показателями, представляющими собой совокупность факторов (удаление дома от центра и транспортных магистралей, развитость социальной инфраструктуры, экологическая обстановка, наличие магазинов), влияющих на величину ставки за наем жилых помещений.
"Теория концепции "злоупотребление гражданскими правами"
(Волков А.В.)
("Станица-2", 2007)Авторы третьего подхода считают, что понятие "злоупотребление правом" подпадает под состав, предусмотренный статьей 169 Гражданского кодекса РФ <1>, в которой предусмотрено, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. В подтверждение приводится пример, когда некто по договору жилищного найма сдает комнату в коммунальной квартире шумной цыганской семье с единственной целью: сделать жизнь в квартире невыносимой и побудить соседа - старого больного человека - приватизировать свою комнату, продать ее и уехать жить в деревню. Содержание (условия) сделки жилищного найма, ее форма и другие условия в данном случае могут полностью соответствовать закону, волеизъявление направлено на достижение правомерной юридической цели - сдача комнаты внаем. Однако конечная цель сделки (выжить соседа) противоречит основам нравственности <2>.
(Волков А.В.)
("Станица-2", 2007)Авторы третьего подхода считают, что понятие "злоупотребление правом" подпадает под состав, предусмотренный статьей 169 Гражданского кодекса РФ <1>, в которой предусмотрено, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. В подтверждение приводится пример, когда некто по договору жилищного найма сдает комнату в коммунальной квартире шумной цыганской семье с единственной целью: сделать жизнь в квартире невыносимой и побудить соседа - старого больного человека - приватизировать свою комнату, продать ее и уехать жить в деревню. Содержание (условия) сделки жилищного найма, ее форма и другие условия в данном случае могут полностью соответствовать закону, волеизъявление направлено на достижение правомерной юридической цели - сдача комнаты внаем. Однако конечная цель сделки (выжить соседа) противоречит основам нравственности <2>.
"Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации"
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2012)Так, ЖК РФ содержит специальные нормы в отношении договора поднайма жилого помещения в случае, если объектом такого договора является комната в коммунальной квартире (в части соблюдения правил о норме общей площади на одного проживающего и получения согласия соседей на сдачу комнаты в поднаем). Сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном в установленном законом порядке (данное требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире).
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2012)Так, ЖК РФ содержит специальные нормы в отношении договора поднайма жилого помещения в случае, если объектом такого договора является комната в коммунальной квартире (в части соблюдения правил о норме общей площади на одного проживающего и получения согласия соседей на сдачу комнаты в поднаем). Сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном в установленном законом порядке (данное требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире).
Статья: Соотношение понятия "злоупотребление гражданским правом" с недействительными сделками
(Волков А.В.)
("Бюллетень нотариальной практики", 2008, N 2)Авторы третьего подхода считают, что понятие "злоупотребление правом" подпадает под состав, предусмотренный ст. 169 Гражданского кодекса РФ <16>, в которой предусмотрено, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. В подтверждение приводится пример, когда некто по договору жилищного найма сдает комнату в коммунальной квартире шумной цыганской семье с единственной целью: сделать жизнь в квартире невыносимой и побудить соседа - старого больного человека - приватизировать свою комнату, продать ее и уехать жить в деревню. Содержание (условия) сделки жилищного найма, ее форма и другие условия в данном случае могут полностью соответствовать закону, волеизъявление направлено на достижение правомерной юридической цели - сдача комнаты внаем. Однако конечная цель сделки (выжить соседа) противоречит основам нравственности <17>.
(Волков А.В.)
("Бюллетень нотариальной практики", 2008, N 2)Авторы третьего подхода считают, что понятие "злоупотребление правом" подпадает под состав, предусмотренный ст. 169 Гражданского кодекса РФ <16>, в которой предусмотрено, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. В подтверждение приводится пример, когда некто по договору жилищного найма сдает комнату в коммунальной квартире шумной цыганской семье с единственной целью: сделать жизнь в квартире невыносимой и побудить соседа - старого больного человека - приватизировать свою комнату, продать ее и уехать жить в деревню. Содержание (условия) сделки жилищного найма, ее форма и другие условия в данном случае могут полностью соответствовать закону, волеизъявление направлено на достижение правомерной юридической цели - сдача комнаты внаем. Однако конечная цель сделки (выжить соседа) противоречит основам нравственности <17>.
"Защита гражданских прав: избранные аспекты: Сборник статей"
(рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова)
("Статут", 2017)Представленная статья посвящена рассмотрению вопроса защиты жилищных прав лиц в ситуации общей собственности на жилые помещения. В данной работе с учетом материалов судебной практики Верховного Суда РФ анализируются три конкретные правовые ситуации. Во-первых, это проблема определения порядка пользования жилым помещением со стороны собственника, обладающего крайне незначительной долей в праве собственности на жилище. Во-вторых, это вопрос о принудительном выкупе незначительной доли у сособственника. И в-третьих, это ситуация сдачи комнаты, находящейся в коммунальной квартире, вместе с местами общего пользования по договору коммерческого найма.
(рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова)
("Статут", 2017)Представленная статья посвящена рассмотрению вопроса защиты жилищных прав лиц в ситуации общей собственности на жилые помещения. В данной работе с учетом материалов судебной практики Верховного Суда РФ анализируются три конкретные правовые ситуации. Во-первых, это проблема определения порядка пользования жилым помещением со стороны собственника, обладающего крайне незначительной долей в праве собственности на жилище. Во-вторых, это вопрос о принудительном выкупе незначительной доли у сособственника. И в-третьих, это ситуация сдачи комнаты, находящейся в коммунальной квартире, вместе с местами общего пользования по договору коммерческого найма.
Интервью: "Прав не тот, кто платит деньги, а на чьей стороне логика и здравый смысл..." (интервью с директором компании "Миэль-Аренда" В.Н. Голдиным)
("Юрист", 2009, N 10)- Наибольшей проблемой как для риелторов, так и для нанимателей является наем комнаты в коммунальной квартире.
("Юрист", 2009, N 10)- Наибольшей проблемой как для риелторов, так и для нанимателей является наем комнаты в коммунальной квартире.
"Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий"
(постатейный)
(под ред. А.П. Сергеева)
("Проспект", 2010)Что касается понятия "норма общей площади на одного человека", то оно действующему законодательству неизвестно. По-видимому, речь может идти либо об учетной норме, либо о норме предоставления, которые в соответствии со ст. 50 ЖК устанавливаются органами местного самоуправления. При этом по аналогии со ст. 76 ЖК, регулирующей сдачу в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, при сдаче внаем дома (части дома) или отдельной квартиры на одного проживающего должно приходиться не менее учетной нормы, а при сдаче внаем комнаты в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
(постатейный)
(под ред. А.П. Сергеева)
("Проспект", 2010)Что касается понятия "норма общей площади на одного человека", то оно действующему законодательству неизвестно. По-видимому, речь может идти либо об учетной норме, либо о норме предоставления, которые в соответствии со ст. 50 ЖК устанавливаются органами местного самоуправления. При этом по аналогии со ст. 76 ЖК, регулирующей сдачу в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, при сдаче внаем дома (части дома) или отдельной квартиры на одного проживающего должно приходиться не менее учетной нормы, а при сдаче внаем комнаты в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
"Жилищное право: Учебник"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Толстой Ю.К.)
("Проспект", 2011)В ранее действовавшем законодательстве немалое значение придавалось правовому режиму излишков жилой площади. При этом различались внутрикомнатные и приравненные к ним излишки и излишки в виде отдельных изолированных комнат. Наличие излишков имело значение при оплате жилого помещения (они подлежали оплате в тройном размере), реализации права на занятие комнаты, освободившейся в коммунальной квартире (ст. 46 ЖК РСФСР), определении размера жилого помещения при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, при сдаче помещения в поднаем и в ряде других случаев.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Толстой Ю.К.)
("Проспект", 2011)В ранее действовавшем законодательстве немалое значение придавалось правовому режиму излишков жилой площади. При этом различались внутрикомнатные и приравненные к ним излишки и излишки в виде отдельных изолированных комнат. Наличие излишков имело значение при оплате жилого помещения (они подлежали оплате в тройном размере), реализации права на занятие комнаты, освободившейся в коммунальной квартире (ст. 46 ЖК РСФСР), определении размера жилого помещения при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, при сдаче помещения в поднаем и в ряде других случаев.
"Жилищное право: Учебник"
("Юриспруденция", 2016)- согласие всех собственников комнат в коммунальной квартире и членов их семей.
("Юриспруденция", 2016)- согласие всех собственников комнат в коммунальной квартире и членов их семей.
"Жилищное право: Учебное пособие"
(Афонина А.В.)
("Дашков и К", 2007)2) в соответствии со ст. 43 ЖК РФ - на собственника комнаты в коммунальной квартире также возложено бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором;
(Афонина А.В.)
("Дашков и К", 2007)2) в соответствии со ст. 43 ЖК РФ - на собственника комнаты в коммунальной квартире также возложено бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором;
Статья: Рекомендации правового характера по договору аренды и поднайма жилого помещения
(Аверичкина Д.Р.)
("Налоговые известия Московского региона", 2002, N 1)- свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру или комнату в коммунальной квартире,
(Аверичкина Д.Р.)
("Налоговые известия Московского региона", 2002, N 1)- свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру или комнату в коммунальной квартире,