В каких случаях договор аренды подлежит регистрации
Подборка наиболее важных документов по запросу В каких случаях договор аренды подлежит регистрации (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Аренда недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, строения, сооружения). Заключение и действие договора: Арендатор хочет обязать Арендодателя зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года
(КонсультантПлюс, 2025)Арендатор - как сторона, которая утверждает, что между ней и Арендодателем заключен договор аренды, подлежащий регистрации (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Арендатор - как сторона, которая утверждает, что между ней и Арендодателем заключен договор аренды, подлежащий регистрации (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Аренда недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, строения, сооружения). Заключение и действие договора: Арендодатель хочет обязать Арендатора зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года
(КонсультантПлюс, 2025)Арендодатель - как сторона, которая ссылается на наличие договора аренды, подлежащего регистрации (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Арендодатель - как сторона, которая ссылается на наличие договора аренды, подлежащего регистрации (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)1. В каких случаях нужно регистрировать договор аренды недвижимости и кто может обратиться за его регистрацией
(КонсультантПлюс, 2025)1. В каких случаях нужно регистрировать договор аренды недвижимости и кто может обратиться за его регистрацией
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 29.12.2025)2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
(ред. от 29.12.2025)2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Статья: Вопросы формы и государственной регистрации перевода долга (в аспекте предметных границ действия принципа следования)
(Поваров Ю.С.)
("Российский судья", 2025, N 10)<20> Например, по мнению А.С. Шеховцовой, когда "...лицо получает право на взыскание арендных платежей или неустойки, но не получает... прав на недвижимое имущество... регистрация... договора уступки прав исключается" (Шеховцова А.С. О регистрации соглашения об уступке права на денежное требование, вытекающее из договора аренды, подлежащего государственной регистрации // Власть Закона. 2017. N 2. С. 162).
(Поваров Ю.С.)
("Российский судья", 2025, N 10)<20> Например, по мнению А.С. Шеховцовой, когда "...лицо получает право на взыскание арендных платежей или неустойки, но не получает... прав на недвижимое имущество... регистрация... договора уступки прав исключается" (Шеховцова А.С. О регистрации соглашения об уступке права на денежное требование, вытекающее из договора аренды, подлежащего государственной регистрации // Власть Закона. 2017. N 2. С. 162).
Статья: Актуальные проблемы исполнения договоров аренды недвижимого имущества
(Мосьпан В.В.)
("Современное право", 2024, N 8)В литературе принято подчеркивать одновременное сосуществование двух подходов на протяжении длительного периода развития гражданского законодательства России [3, с. 175]. Для удостоверения аренды требовалась как регистрация договора, так и регистрация перехода прав. Однако правовые новеллы 2013 года ввели в гражданское законодательство правило о государственной регистрации прав на любое имущество, для которого такая регистрация обязательна, одновременно отменив ряд специальных норм о регистрации сделок по отчуждению недвижимости.
(Мосьпан В.В.)
("Современное право", 2024, N 8)В литературе принято подчеркивать одновременное сосуществование двух подходов на протяжении длительного периода развития гражданского законодательства России [3, с. 175]. Для удостоверения аренды требовалась как регистрация договора, так и регистрация перехода прав. Однако правовые новеллы 2013 года ввели в гражданское законодательство правило о государственной регистрации прав на любое имущество, для которого такая регистрация обязательна, одновременно отменив ряд специальных норм о регистрации сделок по отчуждению недвижимости.
Ситуация: Как составить договор аренды парковочного места между гражданами?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)За регистрацию договора аренды необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако в случае непредставления этого документа и при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления вам вернут заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)За регистрацию договора аренды необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако в случае непредставления этого документа и при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления вам вернут заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Статья: Плата за фактическое пользование имуществом при отсутствии договора аренды
(Маслов Р.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними рекомендуется исходить из следующего.
(Маслов Р.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними рекомендуется исходить из следующего.
Статья: Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом (ст. 170 УК Российской Федерации): актуальное толкование и пути совершенствования
(Шишко И.В., Богданова И.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Отдельно следует обратить внимание на специфическое решение законодателем вопроса о сделках с недвижимым имуществом, передаваемым во временное владение и пользование контрагентам по договорам аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ) и договорам аренды зданий и сооружений, если они заключены на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ). Несмотря на то что в тексте ГК РФ по-прежнему используется выражение "договор аренды... подлежит государственной регистрации", в действительности регистрируется не сам договор как сделка с недвижимостью, а аренда недвижимого имущества как обременение такого имущества. Объясняется рассматриваемое обстоятельство тем фактом, что "договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения" (Письмо Комитета ГД ФС РФ от 22 января 2013 г.).
(Шишко И.В., Богданова И.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Отдельно следует обратить внимание на специфическое решение законодателем вопроса о сделках с недвижимым имуществом, передаваемым во временное владение и пользование контрагентам по договорам аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ) и договорам аренды зданий и сооружений, если они заключены на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ). Несмотря на то что в тексте ГК РФ по-прежнему используется выражение "договор аренды... подлежит государственной регистрации", в действительности регистрируется не сам договор как сделка с недвижимостью, а аренда недвижимого имущества как обременение такого имущества. Объясняется рассматриваемое обстоятельство тем фактом, что "договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения" (Письмо Комитета ГД ФС РФ от 22 января 2013 г.).
Статья: Уступка права аренды земельного участка
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Следовательно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды нуждается в государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН. Частью 1 ст. 51 Закона о регистрации недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Следовательно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды нуждается в государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН. Частью 1 ст. 51 Закона о регистрации недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Ситуация: Как оформить согласие супруга на совершение сделки?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При заключении договора аренды, подлежащего государственной регистрации (например, по передаче в аренду нежилого помещения, если договор заключается на срок не менее года), необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга арендодателя (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При заключении договора аренды, подлежащего государственной регистрации (например, по передаче в аренду нежилого помещения, если договор заключается на срок не менее года), необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга арендодателя (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Готовое решение: Как действовать арендодателю имущества в частной собственности в условиях распространения коронавируса COVID-19 (до 31 мая 2023 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2023)Обратите внимание: если договор аренды подлежал регистрации, нужно зарегистрировать и дополнительное соглашение к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Поэтому в соглашении вы можете указать, кто будет подавать заявление в регистрирующий орган и платить госпошлину. За регистрацией может обратиться арендатор или арендодатель. Также они могут обратиться совместно (пп. 2 ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости).
(КонсультантПлюс, 2023)Обратите внимание: если договор аренды подлежал регистрации, нужно зарегистрировать и дополнительное соглашение к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Поэтому в соглашении вы можете указать, кто будет подавать заявление в регистрирующий орган и платить госпошлину. За регистрацией может обратиться арендатор или арендодатель. Также они могут обратиться совместно (пп. 2 ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости).
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК). Данное положение применяется и для дополнительных соглашений к такого рода договорам. Эта норма означает, что отсутствие государственной регистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, при этом права сторон не могут быть противопоставлены третьим лицам (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12). Соответственно, в случае, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировали договоры, следует исходить из наличия обязательства между сторонами, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и в отношении иных условий пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими. В то же время в силу ст. 308 ГК лицо, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственной регистрации, не может противопоставить предоставленные ему права третьим лицам (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК). Данное положение применяется и для дополнительных соглашений к такого рода договорам. Эта норма означает, что отсутствие государственной регистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, при этом права сторон не могут быть противопоставлены третьим лицам (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12). Соответственно, в случае, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировали договоры, следует исходить из наличия обязательства между сторонами, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и в отношении иных условий пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими. В то же время в силу ст. 308 ГК лицо, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственной регистрации, не может противопоставить предоставленные ему права третьим лицам (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораНеобходима ли государственная регистрация договора аренды, заключенного на срок не менее года, для того, чтобы арендатор мог реализовать преимущественное право на выкуп?