Смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.06.2024 по делу N 33-3-4412/2024 (УИД 26RS0023-01-2023-007552-33)
Категория спора: 1) Аренда (субаренда) земельных участков; 2) Аренда земли.
Требования: 1) Об обязании заключить договор аренды земельного участка; 2) О перерасчете стоимости арендной платы за пользование земельным участком.
Обстоятельства: Истец приобрел жилой дом и обратился с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, в чем ему было отказано. Основным доказательством является наличие договора аренды земельного участка, заключенного с предыдущим собственником.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходил из того, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Новый собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора. Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.
Категория спора: 1) Аренда (субаренда) земельных участков; 2) Аренда земли.
Требования: 1) Об обязании заключить договор аренды земельного участка; 2) О перерасчете стоимости арендной платы за пользование земельным участком.
Обстоятельства: Истец приобрел жилой дом и обратился с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, в чем ему было отказано. Основным доказательством является наличие договора аренды земельного участка, заключенного с предыдущим собственником.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходил из того, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Новый собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора. Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12.07.2023 N 88-13434/2023 по делу N 2-3413/2022 (УИД 47RS0006-01-2022-000449-71)
Категория спора: Аренда земельных участков.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки; 3) О признании возникшими права и обязанности по договору аренды земельного участка.
Обстоятельства: В нарушение условий договора ответчица не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности, пеней. Претензия о погашении задолженности ответчицей оставлена без ответа.
Решение: Удовлетворено.Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчицы, судебная коллегия указала, что отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Категория спора: Аренда земельных участков.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки; 3) О признании возникшими права и обязанности по договору аренды земельного участка.
Обстоятельства: В нарушение условий договора ответчица не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности, пеней. Претензия о погашении задолженности ответчицей оставлена без ответа.
Решение: Удовлетворено.Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчицы, судебная коллегия указала, что отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Утрачивает ли прежний арендодатель право на получение доходов по договору аренды при смене арендодателя
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Утрачивает ли прежний арендодатель право на получение доходов по договору аренды при смене арендодателя
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
(Консультация эксперта, 2024)Обоснование: Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ).
(Консультация эксперта, 2024)Обоснование: Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ).
Статья: Договор аренды с точки зрения учения о распорядительной сделке
(Ананьев А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Российское право в п. 1 ст. 617 ГК устанавливает так называемое право следования: "Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды". Его суть заключается в том, что смена собственника не влияет на права арендатора <33>. Иными словами, этот институт создает значительные юридические последствия для арендодателя, являющегося собственником арендованного имущества, поскольку обременяет такое право необходимостью его нахождения в чужом пользовании/владении на срок аренды.
(Ананьев А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Российское право в п. 1 ст. 617 ГК устанавливает так называемое право следования: "Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды". Его суть заключается в том, что смена собственника не влияет на права арендатора <33>. Иными словами, этот институт создает значительные юридические последствия для арендодателя, являющегося собственником арендованного имущества, поскольку обременяет такое право необходимостью его нахождения в чужом пользовании/владении на срок аренды.
Готовое решение: Как согласовать условия об обеспечительном платеже в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)6. Как согласовать судьбу обеспечительного платежа при смене собственника арендуемого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)6. Как согласовать судьбу обеспечительного платежа при смене собственника арендуемого имущества
Вопрос: Договор аренды заключен на срок менее года. Сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть арендную плату?
(Консультация эксперта, 2024)Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2024)Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Статья: Реализация принципа противопоставимости в договорах найма и аренды жилого помещения
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)При этом исходя из содержания ст. 617 и 675 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество или на занимаемое по договору найма жилое помещение не является основанием для расторжения или изменения договора. В ст. 675 ГК РФ этот тезис усиливается еще и правовой нормой о том, что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)При этом исходя из содержания ст. 617 и 675 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество или на занимаемое по договору найма жилое помещение не является основанием для расторжения или изменения договора. В ст. 675 ГК РФ этот тезис усиливается еще и правовой нормой о том, что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
Вопрос: ООО заключило с организацией на ОСН договор аренды. Позже у помещения сменился собственник, новый собственник применяет УСН. Арендатор уменьшил размер платежей на сумму НДС, поскольку новый арендодатель не является плательщиком НДС. Вправе ли новый собственник магазина требовать от арендатора доплаты в сумме НДС?
(Консультация эксперта, 2025)Изменить в договоре аренды можно только сведения об арендодателе (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Это значит, что сама по себе смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды, в том числе в части размера арендных платежей.
(Консультация эксперта, 2025)Изменить в договоре аренды можно только сведения об арендодателе (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Это значит, что сама по себе смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды, в том числе в части размера арендных платежей.
Готовое решение: Как согласовать условие о внесении арендной платы в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)5. Как вносится арендная плата при смене собственника (арендодателя) арендуемого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)5. Как вносится арендная плата при смене собственника (арендодателя) арендуемого имущества