Согласие арендодателя на уступку права аренды земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие арендодателя на уступку права аренды земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.11.2022 по делу N А40-127277/22-181-684
Категория спора: Аренда земли.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства: Ответчик обладает правом аренды, предоставленным органом местного самоуправления, и не может распоряжаться этим правом без согласия арендодателя.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Истолковав в порядке ст. 431 ГК РФ условиями абз. 7 раздела 5 Договора, прямо предусматривающего, что Арендатор обязуется не сдавать земельный участок в субаренды, не осуществлять сделок с правом аренды без согласия Арендодателя, п. 7.2. Инвестиционного контракта, предусматривающего, что переуступка прав оформляется дополнительным соглашением о переуступке прав между нынешним и будущим Инвестором и Администрацией (правительством Москвы), которое является неотъемлемой частью Контракта, суд пришел к выводу, что Ответчик обладает правом аренды, предоставленным Правительством Москвы и не может распоряжаться этим правом без согласия Арендодателя.
Категория спора: Аренда земли.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства: Ответчик обладает правом аренды, предоставленным органом местного самоуправления, и не может распоряжаться этим правом без согласия арендодателя.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Истолковав в порядке ст. 431 ГК РФ условиями абз. 7 раздела 5 Договора, прямо предусматривающего, что Арендатор обязуется не сдавать земельный участок в субаренды, не осуществлять сделок с правом аренды без согласия Арендодателя, п. 7.2. Инвестиционного контракта, предусматривающего, что переуступка прав оформляется дополнительным соглашением о переуступке прав между нынешним и будущим Инвестором и Администрацией (правительством Москвы), которое является неотъемлемой частью Контракта, суд пришел к выводу, что Ответчик обладает правом аренды, предоставленным Правительством Москвы и не может распоряжаться этим правом без согласия Арендодателя.
Позиция ВАС РФ: Арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, вправе переуступить свои права по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, не спрашивая согласия собственника участка
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010
Применимые нормы: п. 9 ст. 22 ЗК РФ, ст. 391 ГК РФПо смыслу п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, не спрашивая согласия собственника участка. При этом положения ст. 391 ГК РФ не учитываются. Следует отметить, что переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишается возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, независимо от того, урегулирован данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход соответствует требованиям ст. 384 ГК РФ.
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010
Применимые нормы: п. 9 ст. 22 ЗК РФ, ст. 391 ГК РФПо смыслу п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, не спрашивая согласия собственника участка. При этом положения ст. 391 ГК РФ не учитываются. Следует отметить, что переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишается возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, независимо от того, урегулирован данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход соответствует требованиям ст. 384 ГК РФ.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Об исполнении и расторжении договоров, заключенных должником до возбуждения дела о банкротстве
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
Статья: Уступка права аренды земельного участка
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Условие в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, о запрете уступки соответствующих прав без согласия арендодателя является недействительным (п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Условие в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, о запрете уступки соответствующих прав без согласия арендодателя является недействительным (п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано. Суды сочли, что к правоотношениям сторон, касающимся уступки прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды, подлежат применению положения ст. 22 ЗК РФ, согласно которым при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного на срок более 5 лет, арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано. Суды сочли, что к правоотношениям сторон, касающимся уступки прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды, подлежат применению положения ст. 22 ЗК РФ, согласно которым при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного на срок более 5 лет, арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)Уведомлением уполномоченного органа Д. сообщено о приостановлении государственной регистрации права в отношении земельного участка в связи с отсутствием согласия арендодателя в лице муниципального образования на передачу третьему лицу права аренды в отношении земельного участка.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)Уведомлением уполномоченного органа Д. сообщено о приостановлении государственной регистрации права в отношении земельного участка в связи с отсутствием согласия арендодателя в лице муниципального образования на передачу третьему лицу права аренды в отношении земельного участка.