Уступка прав по договору аренды заключенному на торгах
Подборка наиболее важных документов по запросу Уступка прав по договору аренды заключенному на торгах (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Переуступка права аренды земли и уведомление о перенайме земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу арендатор не может уступать права и обязанности по договору аренды публичного земельного участка, заключенному на торгах
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу арендатор не может уступать права и обязанности по договору аренды публичного земельного участка, заключенному на торгах
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.12.2024 по делу N А33-11724/2024
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды лесного участка.
Решение: Требование удовлетворено.При этом вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы направление платежей от правопреемника ООО "Ачинск Лес" в адрес истца (с учетом того, что администрирование платежей является четко регламентированной деятельностью и решение о возврате излишне уплаченных (ошибочно перечисленных) платежей может быть осуществлено только на основании заявления плательщика), уведомление министерства о реорганизации юридического лица, не свидетельствуют о возможности перемены лица в обязательстве в обход положений, закрепленных в части 6 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации. Следовательно, уступка прав и обязанностей из договоров аренды лесных участков, заключенных на торгах после 04.02.2021, ничтожна.
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды лесного участка.
Решение: Требование удовлетворено.При этом вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы направление платежей от правопреемника ООО "Ачинск Лес" в адрес истца (с учетом того, что администрирование платежей является четко регламентированной деятельностью и решение о возврате излишне уплаченных (ошибочно перечисленных) платежей может быть осуществлено только на основании заявления плательщика), уведомление министерства о реорганизации юридического лица, не свидетельствуют о возможности перемены лица в обязательстве в обход положений, закрепленных в части 6 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации. Следовательно, уступка прав и обязанностей из договоров аренды лесных участков, заключенных на торгах после 04.02.2021, ничтожна.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Возможна ли уступка прав по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов?
("Официальный сайт ФАС России", 2025)"Официальный сайт ФАС России https://fas.gov.ru", 2025
("Официальный сайт ФАС России", 2025)"Официальный сайт ФАС России https://fas.gov.ru", 2025
Статья: Уступка права аренды земельного участка
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Исходя из правовой позиции, содержащейся в Письме Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 <О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов>, учитывая ст. 4 ГК РФ, мнение судов (Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2020 N 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по договорам аренды участков, заключенным арендаторами на торгах, полагается возможной передача такими арендаторами прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (то есть до 01.06.2015), в том числе по результатам торгов; передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Исходя из правовой позиции, содержащейся в Письме Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 <О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов>, учитывая ст. 4 ГК РФ, мнение судов (Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2020 N 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по договорам аренды участков, заключенным арендаторами на торгах, полагается возможной передача такими арендаторами прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (то есть до 01.06.2015), в том числе по результатам торгов; передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Делая вывод о том, что договор перенайма не соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, устанавливающего запрет на уступку прав арендатора по договору, заключенному на торгах, суд кассационной инстанции не учел, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли в феврале 2015 г.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Делая вывод о том, что договор перенайма не соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, устанавливающего запрет на уступку прав арендатора по договору, заключенному на торгах, суд кассационной инстанции не учел, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли в феврале 2015 г.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Установив, что договор аренды лесного участка был заключен по результатам аукциона в период действия п. 7 ст. 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, суд первой инстанции удовлетворил требования Министерства. Арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Установив, что договор аренды лесного участка был заключен по результатам аукциона в период действия п. 7 ст. 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, суд первой инстанции удовлетворил требования Министерства. Арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения.
Статья: Перенаем земельного участка: уведомление, согласие или ничтожность?
(Кануков Т.Б., Идрисова С.З.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Окончательно проблема перенайма лесных участков была разрешена законодателем не так давно. Первый шаг - запрет перенайма лесного участка в случае заключения договора на конкурсе - был предпринят 27.12.2017 с принятием Федерального закона N 471-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации в части совершенствования порядка использования лесов с предоставлением и без предоставления лесных участков", которым в ЛК РФ была предусмотрена возможность проведения конкурса на заключение договора аренды лесного участка для заготовки древесины. Пункт 6 ст. 71 ЛК РФ запрещал уступку прав и обязанностей арендатора по таким договорам. Новая редакция нормы от 04.02.2021 распространила запрет перенайма и на договоры, заключенные на аукционе. Таким образом, уступка прав и обязанностей из договоров аренды лесных участков, заключенных на торгах после 04.02.2021, ничтожна. При этом суды напоминают о необходимости проверки нормы ЛК РФ, действовавшей на момент заключения основного договора <27>.
(Кануков Т.Б., Идрисова С.З.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Окончательно проблема перенайма лесных участков была разрешена законодателем не так давно. Первый шаг - запрет перенайма лесного участка в случае заключения договора на конкурсе - был предпринят 27.12.2017 с принятием Федерального закона N 471-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации в части совершенствования порядка использования лесов с предоставлением и без предоставления лесных участков", которым в ЛК РФ была предусмотрена возможность проведения конкурса на заключение договора аренды лесного участка для заготовки древесины. Пункт 6 ст. 71 ЛК РФ запрещал уступку прав и обязанностей арендатора по таким договорам. Новая редакция нормы от 04.02.2021 распространила запрет перенайма и на договоры, заключенные на аукционе. Таким образом, уступка прав и обязанностей из договоров аренды лесных участков, заключенных на торгах после 04.02.2021, ничтожна. При этом суды напоминают о необходимости проверки нормы ЛК РФ, действовавшей на момент заключения основного договора <27>.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 5)Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. В то же время лесное законодательство в соответствии с ч. 2 ст. 3 Лесного кодекса имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков. На момент заключения договора перенайма лесное законодательство подобного запрета не предусматривало, а ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса, установившая запрет на перенаем для договоров аренды лесных участков, заключенных по итогам торгов, появилась уже после заключения договора и к тому же упоминает только договоры, заключенные по итогам конкурса, а не аукциона. Это позволяет сделать вывод, что договоры перенайма лесных участков, заключенные по итогам аукциона, являются действительными. Обратное может касаться только договоров, которые заключены после вступления в силу Федерального закона от 04.02.2021 N 3-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования лесных отношений", согласно которому ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса была изложена в новой редакции, содержащей запрет на перенаем лесных участков, арендованных на основании договоров, которые заключены посредством не только конкурса, но и аукциона.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 5)Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. В то же время лесное законодательство в соответствии с ч. 2 ст. 3 Лесного кодекса имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков. На момент заключения договора перенайма лесное законодательство подобного запрета не предусматривало, а ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса, установившая запрет на перенаем для договоров аренды лесных участков, заключенных по итогам торгов, появилась уже после заключения договора и к тому же упоминает только договоры, заключенные по итогам конкурса, а не аукциона. Это позволяет сделать вывод, что договоры перенайма лесных участков, заключенные по итогам аукциона, являются действительными. Обратное может касаться только договоров, которые заключены после вступления в силу Федерального закона от 04.02.2021 N 3-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования лесных отношений", согласно которому ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса была изложена в новой редакции, содержащей запрет на перенаем лесных участков, арендованных на основании договоров, которые заключены посредством не только конкурса, но и аукциона.
Готовое решение: Как проводятся публичные торги в рамках исполнительного производства
(КонсультантПлюс, 2025)Затем заключается договор купли-продажи или уступки (в случае реализации заложенного права аренды). Организатор заключает договор с победителем не ранее чем через десять рабочих дней со дня, когда был подписан протокол о результатах торгов, или с момента его размещения в сети Интернет, если такое размещение было предусмотрено (п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке, ч. 2 ст. 15, ч. 11 ст. 89 Закона об исполнительном производстве).
(КонсультантПлюс, 2025)Затем заключается договор купли-продажи или уступки (в случае реализации заложенного права аренды). Организатор заключает договор с победителем не ранее чем через десять рабочих дней со дня, когда был подписан протокол о результатах торгов, или с момента его размещения в сети Интернет, если такое размещение было предусмотрено (п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке, ч. 2 ст. 15, ч. 11 ст. 89 Закона об исполнительном производстве).
Готовое решение: Что нужно учесть при передаче в субаренду земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)законодательство запрещает уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и переводить долги по договорам, заключенным на торгах, но для субаренды такого запрета нет (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Если вы сдаете имущество в субаренду, то остаетесь ответственным по договору аренды перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому при субаренде не происходит ни уступки прав, ни перевода долгов.
(КонсультантПлюс, 2025)законодательство запрещает уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и переводить долги по договорам, заключенным на торгах, но для субаренды такого запрета нет (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Если вы сдаете имущество в субаренду, то остаетесь ответственным по договору аренды перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому при субаренде не происходит ни уступки прав, ни перевода долгов.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)С учетом того что в данных случаях используется неконкурентный способ предоставления публичного земельного участка в строго ограниченных случаях и определенным субъектам, у арендатора отсутствует возможность изменения условий заключенного договора аренды, а также возможность уступки прав по сделке. Так, Верховный Суд РФ указал, что земельный участок, находящийся в федеральной собственности, был предоставлен в аренду для определенной в договоре цели (для сельскохозяйственного использования) без проведения аукциона. Изменение условий договора о цели предоставления этого участка на "аренду для жилищного строительства" будет прямо противоречить ст. 39.6. Заключение дополнительного соглашения к договору аренды, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона (Определение ВС РФ от 16.12.2015 N 18-КГ15-173).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)С учетом того что в данных случаях используется неконкурентный способ предоставления публичного земельного участка в строго ограниченных случаях и определенным субъектам, у арендатора отсутствует возможность изменения условий заключенного договора аренды, а также возможность уступки прав по сделке. Так, Верховный Суд РФ указал, что земельный участок, находящийся в федеральной собственности, был предоставлен в аренду для определенной в договоре цели (для сельскохозяйственного использования) без проведения аукциона. Изменение условий договора о цели предоставления этого участка на "аренду для жилищного строительства" будет прямо противоречить ст. 39.6. Заключение дополнительного соглашения к договору аренды, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона (Определение ВС РФ от 16.12.2015 N 18-КГ15-173).
Вопрос: Правомерна ли передача прав и обязанностей арендатора публичного земельного участка, возникших из заключенного на торгах договора, третьему лицу?
("Официальный сайт ФАС России", 2021)В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
("Официальный сайт ФАС России", 2021)В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Статья: Раздел земельных участков: перспективы арбитражных споров
(Мисник Г.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 9)Возвращаясь к вопросу о толковании ст. 448 Гражданского кодекса РФ применительно к рассмотренной ситуации, когда земельный участок был разделен после заключения договора аренды, представляется, что, основываясь на позиции признания акта о разделе земельного участка сделкой, можно прийти к выводу о переходе права на образованные при разделе участки в том же объеме, в котором существовало право на исходный земельный участок. Следовательно, вывод суда о признании недействующим запрета на уступку прав аренды, приобретенного на торгах, в названном случае представляется необоснованным.
(Мисник Г.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 9)Возвращаясь к вопросу о толковании ст. 448 Гражданского кодекса РФ применительно к рассмотренной ситуации, когда земельный участок был разделен после заключения договора аренды, представляется, что, основываясь на позиции признания акта о разделе земельного участка сделкой, можно прийти к выводу о переходе права на образованные при разделе участки в том же объеме, в котором существовало право на исходный земельный участок. Следовательно, вывод суда о признании недействующим запрета на уступку прав аренды, приобретенного на торгах, в названном случае представляется необоснованным.
Статья: Способы определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
(Габучева С.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 6)Связано это с тем, что использование государственного и муниципального имущества в предпринимательской деятельности и извлечение из этого прибыли рассматривается как преимущество хозяйствующего субъекта, владеющего этим имуществом, перед конкурентами. Торги позволяют всем заинтересованным хозяйствующим субъектам в одинаковой степени претендовать на передачу им государственного или муниципального имущества в аренду <1>. Также цель защиты конкуренции достигается установленным п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) запретом на переуступку победителем прав по договору, заключенному по результатам проведения торгов.
(Габучева С.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 6)Связано это с тем, что использование государственного и муниципального имущества в предпринимательской деятельности и извлечение из этого прибыли рассматривается как преимущество хозяйствующего субъекта, владеющего этим имуществом, перед конкурентами. Торги позволяют всем заинтересованным хозяйствующим субъектам в одинаковой степени претендовать на передачу им государственного или муниципального имущества в аренду <1>. Также цель защиты конкуренции достигается установленным п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) запретом на переуступку победителем прав по договору, заключенному по результатам проведения торгов.
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В этой же статье ГрК установлено, что лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории. Отказ лица, заключившего договор, от его исполнения влечет прекращение права аренды земельного участка, предоставленного ему для целей комплексного развития территории (п. 9 и 16 ст. 68).
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В этой же статье ГрК установлено, что лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории. Отказ лица, заключившего договор, от его исполнения влечет прекращение права аренды земельного участка, предоставленного ему для целей комплексного развития территории (п. 9 и 16 ст. 68).
Вопрос: Можно ли передать права и обязанности по договору аренды муниципального земельного участка, заключенному на торгах более чем на пять лет?
(Консультация эксперта, 2025)При этом, по мнению Росреестра, запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду (п. 3 Письма Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22).
(Консультация эксперта, 2025)При этом, по мнению Росреестра, запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду (п. 3 Письма Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22).