Внесение изменений в договор аренды подлежащий государственной регистрации
Подборка наиболее важных документов по запросу Внесение изменений в договор аренды подлежащий государственной регистрации (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВС РФ, ВАС РФ: Соглашения об уступке требования и о переводе долга по договору аренды, подлежащему госрегистрации, должны быть зарегистрированы
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 2 ст. 389, п. 4 ст. 391, п. 2 ст. 651 ГК РФСоглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, должно быть зарегистрировано. В противном случае оно считается незаключенным.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 2 ст. 389, п. 4 ст. 391, п. 2 ст. 651 ГК РФСоглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, должно быть зарегистрировано. В противном случае оно считается незаключенным.
Позиция ВАС РФ: Если договор аренды признан незаключенным, но имущество принято в пользование, а соглашение о размере платы исполнялось сторонами, то установленная таким соглашением неустойка может быть взыскана
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
Применимые нормы: ст. 310, п. 1 ст. 330, п. 2 ст. 609 ГК РФПримечание. Имеется в виду ситуация, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который не был зарегистрирован, хотя согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
Применимые нормы: ст. 310, п. 1 ст. 330, п. 2 ст. 609 ГК РФПримечание. Имеется в виду ситуация, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который не был зарегистрирован, хотя согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Аренда зданий и сооружений.
Считается ли заключенным соглашение об изменении арендной платы, если оно не зарегистрировано
(КонсультантПлюс, 2025)"...Кроме того, суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отмечает, что дополнительное соглашение от 01.06.2009 о внесении изменений в спорный договор аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него также распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Считается ли заключенным соглашение об изменении арендной платы, если оно не зарегистрировано
(КонсультантПлюс, 2025)"...Кроме того, суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отмечает, что дополнительное соглашение от 01.06.2009 о внесении изменений в спорный договор аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него также распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Нужно ли регистрировать изменение арендной платы в договоре аренды в соответствии с предусмотренным в нем механизмом
(КонсультантПлюс, 2025)Как правомерно установлено судом апелляционной инстанции, в п. 7 Договора установлен определяемый размер арендной платы, не противоречащий ч. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор. При таких обстоятельствах изменение размера арендной платы не подлежало государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ..."
Нужно ли регистрировать изменение арендной платы в договоре аренды в соответствии с предусмотренным в нем механизмом
(КонсультантПлюс, 2025)Как правомерно установлено судом апелляционной инстанции, в п. 7 Договора установлен определяемый размер арендной платы, не противоречащий ч. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор. При таких обстоятельствах изменение размера арендной платы не подлежало государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ..."
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
"Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)Заключение в отношении земельного участка договора аренды, не подлежащего государственной регистрации, не может являться основанием как для изменения статуса сведений государственного кадастра недвижимости о нем с временного на учтенный, так и для продления срока действия временного характера внесенных в кадастр сведений.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)Заключение в отношении земельного участка договора аренды, не подлежащего государственной регистрации, не может являться основанием как для изменения статуса сведений государственного кадастра недвижимости о нем с временного на учтенный, так и для продления срока действия временного характера внесенных в кадастр сведений.
Статья: Федеральный закон от 29.10.2024 N 362-ФЗ. Обзор изменений
("Практическая бухгалтерия", 2024, N 11)Законодатель увеличил сумму госпошлины за регистрацию в ЕГРН договоров аренды, уступки прав требования по договорам аренды, если такие договоры подлежат регистрации в ЕГРН. Изменения внесены в подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
("Практическая бухгалтерия", 2024, N 11)Законодатель увеличил сумму госпошлины за регистрацию в ЕГРН договоров аренды, уступки прав требования по договорам аренды, если такие договоры подлежат регистрации в ЕГРН. Изменения внесены в подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Следует обратить внимание на то, что согласно действующему законодательству государственной регистрации подлежит именно переход права на передаваемый по договору объект недвижимости, а не сам договор. В п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъясняется, что орган государственной регистрации отказывает заявителю в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора <1>. Сложившаяся судебная практика воспринята законодателем. В п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Закон 302-ФЗ) установлено, что "Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после вступления в силу настоящего Федерального закона" <2>. Государственной регистрации подлежат лишь договоры аренды объектов недвижимости (ст. 609, 651 и 658 ГК РФ), поскольку передача объекта недвижимости в аренду ограничивает и обременяет осуществление вещных прав собственника недвижимого имущества.
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Следует обратить внимание на то, что согласно действующему законодательству государственной регистрации подлежит именно переход права на передаваемый по договору объект недвижимости, а не сам договор. В п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъясняется, что орган государственной регистрации отказывает заявителю в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора <1>. Сложившаяся судебная практика воспринята законодателем. В п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Закон 302-ФЗ) установлено, что "Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после вступления в силу настоящего Федерального закона" <2>. Государственной регистрации подлежат лишь договоры аренды объектов недвижимости (ст. 609, 651 и 658 ГК РФ), поскольку передача объекта недвижимости в аренду ограничивает и обременяет осуществление вещных прав собственника недвижимого имущества.
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Риски арендатора при заключении договораВ п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, изменения по аналогии с положениями п. 3 ст. 433 ГК РФ не вносились. Представляется тем не менее, что суды, учитывая содержание п. 3 ст. 433 ГК РФ, будут придерживаться практики, сформировавшейся ранее в отношении договоров аренды недвижимого имущества.
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за ноябрь 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Судьи ВС РФ не согласились с выводом нижестоящих судов о том, что дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы не является самостоятельным основанием возникновения права аренды и влечет лишь необходимость внесения изменений в запись ЕГРН.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Судьи ВС РФ не согласились с выводом нижестоящих судов о том, что дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы не является самостоятельным основанием возникновения права аренды и влечет лишь необходимость внесения изменений в запись ЕГРН.
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за октябрь 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Судьи ВС РФ не согласились с выводом нижестоящих судов о том, что дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы не является самостоятельным основанием возникновения права аренды и влечет лишь необходимость внесения изменений в запись ЕГРН.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Судьи ВС РФ не согласились с выводом нижестоящих судов о том, что дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы не является самостоятельным основанием возникновения права аренды и влечет лишь необходимость внесения изменений в запись ЕГРН.
Готовое решение: Как составить дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)То же касается и соглашений о продлении аренды нежилых помещений, так как на практике к договору аренды нежилого помещения применяется п. 1 ст. 651 ГК РФ.
(КонсультантПлюс, 2025)То же касается и соглашений о продлении аренды нежилых помещений, так как на практике к договору аренды нежилого помещения применяется п. 1 ст. 651 ГК РФ.
Вопрос: О размере госпошлины при регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного между физлицом и организацией, с 01.01.2025.
(Письмо Минфина России от 03.10.2024 N 03-05-06-03/95518)Одновременно сообщаем, что проектом федерального закона N 727330-8 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", внесенным на рассмотрение в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации 30 сентября 2024 года, предусматривается фиксированная (без учета кадастровой стоимости) государственная пошлина за государственную регистрацию договора аренды, если такой договор подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
(Письмо Минфина России от 03.10.2024 N 03-05-06-03/95518)Одновременно сообщаем, что проектом федерального закона N 727330-8 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", внесенным на рассмотрение в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации 30 сентября 2024 года, предусматривается фиксированная (без учета кадастровой стоимости) государственная пошлина за государственную регистрацию договора аренды, если такой договор подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
"Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Но при этом нужно помнить, что, если речь идет об аренде недвижимости и после внесения изменений в договор в части его продления срок договора аренды становится больше года, такой договор подлежит государственной регистрации. Без регистрации никакие затраты (не только амортизацию улучшений, но и саму арендную плату) по такому договору аренды учесть в целях налогообложения не получится.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Но при этом нужно помнить, что, если речь идет об аренде недвижимости и после внесения изменений в договор в части его продления срок договора аренды становится больше года, такой договор подлежит государственной регистрации. Без регистрации никакие затраты (не только амортизацию улучшений, но и саму арендную плату) по такому договору аренды учесть в целях налогообложения не получится.
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Когда новируется обязательство, возникшее из зарегистрированного договора, соответствующее новационное соглашение также подлежит государственной регистрации, так как, по сути, такое соглашение влечет изменение программы правоотношений, вытекающей из зарегистрированного договора (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но последствием отсутствия такой регистрации будет не недействительность новации, а отсутствие у такого соглашения правовых последствий в отношении третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, если стороны зарегистрированного договора аренды недвижимости новировали обязательство арендатора по внесению арендной платы в обязательство по ежемесячному оказанию услуг на ту же сумму, но не зарегистрировали такое соглашение, а впоследствии недвижимость была продана субъективно добросовестному покупателю, не знавшему о такой новации, последний вправе игнорировать такую новацию и требовать от арендатора, требования к которому перешли к покупателю в силу принципа следования по правилам ст. 617 ГК РФ, внесения оплаты согласно изначальной версии договора.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Когда новируется обязательство, возникшее из зарегистрированного договора, соответствующее новационное соглашение также подлежит государственной регистрации, так как, по сути, такое соглашение влечет изменение программы правоотношений, вытекающей из зарегистрированного договора (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но последствием отсутствия такой регистрации будет не недействительность новации, а отсутствие у такого соглашения правовых последствий в отношении третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, если стороны зарегистрированного договора аренды недвижимости новировали обязательство арендатора по внесению арендной платы в обязательство по ежемесячному оказанию услуг на ту же сумму, но не зарегистрировали такое соглашение, а впоследствии недвижимость была продана субъективно добросовестному покупателю, не знавшему о такой новации, последний вправе игнорировать такую новацию и требовать от арендатора, требования к которому перешли к покупателю в силу принципа следования по правилам ст. 617 ГК РФ, внесения оплаты согласно изначальной версии договора.
Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации дополнительное соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного между ООО на срок более года? Если да, то подлежит ли уплате госпошлина за такую регистрацию?
(Консультация эксперта, 2023)Ответ: Да, дополнительное соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества как соглашение, содержащее условия, влекущие внесение изменений в записи Единого государственного реестра, подлежит государственной регистрации. Также подлежит уплате госпошлина за государственную регистрацию такого соглашения.
(Консультация эксперта, 2023)Ответ: Да, дополнительное соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества как соглашение, содержащее условия, влекущие внесение изменений в записи Единого государственного реестра, подлежит государственной регистрации. Также подлежит уплате госпошлина за государственную регистрацию такого соглашения.