Способы управления коттеджным поселком
Подборка наиболее важных документов по запросу Способы управления коттеджным поселком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2026 N 305-ЭС25-11073 по делу N А40-166162/2024
Категория спора: Управление многоквартирным домом, зданием, сооружением.
Требования УК: О взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства: Истец указывает, что ответчик, получив в отсутствие оснований плату от собственников земельных участков, неосновательно обогатился за счет истца, который оказал услуги по содержанию общего имущества.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суды не установили перечень и объем оказанных истцом услуг, реальный размер платы, которую ответчик необоснованно получил от собственников земельных участков в период, когда истец оказал услуги по управлению общим имущества поселка.Данное право обусловлено фактом оказания управляющей организацией услуг по содержанию общего имущества и несением им соответствующих затрат. Управляющая организация не может быть лишена права на компенсацию оказанных и принятых услуг и в случае признания в последующем недействительным договора, на основании которого она оказывала услуги, в связи с наличием спора между собственниками в отношении способа управления или отсутствием полномочий у лица, подписавшего договор.
Категория спора: Управление многоквартирным домом, зданием, сооружением.
Требования УК: О взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства: Истец указывает, что ответчик, получив в отсутствие оснований плату от собственников земельных участков, неосновательно обогатился за счет истца, который оказал услуги по содержанию общего имущества.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суды не установили перечень и объем оказанных истцом услуг, реальный размер платы, которую ответчик необоснованно получил от собственников земельных участков в период, когда истец оказал услуги по управлению общим имущества поселка.Данное право обусловлено фактом оказания управляющей организацией услуг по содержанию общего имущества и несением им соответствующих затрат. Управляющая организация не может быть лишена права на компенсацию оказанных и принятых услуг и в случае признания в последующем недействительным договора, на основании которого она оказывала услуги, в связи с наличием спора между собственниками в отношении способа управления или отсутствием полномочий у лица, подписавшего договор.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.06.2023 N 310-ЭС22-25715 по делу N А36-2662/2021
Категория спора: Возникновение, реализация, защита прав на землю.
Требования: О признании незаконным решения.
Обстоятельства: Истец указывает на то, что оспариваемый отказ мотивирован тем, что размещение объекта не соответствует условиям действующего законодательства.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суды не дали оценку приведенным доводам ответчика, не исследовали возможность альтернативного способа электроснабжения объекта, то есть минуя участок, находящийся в лесопарковой зоне, и не выяснили, не приведет ли прокладка спорного линейного объекта к негативным последствиям для данного лесного участка, к изменению его вида разрешенного использования.Как пояснили в судебном заседании Судебной коллегии представители Управления и Общества, размещение кабельной линии на части лесного участка в лесопарковой зоне необходимо для строящегося жилого дома третьего лица на территории бывшей базы отдыха, в границах территории которой образован коттеджный поселок с частными домовладениями; данная территория расположена за границами лесопарковой зоны. При этом в настоящее время электроснабжение находящихся в границах коттеджного поселка объектов осуществляется через действующие энергопринимающие устройства бывшей базы отдыха.
Категория спора: Возникновение, реализация, защита прав на землю.
Требования: О признании незаконным решения.
Обстоятельства: Истец указывает на то, что оспариваемый отказ мотивирован тем, что размещение объекта не соответствует условиям действующего законодательства.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суды не дали оценку приведенным доводам ответчика, не исследовали возможность альтернативного способа электроснабжения объекта, то есть минуя участок, находящийся в лесопарковой зоне, и не выяснили, не приведет ли прокладка спорного линейного объекта к негативным последствиям для данного лесного участка, к изменению его вида разрешенного использования.Как пояснили в судебном заседании Судебной коллегии представители Управления и Общества, размещение кабельной линии на части лесного участка в лесопарковой зоне необходимо для строящегося жилого дома третьего лица на территории бывшей базы отдыха, в границах территории которой образован коттеджный поселок с частными домовладениями; данная территория расположена за границами лесопарковой зоны. При этом в настоящее время электроснабжение находящихся в границах коттеджного поселка объектов осуществляется через действующие энергопринимающие устройства бывшей базы отдыха.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома и жилых домов (жилых домов блокированной застройки) коттеджных поселков: единство и дифференциация
(Лаптев В.А.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 4)Общее собрание собственников многоквартирного дома либо коттеджного поселка вправе определить способ управления принадлежащим им общим имуществом (ст. 44 ЖК РФ) - собственниками, ТСН (товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами), управляющими организациями, застройщиками - управляющими организациями <12>.
(Лаптев В.А.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 4)Общее собрание собственников многоквартирного дома либо коттеджного поселка вправе определить способ управления принадлежащим им общим имуществом (ст. 44 ЖК РФ) - собственниками, ТСН (товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами), управляющими организациями, застройщиками - управляющими организациями <12>.
Статья: Малоэтажные жилые комплексы: применение жилищного законодательства по аналогии и поиск модели правового регулирования
(Крючков Р.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 2)Ближе всего к определению "коттеджные поселки" понятие "малоэтажный жилой комплекс", которое можно скорректировать для целей регламентирования отношений, возникающих в коттеджных поселках. Например, определив малоэтажный жилой комплекс как совокупность индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и иных объектов, объединенных в единый объект управления на основании решения общего собрания собственников индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и соглашения таких собственников с органом местного самоуправления относительно порядка реализации выбранного способа управления.
(Крючков Р.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 2)Ближе всего к определению "коттеджные поселки" понятие "малоэтажный жилой комплекс", которое можно скорректировать для целей регламентирования отношений, возникающих в коттеджных поселках. Например, определив малоэтажный жилой комплекс как совокупность индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и иных объектов, объединенных в единый объект управления на основании решения общего собрания собственников индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и соглашения таких собственников с органом местного самоуправления относительно порядка реализации выбранного способа управления.
Нормативные акты
Приказ комитета Ленинградской области по обращению с отходами от 22.11.2021 N 17
(ред. от 29.08.2025)
"Об утверждении порядка накопления твердых коммунальных отходов (в том числе их раздельного накопления) на территории Ленинградской области"2.6. Создание и содержание мест (площадок) накопления (в том числе раздельного) ТКО осуществляют органы местного самоуправления Ленинградской области, за исключением установленных законодательством Российской Федерации случаев, когда такая обязанность лежит на других лицах, в том числе организациях, осуществляющих управление многоквартирными домами, коттеджными поселками, садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах, гаражных кооперативах.
(ред. от 29.08.2025)
"Об утверждении порядка накопления твердых коммунальных отходов (в том числе их раздельного накопления) на территории Ленинградской области"2.6. Создание и содержание мест (площадок) накопления (в том числе раздельного) ТКО осуществляют органы местного самоуправления Ленинградской области, за исключением установленных законодательством Российской Федерации случаев, когда такая обязанность лежит на других лицах, в том числе организациях, осуществляющих управление многоквартирными домами, коттеджными поселками, садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах, гаражных кооперативах.
Приказ комитета Ленинградской области по обращению с отходами от 29.08.2025 N 10
"О внесении изменений в приказ Комитета Ленинградской области по обращению с отходами от 22 ноября 2021 года N 17 "Об утверждении порядка накопления твердых коммунальных отходов (в том числе их раздельного накопления) на территории Ленинградской области"8) в пункте 2.6 после слов "лежит на других лицах" дополнить словами ", в том числе организациях, осуществляющих управление многоквартирными домами, коттеджными поселками, садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах, гаражных кооперативах";
"О внесении изменений в приказ Комитета Ленинградской области по обращению с отходами от 22 ноября 2021 года N 17 "Об утверждении порядка накопления твердых коммунальных отходов (в том числе их раздельного накопления) на территории Ленинградской области"8) в пункте 2.6 после слов "лежит на других лицах" дополнить словами ", в том числе организациях, осуществляющих управление многоквартирными домами, коттеджными поселками, садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах, гаражных кооперативах";
Административная практика
Решение Башкортостанского УФАС России от 27.09.2012 N А11-3/10-12 по делу N А-113/10-12
Нарушение: ч. 1 ст. 10, п. 1 ст. 10 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.Кроме того, исходя из протокола N 1 внеочередного общего собрания собственников коттеджей в коттеджном поселке "Дорогино" от 30.11.2009; протокола N 1 внеочередного общего собрания собственников коттеджей в коттеджном поселке "Жуково" от 01.03.2010; протокола N 1 внеочередного общего собрания собственников коттеджей в коттеджном поселке "Шамонино" от 16.10.2009 собственниками указанных коттеджных поселков выбран способ управления коттеджными поселками - управление управляющей организацией. Данные протоколы собраний собственниками не оспорены.
Нарушение: ч. 1 ст. 10, п. 1 ст. 10 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.Кроме того, исходя из протокола N 1 внеочередного общего собрания собственников коттеджей в коттеджном поселке "Дорогино" от 30.11.2009; протокола N 1 внеочередного общего собрания собственников коттеджей в коттеджном поселке "Жуково" от 01.03.2010; протокола N 1 внеочередного общего собрания собственников коттеджей в коттеджном поселке "Шамонино" от 16.10.2009 собственниками указанных коттеджных поселков выбран способ управления коттеджными поселками - управление управляющей организацией. Данные протоколы собраний собственниками не оспорены.
Решение Санкт-Петербургского УФАС России от 30.01.2014 по делу N К05-100/13
Нарушение: ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.3.2. По адресу <...> ООО "ИА" осуществило строительство малоэтажного коттеджного поселка, состоящего из пяти двухэтажных поквартирных коттеджей. На обращение администрации Курортного района о необходимости проведения конкурсных процедур по отбору управляющих организаций на управления данными домами, представители "ИнвестМенеджмент" сообщили, что они осуществили строительство коттеджного поселка состоящего из одноквартирных домов, а не многоквартирных домов. В письме в Администрацию Курортного района от 05.11.2013, зам. генерального директора Г. сообщает, что в связи с отсутствием заключенных договоров купли-продажи с гражданами, не оформленным правом собственности, управление объектами недвижимости будет осуществляться силами застройщика В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.01.2008 N 4, (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 N 1078, от 16.01.2012 N 16) администрации районов Санкт-Петербурга проводят в установленном порядке открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в Санкт-Петербурге, собственниками помещений в которых не определен способ управления указанными домами или если принятое решение о выборе способа управления указанными домами не было реализовано, а также осуществляют иные мероприятия, связанные с выбором способа управления многоквартирными домами, за исключением домов, все помещения в которых находятся в государственной собственности Санкт- Петербурга.
Нарушение: ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.3.2. По адресу <...> ООО "ИА" осуществило строительство малоэтажного коттеджного поселка, состоящего из пяти двухэтажных поквартирных коттеджей. На обращение администрации Курортного района о необходимости проведения конкурсных процедур по отбору управляющих организаций на управления данными домами, представители "ИнвестМенеджмент" сообщили, что они осуществили строительство коттеджного поселка состоящего из одноквартирных домов, а не многоквартирных домов. В письме в Администрацию Курортного района от 05.11.2013, зам. генерального директора Г. сообщает, что в связи с отсутствием заключенных договоров купли-продажи с гражданами, не оформленным правом собственности, управление объектами недвижимости будет осуществляться силами застройщика В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.01.2008 N 4, (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 N 1078, от 16.01.2012 N 16) администрации районов Санкт-Петербурга проводят в установленном порядке открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в Санкт-Петербурге, собственниками помещений в которых не определен способ управления указанными домами или если принятое решение о выборе способа управления указанными домами не было реализовано, а также осуществляют иные мероприятия, связанные с выбором способа управления многоквартирными домами, за исключением домов, все помещения в которых находятся в государственной собственности Санкт- Петербурга.
Формы
Подборка форм: Договоры оказания услуг. Коммунальные, клининговые и услуги в сфере строительства и ремонта
(КонсультантПлюс, 2026)1.11. Договор управления коттеджным поселком
(КонсультантПлюс, 2026)1.11. Договор управления коттеджным поселком
Вопрос: Как выбрать управляющую компанию (управляющую организацию) в коттеджном поселке?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Собственники жилых домов коттеджного поселка могут выбрать способ управления общим имуществом, в том числе путем выбора управляющей организации (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Выбор управляющей организации осуществляется на основании решения общего собрания собственников жилых домов коттеджного поселка (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Собственники жилых домов коттеджного поселка могут выбрать способ управления общим имуществом, в том числе путем выбора управляющей организации (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Выбор управляющей организации осуществляется на основании решения общего собрания собственников жилых домов коттеджного поселка (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Статья: Некоторые спорные вопросы управления загородной недвижимостью: проблемы создания ТСЖ и их последствия
(Султанов Р.)
("Жилищное право", 2017, N 3)Формат настоящей статьи не позволит провести анализ всех фактически существующих способов управления коттеджными поселками, поэтому предлагается рассмотреть один из наиболее широко используемых - посредством создания товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ или товарищество).
(Султанов Р.)
("Жилищное право", 2017, N 3)Формат настоящей статьи не позволит провести анализ всех фактически существующих способов управления коттеджными поселками, поэтому предлагается рассмотреть один из наиболее широко используемых - посредством создания товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ или товарищество).
Статья: Право на информацию членов товарищества собственников жилья: гарантия законодателя и сущность корпоративной организации
(Лаптев В.А.)
("Актуальные проблемы российского права", 2024, N 5)Члены товарищества вправе получать информацию, обеспечивающую защиту их прав и законных интересов с учетом установленных законодательством способов защиты. Не являющиеся членами товарищества собственники помещений дома вправе получать от товарищества информацию, связанную с качеством выполнения работ и оказания услуг по управлению и содержанию многоквартирного дома (коттеджного поселка).
(Лаптев В.А.)
("Актуальные проблемы российского права", 2024, N 5)Члены товарищества вправе получать информацию, обеспечивающую защиту их прав и законных интересов с учетом установленных законодательством способов защиты. Не являющиеся членами товарищества собственники помещений дома вправе получать от товарищества информацию, связанную с качеством выполнения работ и оказания услуг по управлению и содержанию многоквартирного дома (коттеджного поселка).
Статья: Создание ТСН в коттеджном поселке
(Емельянова Е.В.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2016, N 12)Известно, что при рассмотрении вопроса о выборе способа обслуживания коттеджных поселков заинтересованные лица отставляют в сторону такой вариант, как создание ТСЖ, особенно на стадии застройки. В настоящей статье разберемся, почему так происходит и какую альтернативу можно предложить.
(Емельянова Е.В.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2016, N 12)Известно, что при рассмотрении вопроса о выборе способа обслуживания коттеджных поселков заинтересованные лица отставляют в сторону такой вариант, как создание ТСЖ, особенно на стадии застройки. В настоящей статье разберемся, почему так происходит и какую альтернативу можно предложить.
Статья: О правовом регулировании коттеджных поселков
(Аптинеев Ч.З.)
("Закон", 2018, N 11)Группой депутатов Государственной Думы подготовлен законопроект, вносящий изменения в Жилищный кодекс (ЖК) РФ и устанавливающий порядок управления коттеджными поселками. Это уже не первая попытка определить правовое положение таких поселков.
(Аптинеев Ч.З.)
("Закон", 2018, N 11)Группой депутатов Государственной Думы подготовлен законопроект, вносящий изменения в Жилищный кодекс (ЖК) РФ и устанавливающий порядок управления коттеджными поселками. Это уже не первая попытка определить правовое положение таких поселков.
Статья: Некоммерческое партнерство как способ управления общим имуществом
(Филатова У.Б.)
("Жилищное право", 2008, N 7)Кроме того, хотелось бы заметить, что п. 2 ст. 161 ЖК РФ обязателен только для собственников помещений в многоквартирном доме, а собственники домов, например в коттеджном поселке, вправе выбрать иной, не предусмотренный данной нормой права способ управления, в том числе создать некоммерческое партнерство для управления общим имуществом.
(Филатова У.Б.)
("Жилищное право", 2008, N 7)Кроме того, хотелось бы заметить, что п. 2 ст. 161 ЖК РФ обязателен только для собственников помещений в многоквартирном доме, а собственники домов, например в коттеджном поселке, вправе выбрать иной, не предусмотренный данной нормой права способ управления, в том числе создать некоммерческое партнерство для управления общим имуществом.
Статья: Подмосковные таунхаусы и проблемы с их покупкой: практика судебных споров
(Барыкин Е.)
("Жилищное право", 2014, N 1)Во-вторых, в случае заключения с продавцом (в том числе с застройщиком) предварительного договора купли-продажи необходимо проверить его содержание на предмет наличия дополнительных обязанностей будущего собственника (по оплате содержания объектов инфраструктуры коттеджного поселка и подобных). Если такие обязанности присутствуют в предварительном договоре, то они сохранят свою силу и после заключения основного договора купли-продажи, если иное не будет предусмотрено последним.
(Барыкин Е.)
("Жилищное право", 2014, N 1)Во-вторых, в случае заключения с продавцом (в том числе с застройщиком) предварительного договора купли-продажи необходимо проверить его содержание на предмет наличия дополнительных обязанностей будущего собственника (по оплате содержания объектов инфраструктуры коттеджного поселка и подобных). Если такие обязанности присутствуют в предварительном договоре, то они сохранят свою силу и после заключения основного договора купли-продажи, если иное не будет предусмотрено последним.