Внесение изменений в договор аренды при смене собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Внесение изменений в договор аренды при смене собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
Вопрос: Договор аренды заключен на срок менее года. Сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть арендную плату?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: В период действия договора аренды, заключенного на срок менее одного года, сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды в части нового арендодателя заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть затраты на арендную плату новому арендодателю в указанный период (до подписания соглашения о смене арендодателя)?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: В период действия договора аренды, заключенного на срок менее одного года, сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды в части нового арендодателя заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть затраты на арендную плату новому арендодателю в указанный период (до подписания соглашения о смене арендодателя)?
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Готовое решение: Как согласовать условия об обеспечительном платеже в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)В противном случае возможна ситуация, когда арендатор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника, в то время как фактически денежные средства он перечислил прежнему арендодателю. Суд может обязать нового арендодателя возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа, указав, что при изменении стороны в договоре аренды в результате смены собственника к новому арендодателю переходят все обязанности прежнего арендодателя (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).
(КонсультантПлюс, 2025)В противном случае возможна ситуация, когда арендатор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника, в то время как фактически денежные средства он перечислил прежнему арендодателю. Суд может обязать нового арендодателя возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа, указав, что при изменении стороны в договоре аренды в результате смены собственника к новому арендодателю переходят все обязанности прежнего арендодателя (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).
Статья: Определение Верховного Суда от 24 декабря 2020 г. N 305-ЭС20-14025
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.
Статья: Проблемы залога и найма имущества при прекращении права собственности лица, совершившего коррупционное правонарушение
(Абабкова А.Ю.)
("Цивилист", 2025, N 1)В работе рассматривается проблема, связанная с неразрешенностью в законодательстве и судебной практике вопроса о сохранении или прекращении прав нанимателя имущества, залоговых прав в случае обращения на данное имущество взыскания в порядке, предусмотренном подп. 8 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Автор анализирует различные доктринальные точки зрения на вопрос о прекращении или сохранении прав третьих лиц при обращении имущества в доход государства, рассматривает проблему отнесения права на имущество, которое возникает у государства вследствие обращения на него взыскания за совершение первоначальным собственником коррупционного правонарушения, к первоначальному способу приобретения права собственности, в связи с чем анализирует возможность применения в данной ситуации концепции "очистки" обращающегося в доход государства имущества от прав третьих лиц. Автор приходит к выводу, что в данной ситуации ввиду социальной направленности гражданского права, расширения законодателем гарантий защиты прав арендатора (нанимателя) при смене собственника имущества, закрепления за ним права следования необходимо сохранение прав нанимателя при обращении взыскания на имущество. В статье предлагается внесение изменений в ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", регламентирующую порядок заключения договора аренды в отношении государственного имущества, в целях регулирования правоотношений по найму (аренде) имущества, перешедшего к государству в связи с совершением его собственником коррупционного правонарушения. Автором применяются сравнительно-правовой, системный методы научного исследования.
(Абабкова А.Ю.)
("Цивилист", 2025, N 1)В работе рассматривается проблема, связанная с неразрешенностью в законодательстве и судебной практике вопроса о сохранении или прекращении прав нанимателя имущества, залоговых прав в случае обращения на данное имущество взыскания в порядке, предусмотренном подп. 8 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Автор анализирует различные доктринальные точки зрения на вопрос о прекращении или сохранении прав третьих лиц при обращении имущества в доход государства, рассматривает проблему отнесения права на имущество, которое возникает у государства вследствие обращения на него взыскания за совершение первоначальным собственником коррупционного правонарушения, к первоначальному способу приобретения права собственности, в связи с чем анализирует возможность применения в данной ситуации концепции "очистки" обращающегося в доход государства имущества от прав третьих лиц. Автор приходит к выводу, что в данной ситуации ввиду социальной направленности гражданского права, расширения законодателем гарантий защиты прав арендатора (нанимателя) при смене собственника имущества, закрепления за ним права следования необходимо сохранение прав нанимателя при обращении взыскания на имущество. В статье предлагается внесение изменений в ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", регламентирующую порядок заключения договора аренды в отношении государственного имущества, в целях регулирования правоотношений по найму (аренде) имущества, перешедшего к государству в связи с совершением его собственником коррупционного правонарушения. Автором применяются сравнительно-правовой, системный методы научного исследования.
Вопрос: Просим дать разъяснение о порядке исключения объектов из реестра опасных производственных объектов в связи с расторжением договора на эксплуатацию.
("Официальный сайт Ростехнадзора", 2022)Таким образом, организация, эксплуатировавшая ОПО ранее, будет исключена из Реестра только в случае подачи новой эксплуатирующей организацией заявления о внесении изменений в сведения, содержащиеся в Реестре, в связи со сменой эксплуатирующей организации.
("Официальный сайт Ростехнадзора", 2022)Таким образом, организация, эксплуатировавшая ОПО ранее, будет исключена из Реестра только в случае подачи новой эксплуатирующей организацией заявления о внесении изменений в сведения, содержащиеся в Реестре, в связи со сменой эксплуатирующей организации.
Готовое решение: Как согласовать условие о внесении арендной платы в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)5. Как вносится арендная плата при смене собственника (арендодателя) арендуемого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)5. Как вносится арендная плата при смене собственника (арендодателя) арендуемого имущества
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договораЕсли в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и не установлены ограничения такого изменения (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении размера арендной платы), то, в частности, при смене собственника арендованного имущества может сложиться следующая ситуация. Новый собственник - арендодатель может увеличить размер арендной платы по своему усмотрению, и арендатор будет обязан вносить ее в измененном размере.
Статья: Замещение активов в деле о банкротстве: что следует учитывать кредиторам
(Тажбаев А.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)- в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности;
(Тажбаев А.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)- в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности;
Вопрос: Арендодатель уведомил арендатора об одностороннем расторжении договора аренды недвижимого имущества в связи с неоднократным нарушением сроков оплаты. До истечения срока, указанного в предложении о расторжении, арендодатель продал недвижимое имущество. Сохранит ли силу предложение о расторжении договора?
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, смена собственника арендованного имущества влечет за собой передачу договора аренды на основании закона. Новый арендодатель получает право требовать уплаты арендной платы по договору и требовать его изменения или расторжения в случаях, предусмотренных законом и договором.
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, смена собственника арендованного имущества влечет за собой передачу договора аренды на основании закона. Новый арендодатель получает право требовать уплаты арендной платы по договору и требовать его изменения или расторжения в случаях, предусмотренных законом и договором.