Смена собственника до регистрации договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Смена собственника до регистрации договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 617 ГК РФДоговор аренды, который подлежит госрегистрации, но не зарегистрирован, действует после смены собственника, если покупатель знал, что регистрации не было >>>
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Замена стороны в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)...указанная выписка не содержит указания на наличие зарегистрированных ограничений прав и обременений объекта... несмотря на наличие у истца зарегистрированного... договора аренды помещений с правом выкупа...
(КонсультантПлюс, 2025)...указанная выписка не содержит указания на наличие зарегистрированных ограничений прав и обременений объекта... несмотря на наличие у истца зарегистрированного... договора аренды помещений с правом выкупа...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения23. Возможность сохранения договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при смене собственника арендованного имущества
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Возникает ли обязанность арендатора по внесению платежей по договору аренды новому собственнику с момента госрегистрации перехода права собственности
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества Администрация перестала быть стороной по договору аренды только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (09.02.2011). Следовательно, ответчик обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до указанной даты.
Возникает ли обязанность арендатора по внесению платежей по договору аренды новому собственнику с момента госрегистрации перехода права собственности
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества Администрация перестала быть стороной по договору аренды только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (09.02.2011). Следовательно, ответчик обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до указанной даты.
Нормативные акты
"Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации" от 07.03.2001 N 24-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)12. Государственная регистрация судна, которому временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Российской Федерации, осуществляется на основании заявления арендатора судна по договору аренды судна без экипажа и приложенных к данному заявлению следующих необходимых для государственной регистрации судна документов:
(ред. от 24.06.2025)12. Государственная регистрация судна, которому временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Российской Федерации, осуществляется на основании заявления арендатора судна по договору аренды судна без экипажа и приложенных к данному заявлению следующих необходимых для государственной регистрации судна документов:
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договораУчитывая изложенное, в интересах арендатора зарегистрировать соглашение, в соответствии с которым срок договора аренды составляет год и более. В противном случае он не сможет противопоставить третьим лицам свои права по данному договору. Так, у него не будет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) и возможности продолжать арендовать имущество в случае смены собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Подробнее о последствиях отсутствия регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года, см. в п. 5 настоящих Рекомендаций.
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры и прочее: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2022, N 12)"В период действия договоров аренды произошла смена арендодателя помещений (собственника переданного в аренду имущества).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2022, N 12)"В период действия договоров аренды произошла смена арендодателя помещений (собственника переданного в аренду имущества).
Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
Вопрос: ООО-2 планирует изменить свой адрес. Для этого ООО-2 заключит с АО (арендатором) договор субаренды нежилого помещения, собственником которого является ООО-1. Нужно ли письменное согласие ООО-1 (арендодателя) на использование ООО-2 адреса нежилого помещения как своего юридического адреса?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: ООО-2 планирует изменить свой адрес. Для этого ООО-2 заключит с АО (арендатором) договор субаренды нежилого помещения, собственником которого является ООО-1. Между ООО-1 (арендодатель и собственник нежилого помещения) и АО (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения. Нужно ли письменное согласие ООО-1 (арендодателя) на использование ООО-2 адреса нежилого помещения как своего юридического адреса?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: ООО-2 планирует изменить свой адрес. Для этого ООО-2 заключит с АО (арендатором) договор субаренды нежилого помещения, собственником которого является ООО-1. Между ООО-1 (арендодатель и собственник нежилого помещения) и АО (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения. Нужно ли письменное согласие ООО-1 (арендодателя) на использование ООО-2 адреса нежилого помещения как своего юридического адреса?
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Сохраняет ли силу подлежащий госрегистрации договор аренды после перехода права собственности на арендуемое имущество, если он не был зарегистрирован
(КонсультантПлюс, 2025)"...В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, апелляционный суд признал доказанным и установленным факт заключенности между обществом и предпринимателем Байкара Е.Н. договора аренды от 18.08.2021 N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 и факт необоснованного уклонения предпринимателя Байкара Е.Н. от регистрации данного договора. Установив правомерность нахождения общества в арендуемом помещении, факт смены собственника здания, в котором общество арендует помещения, а также факт осведомленности нового собственника здания - предпринимателя Монгуша С.М. о заключенном прежним собственником и обществом договоре аренды и его условиях, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска предпринимателя Монгуша С.М. и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований общества частично с указанием на возможность регистрации спорного договора истцом, что будет способствовать исполнимости судебного акта.
Сохраняет ли силу подлежащий госрегистрации договор аренды после перехода права собственности на арендуемое имущество, если он не был зарегистрирован
(КонсультантПлюс, 2025)"...В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, апелляционный суд признал доказанным и установленным факт заключенности между обществом и предпринимателем Байкара Е.Н. договора аренды от 18.08.2021 N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 и факт необоснованного уклонения предпринимателя Байкара Е.Н. от регистрации данного договора. Установив правомерность нахождения общества в арендуемом помещении, факт смены собственника здания, в котором общество арендует помещения, а также факт осведомленности нового собственника здания - предпринимателя Монгуша С.М. о заключенном прежним собственником и обществом договоре аренды и его условиях, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска предпринимателя Монгуша С.М. и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований общества частично с указанием на возможность регистрации спорного договора истцом, что будет способствовать исполнимости судебного акта.
Готовое решение: Налоговые риски
(КонсультантПлюс, 2025)частая смена руководителя;
(КонсультантПлюс, 2025)частая смена руководителя;
Путеводитель по корпоративным спорам: Вопросы судебной практики: Госрегистрация изменений в устав ООО и внесение изменений в сведения об обществе в ЕГРЮЛ.
Правомерен ли отказ в госрегистрации изменения адреса, если адрес в заявлении недостоверен и общество не находится по нему
(КонсультантПлюс, 2025)"...Руководствуясь вышеназванными правовыми нормами и соответствующими разъяснениями, исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание, что в заявлении о государственной регистрации изменения адреса юридического лица общество "Улыбка" в качестве своего юридического адреса указало адрес: г. Пермь, ул. Сергея Данщина, д. 5, приложило к данному заявлению гарантийное письмо собственника помещений по указанному адресу и одновременно участника общества "Улыбка" Костарева М.В. о намерении последнего заключить с обществом "Улыбка" договор аренды после государственной регистрации смены адреса, учитывая, что, согласно свидетельству о государственной регистрации права, а также сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, Костареву М.В. принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 114,2 кв. м, расположенное в здании, находящемся по адресу: г. Пермь, ул. Сергея Данщина, д. 5, а, в соответствии со сведениями адресного реестра г. Перми относительно ул. Сергея Данщина, 5, представленными Департаментом градостроительства и архитектуры г. Перми, по данному адресу находится только одно здание, а не несколько, как это указывает инспекция, а также что, согласно протоколам осмотра от 23.01.2017, составленным инспекцией, в двухэтажном здании по адресу: г. Пермь, ул. Сергея Данщина, д. 5 действительно располагается общество "Улыбка", при этом нумерация помещений 1-го и 2-го этажей здания по указанному адресу отсутствует, на помещении, в котором находится общество "Улыбка", имеется соответствующая вывеска, а Костарев М.В. подтвердил, что общество "Улыбка" находится по данному адресу на основании договора аренды от 04.05.2016, и пояснил, что обязуется получать почтовую корреспонденцию по указанному адресу, апелляционный суд пришел к обоснованным выводам о том, что общество "Улыбка" представило в регистрирующий орган все необходимые доказательства, свидетельствующие о достоверности спорного адреса, и о том, что оно планирует осуществлять свою деятельность непосредственно по указанному адресу, а также о том, что какие-либо затруднения в обнаружении по названному адресу общества "Улыбка" отсутствуют.
Правомерен ли отказ в госрегистрации изменения адреса, если адрес в заявлении недостоверен и общество не находится по нему
(КонсультантПлюс, 2025)"...Руководствуясь вышеназванными правовыми нормами и соответствующими разъяснениями, исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание, что в заявлении о государственной регистрации изменения адреса юридического лица общество "Улыбка" в качестве своего юридического адреса указало адрес: г. Пермь, ул. Сергея Данщина, д. 5, приложило к данному заявлению гарантийное письмо собственника помещений по указанному адресу и одновременно участника общества "Улыбка" Костарева М.В. о намерении последнего заключить с обществом "Улыбка" договор аренды после государственной регистрации смены адреса, учитывая, что, согласно свидетельству о государственной регистрации права, а также сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, Костареву М.В. принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 114,2 кв. м, расположенное в здании, находящемся по адресу: г. Пермь, ул. Сергея Данщина, д. 5, а, в соответствии со сведениями адресного реестра г. Перми относительно ул. Сергея Данщина, 5, представленными Департаментом градостроительства и архитектуры г. Перми, по данному адресу находится только одно здание, а не несколько, как это указывает инспекция, а также что, согласно протоколам осмотра от 23.01.2017, составленным инспекцией, в двухэтажном здании по адресу: г. Пермь, ул. Сергея Данщина, д. 5 действительно располагается общество "Улыбка", при этом нумерация помещений 1-го и 2-го этажей здания по указанному адресу отсутствует, на помещении, в котором находится общество "Улыбка", имеется соответствующая вывеска, а Костарев М.В. подтвердил, что общество "Улыбка" находится по данному адресу на основании договора аренды от 04.05.2016, и пояснил, что обязуется получать почтовую корреспонденцию по указанному адресу, апелляционный суд пришел к обоснованным выводам о том, что общество "Улыбка" представило в регистрирующий орган все необходимые доказательства, свидетельствующие о достоверности спорного адреса, и о том, что оно планирует осуществлять свою деятельность непосредственно по указанному адресу, а также о том, что какие-либо затруднения в обнаружении по названному адресу общества "Улыбка" отсутствуют.
Статья: Определение Верховного Суда от 24 декабря 2020 г. N 305-ЭС20-14025
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Проблема возврата обеспечительного платежа непосредственно связана с непрекращающейся дискуссией о том, имеет ли право арендатора вещную природу или обязательственную. Мы всегда придерживались точки зрения, что по крайней мере для зарегистрированной аренды недвижимой вещи, при которой вещь передается во владение арендатора право арендатора, очень близко к ограниченному вещному праву. К таким договорам применяется ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при смене собственника арендованного имущества.
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Проблема возврата обеспечительного платежа непосредственно связана с непрекращающейся дискуссией о том, имеет ли право арендатора вещную природу или обязательственную. Мы всегда придерживались точки зрения, что по крайней мере для зарегистрированной аренды недвижимой вещи, при которой вещь передается во владение арендатора право арендатора, очень близко к ограниченному вещному праву. К таким договорам применяется ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при смене собственника арендованного имущества.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи <121>, тогда как предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным, хотя права арендатора по такому договору "не могут быть противопоставлены им третьим лицам", т.е. лишаются "вещного элемента", - к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) <122>. Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи <121>, тогда как предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным, хотя права арендатора по такому договору "не могут быть противопоставлены им третьим лицам", т.е. лишаются "вещного элемента", - к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) <122>. Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).
Статья: Реализация принципа противопоставимости в договорах найма и аренды жилого помещения
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)Но есть ли связь между указанными правами арендатора и нанимателя на сохранение договора при смене собственника с формой договора и совершенными действиями по регистрации договора (как того требует законодательство в случае аренды на срок свыше одного года) и регистрации обременения (как в договоре найма)?
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)Но есть ли связь между указанными правами арендатора и нанимателя на сохранение договора при смене собственника с формой договора и совершенными действиями по регистрации договора (как того требует законодательство в случае аренды на срок свыше одного года) и регистрации обременения (как в договоре найма)?