Увеличение стоимости права пользования
Подборка наиболее важных документов по запросу Увеличение стоимости права пользования (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2023 N 18АП-13853/2022 по делу N А76-19419/2019
Требование: Об отмене определения об отказе в признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды газовой котельной, распорядительных сделок, оформленных платежными поручениями, и применении последствий недействительности сделок.
Решение: Определение отменено.Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из условий п. 6.3 договора аренды, согласно которому арендодателю предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением инфляционных ожиданий, повышением ставок платежей на землю и конъюнктуры рынка. По условиям договора, размер арендной платы определяется сторонами по дополнительному соглашению (п. 6.1 договора). В период с июня 2009 по декабрь 2015 года ставка арендной платы не изменялась, оставалась постоянной и составляла сумму в размере 350 000 руб. в месяц. Перед согласованием цены на 2016 год, арендодателем была проведена оценка рыночной стоимости арендной платы за право владения и пользования газовой котельной, что подтверждается Отчетом N 24 от 28.12.2015, составленным ООО "УралЭксперт", ИНН 7451227180, г. Челябинск. Для определения рыночной стоимости арендной платы в месяц за право пользоваться газовой котельной, оценщиком был применен затратный подход к оценке стоимости объекта аренды и сделан вывод о том, что адекватная стоимость арендной платы такого специфического объекта аренды как газовая котельная, по состоянию на 31.12.2015 г. составляет 778 914 руб. (стр. 17 Отчета). В соответствии с вышеуказанной оценкой, по согласованию сторон договор аренды был изменен в части размера арендной платы и установлен в размере 767 000 руб. путем подписания дополнительного соглашения от 01.01.2016. Заключение оценщика сторонами не оспаривалось, основания полагать его не соответствующим требованиям законодательства об оценке отсутствуют. На следующий год, стоимость арендной платы по договору была также изменена в сторону увеличения в соответствии с инфляционными процессами, увеличением налога на имущество, расходов на амортизацию, что не противоречит условиям заключенного между сторонами договора. Суд, учел позицию ответчика о том, что стороны заключили договор на неопределенный срок (п. 2.1.) для минимизации формальностей в случае возникновения желания у каждой из сторон расторгнуть договор, что не противоречит действующему законодательству (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Условие договора аренды о том, что арендатор производит переоборудование объекта с письменного разрешения арендодателя с оформлением проектно-сметной документации (п. 5.2.з) договора) базируется на положениях Градостроительного кодекса (части 17 статьи 51). Условия п. 5.2. н) о неотделимых улучшениях не противоречат положениям ст. 623 ГК РФ. Условие договора, предусмотренное в п. 6.3., в его нормативном понимании с нормой п. 3 ст. 614 ГК РФ, регулирует правоотношения сторон договора в случае изменения арендной платы по инициативе арендодателя с целью защиты прав арендатора от необоснованного увеличения арендной платы. Однако в случае заключения дополнительного соглашения от 01.01.2016 арендная плата была изменена на основании соглашения сторон, ввиду чего указанное договорное условие и ограничения, установленные п. 3 ст. 614 ГК РФ, на данные правоотношения не распространяются. Дополнительные соглашения соответствуют положениям статей 450, 452 ГК РФ и заключены с соблюдением принципа свободы договора и по обоюдной воле. Принятые должником обязательства по оплате арендной платы в размере, согласованном в дополнительном соглашении, им добровольно исполнялись. Сам по себе факт увеличения арендной платы не свидетельствует о нарушении баланса интересов сторон соглашения, в основание изменения цены положена оценка рыночной стоимости арендной платы за право владения и пользования газовой котельной, согласно Отчета N 24 от 28.12.2015 г., составленного ООО "УралЭксперт". Доводы конкурсного управляющего относительно недостоверности отчета оценщика отклонены по причине их субъективности. Ходатайств о проведении судебной экспертизы сторонами заявлено не было. Соответственно, довод конкурсного управляющего относительно наличия в оспариваемых сделках признаков кабальности не соответствует требованиям действующего законодательства. Отклоняя довод о том, что спорные сделки привели к неплатежеспособности должника суд первой инстанции принял во внимание заключение ООО "Аудиторская фирма "Авуар". Поскольку стоимость имущества должника, согласно финансовой отчетности, превышала все его обязательства, включая денежные, признаки банкротства в виде недостаточности имущества (в соответствии со ст. 2 ФЗ N 127 "О банкротстве") отсутствовали (стр. 9 заключения). Специалистом отмечается улучшение платежеспособности в период с 31.12.2014 по 31.12.2017 г.; по состоянию на 31.12.2017 г. имеющихся ликвидных активов достаточно для погашения текущих обязательств. Показатель текущей ликвидности равен 4,101, что больше средней по отрасли, и он свидетельствует о том, что предприятие в состоянии отвечать по своим обязательствам в среднесрочной перспективе (стр. 15-16 заключения). Расчетное значение коэффициента утраты платежеспособности на 31.03.2017 г. свидетельствует, что в течение 3-х месяцев, с учетом сложившихся тенденций, ООО "ТСО" имело реальную возможность не утратить свою платежеспособность. Анализируя рыночную устойчивость организации в динамике исследуемого периода, специалист отмечает улучшение показателей определяющих состояние активов и структуры капитала. При анализе финансовой устойчивости на 31.03.2017 г. отмечается, что по сравнению с начальным периодом на 31.12.2014 г. финансовое положение на предприятии улучшилось, финансовая устойчивость оценивается как абсолютная, поскольку и запасы и затраты намного меньше источников, предназначенных для их финансирования (стр. 22-23). При оценке ликвидности баланса общества, указывается на его улучшение на 31.03.2017 г. по сравнению с началом анализируемого периода и отмечается, что несмотря на то, что на март 2017 г. ликвидность баланса можно охарактеризовать как недостаточную, все же сохраняется тенденция увеличения текущей ликвидности в недалеком будущем за счет увеличения текущих активов и одновременного снижения текущих обязательств, в результате чего появляется возможность получения платежного излишка в отдаленной перспективе. В Заключении указывается также на рост показателя эффективности производственной деятельности (стр. 38) и доли валовой прибыли в выручке (стр. 39), отмечается в течение всего анализируемого периода рост показателя рентабельности продаж на 45,9% (стр. 39). Оценивая вероятность банкротства организации в анализируемом периоде, специалист пришел к выводу, что финансовое положение организации на 31.03.2017 г. позволяет быть уверенными в своевременном выполнении обязательств по соответствующим договорам, риск наступления банкротства минимален. Предприятие в анализируемом периоде по состоянию на 31.03.2017 г. обладало абсолютной финансовой устойчивостью и абсолютной платежеспособностью. Проанализировав бухгалтерскую (финансовую) отчетность ООО "ТСО" за 2014, 2015, 2016 г., промежуточную бухгалтерскую отчетность на 31.03.2017 г., фотокопии материалов дела N А76-194190/2019, специалистом был сделан вывод о том, что распорядительные сделки, оформленные платежными поручениями N 67 от 27.03.2017 г. на сумму 5 004 000 руб. и N 68 от 28.03.2017 г. на сумму 1 901 000 руб., всего на сумму 6 905 000 руб., совершенные во исполнение дополнительных соглашений от 01.01.2016 г. и от 01.01.2017 г. к договору аренды газовой котельной от 01.06.2009 г., не ухудшили финансовое состояние должника, и соответственно, не привели к возникновению признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества.
Требование: Об отмене определения об отказе в признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды газовой котельной, распорядительных сделок, оформленных платежными поручениями, и применении последствий недействительности сделок.
Решение: Определение отменено.Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из условий п. 6.3 договора аренды, согласно которому арендодателю предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением инфляционных ожиданий, повышением ставок платежей на землю и конъюнктуры рынка. По условиям договора, размер арендной платы определяется сторонами по дополнительному соглашению (п. 6.1 договора). В период с июня 2009 по декабрь 2015 года ставка арендной платы не изменялась, оставалась постоянной и составляла сумму в размере 350 000 руб. в месяц. Перед согласованием цены на 2016 год, арендодателем была проведена оценка рыночной стоимости арендной платы за право владения и пользования газовой котельной, что подтверждается Отчетом N 24 от 28.12.2015, составленным ООО "УралЭксперт", ИНН 7451227180, г. Челябинск. Для определения рыночной стоимости арендной платы в месяц за право пользоваться газовой котельной, оценщиком был применен затратный подход к оценке стоимости объекта аренды и сделан вывод о том, что адекватная стоимость арендной платы такого специфического объекта аренды как газовая котельная, по состоянию на 31.12.2015 г. составляет 778 914 руб. (стр. 17 Отчета). В соответствии с вышеуказанной оценкой, по согласованию сторон договор аренды был изменен в части размера арендной платы и установлен в размере 767 000 руб. путем подписания дополнительного соглашения от 01.01.2016. Заключение оценщика сторонами не оспаривалось, основания полагать его не соответствующим требованиям законодательства об оценке отсутствуют. На следующий год, стоимость арендной платы по договору была также изменена в сторону увеличения в соответствии с инфляционными процессами, увеличением налога на имущество, расходов на амортизацию, что не противоречит условиям заключенного между сторонами договора. Суд, учел позицию ответчика о том, что стороны заключили договор на неопределенный срок (п. 2.1.) для минимизации формальностей в случае возникновения желания у каждой из сторон расторгнуть договор, что не противоречит действующему законодательству (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Условие договора аренды о том, что арендатор производит переоборудование объекта с письменного разрешения арендодателя с оформлением проектно-сметной документации (п. 5.2.з) договора) базируется на положениях Градостроительного кодекса (части 17 статьи 51). Условия п. 5.2. н) о неотделимых улучшениях не противоречат положениям ст. 623 ГК РФ. Условие договора, предусмотренное в п. 6.3., в его нормативном понимании с нормой п. 3 ст. 614 ГК РФ, регулирует правоотношения сторон договора в случае изменения арендной платы по инициативе арендодателя с целью защиты прав арендатора от необоснованного увеличения арендной платы. Однако в случае заключения дополнительного соглашения от 01.01.2016 арендная плата была изменена на основании соглашения сторон, ввиду чего указанное договорное условие и ограничения, установленные п. 3 ст. 614 ГК РФ, на данные правоотношения не распространяются. Дополнительные соглашения соответствуют положениям статей 450, 452 ГК РФ и заключены с соблюдением принципа свободы договора и по обоюдной воле. Принятые должником обязательства по оплате арендной платы в размере, согласованном в дополнительном соглашении, им добровольно исполнялись. Сам по себе факт увеличения арендной платы не свидетельствует о нарушении баланса интересов сторон соглашения, в основание изменения цены положена оценка рыночной стоимости арендной платы за право владения и пользования газовой котельной, согласно Отчета N 24 от 28.12.2015 г., составленного ООО "УралЭксперт". Доводы конкурсного управляющего относительно недостоверности отчета оценщика отклонены по причине их субъективности. Ходатайств о проведении судебной экспертизы сторонами заявлено не было. Соответственно, довод конкурсного управляющего относительно наличия в оспариваемых сделках признаков кабальности не соответствует требованиям действующего законодательства. Отклоняя довод о том, что спорные сделки привели к неплатежеспособности должника суд первой инстанции принял во внимание заключение ООО "Аудиторская фирма "Авуар". Поскольку стоимость имущества должника, согласно финансовой отчетности, превышала все его обязательства, включая денежные, признаки банкротства в виде недостаточности имущества (в соответствии со ст. 2 ФЗ N 127 "О банкротстве") отсутствовали (стр. 9 заключения). Специалистом отмечается улучшение платежеспособности в период с 31.12.2014 по 31.12.2017 г.; по состоянию на 31.12.2017 г. имеющихся ликвидных активов достаточно для погашения текущих обязательств. Показатель текущей ликвидности равен 4,101, что больше средней по отрасли, и он свидетельствует о том, что предприятие в состоянии отвечать по своим обязательствам в среднесрочной перспективе (стр. 15-16 заключения). Расчетное значение коэффициента утраты платежеспособности на 31.03.2017 г. свидетельствует, что в течение 3-х месяцев, с учетом сложившихся тенденций, ООО "ТСО" имело реальную возможность не утратить свою платежеспособность. Анализируя рыночную устойчивость организации в динамике исследуемого периода, специалист отмечает улучшение показателей определяющих состояние активов и структуры капитала. При анализе финансовой устойчивости на 31.03.2017 г. отмечается, что по сравнению с начальным периодом на 31.12.2014 г. финансовое положение на предприятии улучшилось, финансовая устойчивость оценивается как абсолютная, поскольку и запасы и затраты намного меньше источников, предназначенных для их финансирования (стр. 22-23). При оценке ликвидности баланса общества, указывается на его улучшение на 31.03.2017 г. по сравнению с началом анализируемого периода и отмечается, что несмотря на то, что на март 2017 г. ликвидность баланса можно охарактеризовать как недостаточную, все же сохраняется тенденция увеличения текущей ликвидности в недалеком будущем за счет увеличения текущих активов и одновременного снижения текущих обязательств, в результате чего появляется возможность получения платежного излишка в отдаленной перспективе. В Заключении указывается также на рост показателя эффективности производственной деятельности (стр. 38) и доли валовой прибыли в выручке (стр. 39), отмечается в течение всего анализируемого периода рост показателя рентабельности продаж на 45,9% (стр. 39). Оценивая вероятность банкротства организации в анализируемом периоде, специалист пришел к выводу, что финансовое положение организации на 31.03.2017 г. позволяет быть уверенными в своевременном выполнении обязательств по соответствующим договорам, риск наступления банкротства минимален. Предприятие в анализируемом периоде по состоянию на 31.03.2017 г. обладало абсолютной финансовой устойчивостью и абсолютной платежеспособностью. Проанализировав бухгалтерскую (финансовую) отчетность ООО "ТСО" за 2014, 2015, 2016 г., промежуточную бухгалтерскую отчетность на 31.03.2017 г., фотокопии материалов дела N А76-194190/2019, специалистом был сделан вывод о том, что распорядительные сделки, оформленные платежными поручениями N 67 от 27.03.2017 г. на сумму 5 004 000 руб. и N 68 от 28.03.2017 г. на сумму 1 901 000 руб., всего на сумму 6 905 000 руб., совершенные во исполнение дополнительных соглашений от 01.01.2016 г. и от 01.01.2017 г. к договору аренды газовой котельной от 01.06.2009 г., не ухудшили финансовое состояние должника, и соответственно, не привели к возникновению признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества.
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023 N 07АП-6136/2023 по делу N А45-10256/2022
Требование: О признании недействительным одностороннего увеличения арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, установления обоснованного размера арендной платы и взыскании неосновательного обогащения.
Встречное требование: О признании незаконным одностороннего увеличения арендной платы по договору аренды нежилых помещений.
Решение: Требование удовлетворено в части.При этом суд первой инстанции не усмотрел необходимости исходить при увеличении размера арендной платы из размера предложенной истцом пропорции необходимости, поскольку это более сложный механизм расчетов - определение пропорции изменения рыночной стоимости не исключает арифметических ошибок сторон в его подходе; определяя рыночную стоимость права пользования объектом по состоянию на соответствующую дату, независимый оценщик исходит из конъюнктуры рынка, то есть из условий продажи на товарном рынке в соответствующий период, зависящих от соотношения величины спроса и предложения, ценовой эластичности и прочих социально-экономических и природных факторов. Установленная независимым оценщиком или экспертом на основании рыночной стоимости объекта аренды рыночная стоимость права пользования данным объектом на условиях аренды по состоянию на 20.12.2021 представляет собой отражение конъюнктуры рынка, существующей в этот момент. На основании изложенного судом за основу расчетов принята определенная экспертом рыночную стоимость права аренды.
Требование: О признании недействительным одностороннего увеличения арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, установления обоснованного размера арендной платы и взыскании неосновательного обогащения.
Встречное требование: О признании незаконным одностороннего увеличения арендной платы по договору аренды нежилых помещений.
Решение: Требование удовлетворено в части.При этом суд первой инстанции не усмотрел необходимости исходить при увеличении размера арендной платы из размера предложенной истцом пропорции необходимости, поскольку это более сложный механизм расчетов - определение пропорции изменения рыночной стоимости не исключает арифметических ошибок сторон в его подходе; определяя рыночную стоимость права пользования объектом по состоянию на соответствующую дату, независимый оценщик исходит из конъюнктуры рынка, то есть из условий продажи на товарном рынке в соответствующий период, зависящих от соотношения величины спроса и предложения, ценовой эластичности и прочих социально-экономических и природных факторов. Установленная независимым оценщиком или экспертом на основании рыночной стоимости объекта аренды рыночная стоимость права пользования данным объектом на условиях аренды по состоянию на 20.12.2021 представляет собой отражение конъюнктуры рынка, существующей в этот момент. На основании изложенного судом за основу расчетов принята определенная экспертом рыночную стоимость права аренды.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)<*> Затраты на ремонт, осуществленный в процессе использования предмета аренды, который учитывается в качестве права пользования активом (ППА), могут признаваться либо в качестве отдельного объекта ППА, либо увеличивать стоимость изначального ППА. Выбранный организацией порядок учета закрепляется в учетной политике (п. 7.1 ПБУ 1/2008). При этом закрепите в учетной политике, в каком случае вы будете увеличивать фактическую стоимость изначального ППА, а в каком признаете отдельное ППА. Например, можно предусмотреть, что это зависит от того, как соотносятся между собой межремонтный период и оставшийся срок полезного использования ППА.
"Аренда и лизинг: Практическое руководство по применению ФСБУ 25/2018 с учетом норм МСФО и рекомендаций разработчиков"
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)15. В ФСБУ 26/2020 отсутствуют специальные нормы о капитальных вложениях в неотделимые улучшения арендованных основных средств, которые согласно пункту 5 ПБУ 6/01 учитывались в составе основных средств. В пункте 7 ФСБУ 6/2020 указано, что особенности учета предметов договоров аренды (субаренды) устанавливаются ФСБУ 25/2018. Являются ли неотделимые капитальные улучшения арендованных основных средств основными средствами или они увеличивают стоимость права пользования активом у арендатора независимо от периода их осуществления (на момент принятия к учету права пользования активом или в ходе дальнейшей эксплуатации)?
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)15. В ФСБУ 26/2020 отсутствуют специальные нормы о капитальных вложениях в неотделимые улучшения арендованных основных средств, которые согласно пункту 5 ПБУ 6/01 учитывались в составе основных средств. В пункте 7 ФСБУ 6/2020 указано, что особенности учета предметов договоров аренды (субаренды) устанавливаются ФСБУ 25/2018. Являются ли неотделимые капитальные улучшения арендованных основных средств основными средствами или они увеличивают стоимость права пользования активом у арендатора независимо от периода их осуществления (на момент принятия к учету права пользования активом или в ходе дальнейшей эксплуатации)?
Нормативные акты
"Бюджетный кодекс Российской Федерации" от 31.07.1998 N 145-ФЗ
(ред. от 13.07.2024, с изм. от 30.09.2024)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024)2) обеспечение получателями субсидий реализации инвестиционных проектов и ввода объектов инфраструктуры в эксплуатацию в соответствии с законодательством Российской Федерации без увеличения объема предоставляемых субсидий, в том числе в случае увеличения стоимости объектов инфраструктуры;
(ред. от 13.07.2024, с изм. от 30.09.2024)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024)2) обеспечение получателями субсидий реализации инвестиционных проектов и ввода объектов инфраструктуры в эксплуатацию в соответствии с законодательством Российской Федерации без увеличения объема предоставляемых субсидий, в том числе в случае увеличения стоимости объектов инфраструктуры;
Приказ Минфина России от 23.12.2010 N 183н
(ред. от 05.05.2023)
"Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета автономных учреждений и Инструкции по его применению"
(Зарегистрировано в Минюсте России 04.02.2011 N 19713)при получении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования (в том числе расположенные под объектами недвижимости) (по их кадастровой стоимости (стоимости, указанной в документе на право пользования земельным участком, расположенном за пределами территории Российской Федерации) - по дебету счета 410311330 "Увеличение стоимости земли - недвижимого имущества учреждения" и кредиту счета 440110195 "Безвозмездные неденежные поступления капитального характера от сектора государственного управления и организаций государственного сектора";
(ред. от 05.05.2023)
"Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета автономных учреждений и Инструкции по его применению"
(Зарегистрировано в Минюсте России 04.02.2011 N 19713)при получении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования (в том числе расположенные под объектами недвижимости) (по их кадастровой стоимости (стоимости, указанной в документе на право пользования земельным участком, расположенном за пределами территории Российской Федерации) - по дебету счета 410311330 "Увеличение стоимости земли - недвижимого имущества учреждения" и кредиту счета 440110195 "Безвозмездные неденежные поступления капитального характера от сектора государственного управления и организаций государственного сектора";