Смена собственника не влечет прекращение договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Смена собственника не влечет прекращение договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 617 ГК РФПереход арендованного имущества в федеральную собственность с заменой арендодателя на бюджетное учреждение, которому имущество передано в оперативное управление, не прекращает договор аренды >>>
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Передача земельного участка в субаренду
(КонсультантПлюс, 2025)...По согласованию с собственниками земельного участка предприниматель... передал обществу-1 права и обязанности арендатора по договору аренды.
(КонсультантПлюс, 2025)...По согласованию с собственниками земельного участка предприниматель... передал обществу-1 права и обязанности арендатора по договору аренды.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Покупка компании
(Авдеева Е.)
("Жилищное право", 2025, N 11)- отсутствие обременений. Стоит напомнить, что смена собственника не влечет прекращение заключенных договоров аренды и не дает основание менять условия аренды;
(Авдеева Е.)
("Жилищное право", 2025, N 11)- отсутствие обременений. Стоит напомнить, что смена собственника не влечет прекращение заключенных договоров аренды и не дает основание менять условия аренды;
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Вправе ли арендодатель истребовать имущество из незаконного владения арендатора после прекращения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)При этом суды исходили из того, что спорное имущество фактически находилось у арендатора по договору аренды от 01.07.2011, который был осведомлен о смене собственника арендованной спецтехники, надлежащих доказательств возврата имущества ответчиком не представлено, отсутствуют доказательства принятия ответчиком необходимых мер, направленных на передачу спорного имущества по истечении срока действия договора, обязанность по возврату арендованного имущества должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде, и возникала именно при прекращении арендных отношений (договора аренды от 01.07.2011). В связи с этим суды не усмотрели оснований для применения положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вправе ли арендодатель истребовать имущество из незаконного владения арендатора после прекращения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)При этом суды исходили из того, что спорное имущество фактически находилось у арендатора по договору аренды от 01.07.2011, который был осведомлен о смене собственника арендованной спецтехники, надлежащих доказательств возврата имущества ответчиком не представлено, отсутствуют доказательства принятия ответчиком необходимых мер, направленных на передачу спорного имущества по истечении срока действия договора, обязанность по возврату арендованного имущества должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде, и возникала именно при прекращении арендных отношений (договора аренды от 01.07.2011). В связи с этим суды не усмотрели оснований для применения положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нормативные акты
"Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации" от 07.03.2001 N 24-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)4. Отчуждение судна во время действия договора аренды не влечет за собой прекращение действия указанного договора, и новый собственник приобретает все права и обязанности, предусмотренные таким договором и законодательством Российской Федерации. При этом лицо, у которого отчуждается судно, обязано уведомить лицо, приобретающее право собственности на судно, обо всех договорах аренды, заключенных в отношении отчуждаемого судна. Обязанностью лица, приобретающего право собственности на судно, является уведомление всех арендаторов данного судна о смене собственника.
(ред. от 24.06.2025)4. Отчуждение судна во время действия договора аренды не влечет за собой прекращение действия указанного договора, и новый собственник приобретает все права и обязанности, предусмотренные таким договором и законодательством Российской Федерации. При этом лицо, у которого отчуждается судно, обязано уведомить лицо, приобретающее право собственности на судно, обо всех договорах аренды, заключенных в отношении отчуждаемого судна. Обязанностью лица, приобретающего право собственности на судно, является уведомление всех арендаторов данного судна о смене собственника.
Вопрос: Каковы особенности заключения договора субаренды транспортного средства?
(Консультация эксперта, 2025)Договор субаренды сохраняет силу при перенайме, то есть при передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приведенного в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Поскольку по общему правилу к договору субаренды применяются правила о договоре аренды, договор субаренды также сохраняет силу при смене собственника арендуемого имущества (абз. 3 п. 2 ст. 615, п. 1 ст. 617 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2025)Договор субаренды сохраняет силу при перенайме, то есть при передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приведенного в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Поскольку по общему правилу к договору субаренды применяются правила о договоре аренды, договор субаренды также сохраняет силу при смене собственника арендуемого имущества (абз. 3 п. 2 ст. 615, п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
(Консультация эксперта, 2024)Поэтому уведомление покупателем (ООО) арендатора о смене собственника здания до завершения процедуры госрегистрации права собственности не может считаться надлежащим уведомлением и влечет возложение на ООО (ненадлежащего кредитора) рисков, связанных с оплатой аренды арендодателю в период процедуры госрегистрации до окончания срока договора аренды.
(Консультация эксперта, 2024)Поэтому уведомление покупателем (ООО) арендатора о смене собственника здания до завершения процедуры госрегистрации права собственности не может считаться надлежащим уведомлением и влечет возложение на ООО (ненадлежащего кредитора) рисков, связанных с оплатой аренды арендодателю в период процедуры госрегистрации до окончания срока договора аренды.
Статья: Определение Верховного Суда от 24 декабря 2020 г. N 305-ЭС20-14025
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)В этом случае, по смыслу норм законодательства о неосновательном обогащении в случае перехода права собственности на арендуемое помещение и последующего прекращения договора аренды, если страховой депозит был выплачен арендатором первоначальному собственнику, неиспользованная сумма страхового депозита становится неосновательным обогащением первоначального собственника здания, а не нового владельца, к которому перешло соответствующее имущество.
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)В этом случае, по смыслу норм законодательства о неосновательном обогащении в случае перехода права собственности на арендуемое помещение и последующего прекращения договора аренды, если страховой депозит был выплачен арендатором первоначальному собственнику, неиспользованная сумма страхового депозита становится неосновательным обогащением первоначального собственника здания, а не нового владельца, к которому перешло соответствующее имущество.
Вопрос: Должен ли прежний арендодатель (собственник имущества) передать обеспечительный платеж по договору аренды новому арендодателю после продажи имущества, если договором купли-продажи этот вопрос не урегулирован? Если да, то на каком основании можно взыскать платеж при отказе прежнего арендодателя от его возврата?
(Консультация эксперта, 2023)Квалификация страхового депозита как обеспечительного обязательства, следующего за правом собственности на объект аренды, обусловлена рядом обстоятельств, в том числе обеспечением не только исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей, но и возможной компенсации вреда, причиненного этому объекту в период пользования им арендатором, а также моментом возникновения права арендатора требовать возврата страхового депозита, поставленным в зависимость от расторжения (прекращения) договора аренды.
(Консультация эксперта, 2023)Квалификация страхового депозита как обеспечительного обязательства, следующего за правом собственности на объект аренды, обусловлена рядом обстоятельств, в том числе обеспечением не только исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей, но и возможной компенсации вреда, причиненного этому объекту в период пользования им арендатором, а также моментом возникновения права арендатора требовать возврата страхового депозита, поставленным в зависимость от расторжения (прекращения) договора аренды.
"Обзор судебной практики в сфере закупок по 223-ФЗ (декабрь 2023 года)"
(Управление контроля размещения государственного заказа ФАС России)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)При этом согласно действующему законодательству Российской Федерации изменение собственника не влечет за собой прекращение прав арендатора в отношении арендованных транспортных средств, а также не порождает обязательств по изменению или расторжению договора аренды и составлению дополнительных соглашений к ним.
(Управление контроля размещения государственного заказа ФАС России)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)При этом согласно действующему законодательству Российской Федерации изменение собственника не влечет за собой прекращение прав арендатора в отношении арендованных транспортных средств, а также не порождает обязательств по изменению или расторжению договора аренды и составлению дополнительных соглашений к ним.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 1)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2022)Взаимосвязанность договоров генподряда и субподряда позволяет поставить вопрос о прекращении договора субподряда при прекращении договора генподряда и наоборот, а также вопрос о приостановлении исполнения по указанным договорам в подобной ситуации. В данном вопросе вполне возможно провести аналогию с арендой. Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, "если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды". Данная норма признается реализацией теории связанных договоров <1>. Особенно это видно, когда специалистами по праву Англии признается в качестве общего правила, что при прекращении договора генподряда договор субподряда не прекращается, однако делается оговорка, что при достаточной связанности, а именно при наличии оговорки back-to-back, договор субподряда все-таки прекращается <2>. Признавая договоры субподряда и генподряда взаимосвязанными, вполне можно применить ту же логику, однако с некоторыми оговорками. Во-первых, прекращение договора субподряда не должно влечь прекращение договора генподряда, так как для этого нет никаких оправданий. Заказчик и генподрядчик в случае прекращения договора субподряда вполне могут, и, скорее всего, так и будет, иметь интерес в продолжении строительства путем привлечения иных субподрядчиков. Во-вторых, в случае с прекращением договора генподряда возможно наблюдать иную ситуацию. При прекращении договора генподряда у генподрядчика и заказчика будет отсутствовать правовое основание для осуществления строительства на земельном участке, на который у них нет прав, а также интерес в осуществлении строительства. На первый взгляд, это позволяет говорить о том, что необходимо установить правило об автоматическом прекращении договора субподряда при прекращении договора генподряда по аналогии с арендой. Однако данные ситуации имеют разную специфику. Дело в том, что арендодатель - собственник, как правило, при прекращении договора аренды он теряет интерес в договорных отношениях с нынешним арендатором <3>. Между тем заказчик не всегда будет являться собственником земельного участка, на котором осуществляется строительство, и прекращение договора генподряда будет связано со сменой обладателя того или иного права на земельный участок. В таком случае новый правообладатель может изъявить волю на продолжение строительного проекта на тех же условиях и заключить с генподрядчиком новый договор генподряда. В связи с этим, как представляется, нецелесообразно говорить об автоматическом прекращении договора субподряда при прекращении договора генподряда. На это обращают внимание и в английском праве <4>. Так, автоматическое прекращение договорных отношений субподряда на случай прекращения договора генподряда прямо предусматривается в п. 7.9 проформы JCT SBC Sub 11. В принципе такое условие можно встретить практически в каждом более-менее серьезном договоре субподряда. Однако в силу взаимосвязанности договоров субподряда и генподряда, как видится, стоит предоставить субподрядчику право на приостановление исполнения по договору субподряда, а также право по истечении определенного срока после прекращения договора генподряда на односторонний отказ от договора субподряда. Такой срок должен быть разумным, учитывающим специфику того или иного проекта и дающим генподрядчику, например, возможность договориться с новым правообладателем на земельный участок о продолжении реализации проекта. Таким образом, возможно соблюсти баланс интересов генподрядчика и субподрядчика.
(выпуск 1)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2022)Взаимосвязанность договоров генподряда и субподряда позволяет поставить вопрос о прекращении договора субподряда при прекращении договора генподряда и наоборот, а также вопрос о приостановлении исполнения по указанным договорам в подобной ситуации. В данном вопросе вполне возможно провести аналогию с арендой. Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, "если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды". Данная норма признается реализацией теории связанных договоров <1>. Особенно это видно, когда специалистами по праву Англии признается в качестве общего правила, что при прекращении договора генподряда договор субподряда не прекращается, однако делается оговорка, что при достаточной связанности, а именно при наличии оговорки back-to-back, договор субподряда все-таки прекращается <2>. Признавая договоры субподряда и генподряда взаимосвязанными, вполне можно применить ту же логику, однако с некоторыми оговорками. Во-первых, прекращение договора субподряда не должно влечь прекращение договора генподряда, так как для этого нет никаких оправданий. Заказчик и генподрядчик в случае прекращения договора субподряда вполне могут, и, скорее всего, так и будет, иметь интерес в продолжении строительства путем привлечения иных субподрядчиков. Во-вторых, в случае с прекращением договора генподряда возможно наблюдать иную ситуацию. При прекращении договора генподряда у генподрядчика и заказчика будет отсутствовать правовое основание для осуществления строительства на земельном участке, на который у них нет прав, а также интерес в осуществлении строительства. На первый взгляд, это позволяет говорить о том, что необходимо установить правило об автоматическом прекращении договора субподряда при прекращении договора генподряда по аналогии с арендой. Однако данные ситуации имеют разную специфику. Дело в том, что арендодатель - собственник, как правило, при прекращении договора аренды он теряет интерес в договорных отношениях с нынешним арендатором <3>. Между тем заказчик не всегда будет являться собственником земельного участка, на котором осуществляется строительство, и прекращение договора генподряда будет связано со сменой обладателя того или иного права на земельный участок. В таком случае новый правообладатель может изъявить волю на продолжение строительного проекта на тех же условиях и заключить с генподрядчиком новый договор генподряда. В связи с этим, как представляется, нецелесообразно говорить об автоматическом прекращении договора субподряда при прекращении договора генподряда. На это обращают внимание и в английском праве <4>. Так, автоматическое прекращение договорных отношений субподряда на случай прекращения договора генподряда прямо предусматривается в п. 7.9 проформы JCT SBC Sub 11. В принципе такое условие можно встретить практически в каждом более-менее серьезном договоре субподряда. Однако в силу взаимосвязанности договоров субподряда и генподряда, как видится, стоит предоставить субподрядчику право на приостановление исполнения по договору субподряда, а также право по истечении определенного срока после прекращения договора генподряда на односторонний отказ от договора субподряда. Такой срок должен быть разумным, учитывающим специфику того или иного проекта и дающим генподрядчику, например, возможность договориться с новым правообладателем на земельный участок о продолжении реализации проекта. Таким образом, возможно соблюсти баланс интересов генподрядчика и субподрядчика.
Статья: Рекламные конструкции
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 4)С момента регистрации перехода права собственности на земельный участок к АО Договор-1 прекратил действие ввиду смены собственника.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 4)С момента регистрации перехода права собственности на земельный участок к АО Договор-1 прекратил действие ввиду смены собственника.
Статья: Расторжение договора аренды нежилого помещения
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 7)У помещения сменился собственник, на уведомления нового арендатор не реагирует, арендную плату не вносит, что и послужило основанием для подачи иска о расторжении Договора и взыскании задолженности по оплате арендной платы и эксплуатационных платежей.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 7)У помещения сменился собственник, на уведомления нового арендатор не реагирует, арендную плату не вносит, что и послужило основанием для подачи иска о расторжении Договора и взыскании задолженности по оплате арендной платы и эксплуатационных платежей.
Вопрос: Правомерно ли требование прежнего собственника недвижимости о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, заключенного до перехода права собственности на объект недвижимости?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Анализ судебной практики свидетельствует о том, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении или изменения ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости; таким образом защищаются интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях; при этом условия договора аренды о прекращении арендных правоотношений при смене собственника объекта недвижимости могут быть признаны противоречащими нормам права и не подлежащими применению к правоотношениям сторон (Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 303-ЭС16-20258 по делу N А73-1532/2016, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.2023 N Ф06-3249/2023 по делу N А65-28109/2022, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.06.2023 N Ф01-2811/2023 по делу N А43-3036/2016).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Анализ судебной практики свидетельствует о том, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении или изменения ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости; таким образом защищаются интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях; при этом условия договора аренды о прекращении арендных правоотношений при смене собственника объекта недвижимости могут быть признаны противоречащими нормам права и не подлежащими применению к правоотношениям сторон (Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 303-ЭС16-20258 по делу N А73-1532/2016, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.2023 N Ф06-3249/2023 по делу N А65-28109/2022, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.06.2023 N Ф01-2811/2023 по делу N А43-3036/2016).
Статья: Аренда с правом выкупа: terra incognita российской цивилистики
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Римскому праву было известно правило emptio tollit locatum ("отчуждение прекращает наем"), в соответствии с которым переход права собственности на вещь, являющуюся предметом найма (locatio conductio), влек прекращение последнего <75>. Современное российское право исходит из противоположного: купля не прекращает аренду, а новый собственник имущества занимает место арендодателя в договоре аренды <76>. Английское право занимает аналогичную позицию в отношении недвижимости ввиду права следования <77>. Поскольку право следования не распространяется на движимые вещи <78>, для них договор аренды продолжает действовать между арендатором и прежним собственником. Арендатор сохраняет право пользования вещью и после смены собственника <79>, а новый собственник обязан уважать договор аренды и не препятствовать арендатору в пользовании вещью <80>. Если же новый собственник в судебном порядке истребует вещь от арендатора, то арендатор вправе заявить возражение из договора аренды. В таком случае суд отказывает новому собственнику в иске <81>. В германском праве купля не прекращает договор аренды, предметом которого являются жилые помещения (§ 566 ГГУ); недвижимые вещи (Grundstucke) <82> (п. 1 § 578 ГГУ); зарегистрированные в реестре суда (п. 1 § 578a ГГУ) <83>. В данных обстоятельствах актуальным становится вопрос о том, сохраняет ли арендатор право выкупа при переходе права собственности на вещь к третьему лицу.
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Римскому праву было известно правило emptio tollit locatum ("отчуждение прекращает наем"), в соответствии с которым переход права собственности на вещь, являющуюся предметом найма (locatio conductio), влек прекращение последнего <75>. Современное российское право исходит из противоположного: купля не прекращает аренду, а новый собственник имущества занимает место арендодателя в договоре аренды <76>. Английское право занимает аналогичную позицию в отношении недвижимости ввиду права следования <77>. Поскольку право следования не распространяется на движимые вещи <78>, для них договор аренды продолжает действовать между арендатором и прежним собственником. Арендатор сохраняет право пользования вещью и после смены собственника <79>, а новый собственник обязан уважать договор аренды и не препятствовать арендатору в пользовании вещью <80>. Если же новый собственник в судебном порядке истребует вещь от арендатора, то арендатор вправе заявить возражение из договора аренды. В таком случае суд отказывает новому собственнику в иске <81>. В германском праве купля не прекращает договор аренды, предметом которого являются жилые помещения (§ 566 ГГУ); недвижимые вещи (Grundstucke) <82> (п. 1 § 578 ГГУ); зарегистрированные в реестре суда (п. 1 § 578a ГГУ) <83>. В данных обстоятельствах актуальным становится вопрос о том, сохраняет ли арендатор право выкупа при переходе права собственности на вещь к третьему лицу.