Судьба земельного участка при продаже недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Судьба земельного участка при продаже недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 1 "Основные принципы земельного законодательства" ЗК РФ"Судом также правомерно учтено, что по смыслу пункта 1.1 предварительного договора, а также учитывая установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельного участка и связанных с ним объектов недвижимости, в качестве предмета договора купли-продажи выступало именно здание подстанции с выделением под него земельного участка, необходимой площадью, при этом не усматривается волеизъявления сторон на отдельное и самостоятельное отчуждение земельного участка."
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Продажа имущества, находящегося в оперативном управлении
(КонсультантПлюс, 2024)"...По результатам аукциона между ЗАО (покупатель) и ФКП (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества... согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя... недвижимое имущество... Объект принадлежит продавцу на праве оперативного управления...
(КонсультантПлюс, 2024)"...По результатам аукциона между ЗАО (покупатель) и ФКП (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества... согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя... недвижимое имущество... Объект принадлежит продавцу на праве оперативного управления...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимостиУчитывая изложенное, установив, что Сергеев М.М., приобретая по договору купли-продажи земельный участок без расположенного на нем гаража, который потенциально может быть продан другому лицу, нарушает принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), создает правовую неопределенность в использовании земельного участка и сооружения, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ), поскольку он противоречит императивным нормам земельного законодательства..."
Статья: Роль земли в формировании стоимости объектов недвижимости
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)К земельному участку относятся неразрывно связанные с ним недра, здания, постройки, инженерные коммуникации, которые вместе с землей представляют собой единый объект недвижимости, неразделимый объект рыночных отношений. Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 552) установлено единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов: "По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования".
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)К земельному участку относятся неразрывно связанные с ним недра, здания, постройки, инженерные коммуникации, которые вместе с землей представляют собой единый объект недвижимости, неразделимый объект рыночных отношений. Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 552) установлено единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов: "По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования".
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 11.06.2024 N 29-П
"По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина И.А. Ермака"2.2. В силу Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3). Действуя в рамках дискреционных полномочий, законодатель установил в Земельном кодексе Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) и формы его реализации, включая исключительное право на приобретение участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках (статья 39.20). Исходя из содержания данного права именно его носители делают, по общему правилу, самостоятельный выбор между правом собственности и правом аренды, который оформляется в виде их волеизъявления и связанного с ним договора, являющегося согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации одним из главенствующих оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей, в том числе в случае смены собственника (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 и пункт 2 статьи 218) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 2023 года N 862-О). Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий и сооружений право на приобретение, в том числе при их приватизации, земельных участков, на которых они расположены, осуществляемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3), а равно порядок пользования чужим участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). Анализируя данный подход законодателя, Конституционный Суд Российской Федерации отмечал, что статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации направлена на обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений (определения от 30 июня 2020 года N 1520-О и от 28 декабря 2021 года N 2792-О). Указанному принципу корреспондирует и гражданско-правовое регулирование отношений собственности на недвижимое имущество, что следует, в частности, из статей 271 - 273 и 287.1 ГК Российской Федерации. Это отвечает принципу правовой определенности, без чего невозможна стабильность правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также служит поддержанию баланса интересов публичных собственников земельных участков и частных собственников зданий и сооружений, на них расположенных.
"По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина И.А. Ермака"2.2. В силу Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3). Действуя в рамках дискреционных полномочий, законодатель установил в Земельном кодексе Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) и формы его реализации, включая исключительное право на приобретение участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках (статья 39.20). Исходя из содержания данного права именно его носители делают, по общему правилу, самостоятельный выбор между правом собственности и правом аренды, который оформляется в виде их волеизъявления и связанного с ним договора, являющегося согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации одним из главенствующих оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей, в том числе в случае смены собственника (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 и пункт 2 статьи 218) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 2023 года N 862-О). Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий и сооружений право на приобретение, в том числе при их приватизации, земельных участков, на которых они расположены, осуществляемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3), а равно порядок пользования чужим участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). Анализируя данный подход законодателя, Конституционный Суд Российской Федерации отмечал, что статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации направлена на обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений (определения от 30 июня 2020 года N 1520-О и от 28 декабря 2021 года N 2792-О). Указанному принципу корреспондирует и гражданско-правовое регулирование отношений собственности на недвижимое имущество, что следует, в частности, из статей 271 - 273 и 287.1 ГК Российской Федерации. Это отвечает принципу правовой определенности, без чего невозможна стабильность правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также служит поддержанию баланса интересов публичных собственников земельных участков и частных собственников зданий и сооружений, на них расположенных.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)Судебная коллегия считает, что суд округа неправильно применил к спорным правоотношениям названную норму, которая не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку этим пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)Судебная коллегия считает, что суд округа неправильно применил к спорным правоотношениям названную норму, которая не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку этим пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ).