Замена стороны в договоре аренды при реорганизации
Подборка наиболее важных документов по запросу Замена стороны в договоре аренды при реорганизации (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Форма: Договор аренды части здания (строения, сооружения) (бессрочный)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)11.2. Каждая из Сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, предварительно письменно уведомив об этом другую Сторону в срок___________________.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)11.2. Каждая из Сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, предварительно письменно уведомив об этом другую Сторону в срок___________________.
Судебная практика
Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2024 N 14АП-668/2024 по делу N А05-13437/2023
Требование: О взыскании долга по арендной плате по договору аренды лесных участков, пеней.
Решение: Требование удовлетворено.Впоследствии в связи с реорганизацией в форме присоединения первоначального арендатора к обществу в договор аренды внесены изменения о замене стороны арендатора на общество (соглашение зарегистрировано в установленном порядке 26.02.2019).
Требование: О взыскании долга по арендной плате по договору аренды лесных участков, пеней.
Решение: Требование удовлетворено.Впоследствии в связи с реорганизацией в форме присоединения первоначального арендатора к обществу в договор аренды внесены изменения о замене стороны арендатора на общество (соглашение зарегистрировано в установленном порядке 26.02.2019).
Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 N 307-ЭС16-17915 по делу N А05-7309/2015
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды лесного участка в части, превышающей минимальные ставки.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку размер арендной платы с применением коэффициентов превышения определен договором аренды, заключенным по результатам проведения торгов, и не является регулируемым.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Соглашением от 09.01.2013 в договор внесены изменения, в том числе в части замены арендодателя на министерство, арендатора - на общество "Онего-Вельск", в связи с реорганизацией общества "Переработка".
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды лесного участка в части, превышающей минимальные ставки.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку размер арендной платы с применением коэффициентов превышения определен договором аренды, заключенным по результатам проведения торгов, и не является регулируемым.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Соглашением от 09.01.2013 в договор внесены изменения, в том числе в части замены арендодателя на министерство, арендатора - на общество "Онего-Вельск", в связи с реорганизацией общества "Переработка".
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как происходит перемена лиц в обязательстве
(КонсультантПлюс, 2025)Перемена лиц в обязательстве - это переход прав и/или обязанностей от одной из его сторон к другому лицу. Она происходит по соглашению сторон либо если это предписывает закон. В первом случае перемена лиц в обязательстве происходит на основании договора. Это может быть, например, уступка требования, перевод долга или замена стороны в договоре (передача договора). По закону замена лица происходит, в частности, при реорганизации кредитора или должника, смене собственника арендованного имущества, исполнении поручителем обязательства.
(КонсультантПлюс, 2025)Перемена лиц в обязательстве - это переход прав и/или обязанностей от одной из его сторон к другому лицу. Она происходит по соглашению сторон либо если это предписывает закон. В первом случае перемена лиц в обязательстве происходит на основании договора. Это может быть, например, уступка требования, перевод долга или замена стороны в договоре (передача договора). По закону замена лица происходит, в частности, при реорганизации кредитора или должника, смене собственника арендованного имущества, исполнении поручителем обязательства.
Вопрос: В связи с реорганизацией в форме присоединения ООО "Альфа" стало правопреемником ООО "Бета". К ООО "Альфа" перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка. ООО "Альфа" обратилось к арендатору с требованием внести изменения в договор аренды в части сведений об арендодателе, его реквизитов и реквизитов, по которым следует перечислять арендную плату. Арендатор отказался исполнить требование ООО "Альфа", указав, что переход прав арендодателя в связи с реорганизацией не требует внесения изменений в договоры, заключенные правопредшественником. Прав ли арендатор? Является ли переход прав арендодателя недвижимого имущества в связи с реорганизацией основанием для изменения правопреемником условий договора аренды?
(Консультация эксперта, 2013)Президиум ВАС РФ указал, что в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.
(Консультация эксперта, 2013)Президиум ВАС РФ указал, что в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.
Нормативные акты
Решение Московского областного суда от 11.08.2022 по делу N 3а-520/2022
<О признании частично недействующим решения Совета депутатов городского округа Химки МО от 26.02.2021 N 44/2 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Химки Московской области от 27.11.2009 N 48/4 "Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки">По указанным договорам аренды административному истцу переданы земельные участки с кадастровыми номерами ....., площадью 18 368 кв. м, и ....., площадью 5 000 кв. м. В связи с заменой стороны арендатора к договору аренды земельного участка N ЮА-122 было заключено дополнительное соглашение N 583 от 13.12.2021. Размер годовой арендной платы за земельные участки определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по следующей формуле: Апл. = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы, Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке; Пкд - повышающий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь земельного участка.
<О признании частично недействующим решения Совета депутатов городского округа Химки МО от 26.02.2021 N 44/2 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Химки Московской области от 27.11.2009 N 48/4 "Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки">По указанным договорам аренды административному истцу переданы земельные участки с кадастровыми номерами ....., площадью 18 368 кв. м, и ....., площадью 5 000 кв. м. В связи с заменой стороны арендатора к договору аренды земельного участка N ЮА-122 было заключено дополнительное соглашение N 583 от 13.12.2021. Размер годовой арендной платы за земельные участки определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по следующей формуле: Апл. = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы, Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке; Пкд - повышающий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь земельного участка.
Решение Управления ФАС по Кемеровской области от 11.05.2010
<О нарушении антимонопольного законодательства при заключении дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества в части непроведения торгов>01.01.2009 дополнительным соглашением к договору аренды недвижимого имущества N КФ 3-07/129 от 01.10.2007 была произведена замена сторон по договору, а именно: с момента подписания дополнительного соглашения от 01.01.2009 арендодателем по договору аренды является комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, в связи с реорганизацией ОАО "Восточная межрегиональная газовая компания" арендатором по договору аренды является ООО "Восточная межрегиональная газовая компания".
<О нарушении антимонопольного законодательства при заключении дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества в части непроведения торгов>01.01.2009 дополнительным соглашением к договору аренды недвижимого имущества N КФ 3-07/129 от 01.10.2007 была произведена замена сторон по договору, а именно: с момента подписания дополнительного соглашения от 01.01.2009 арендодателем по договору аренды является комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, в связи с реорганизацией ОАО "Восточная межрегиональная газовая компания" арендатором по договору аренды является ООО "Восточная межрегиональная газовая компания".
Тематический выпуск: Трудовые отношения: вопросы и ответы
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2021, N 5)"Работодатель обязан представить доказательства, подтверждающие, что изменение определенных сторонами условий трудового договора явилось следствием изменений организационных или технологических условий труда. Например, изменения в технике и технологии производства, совершенствования рабочих мест на основе их аттестации, структурной реорганизации производства. При отсутствии таких доказательств изменение определенных сторонами условий трудового договора законным признано быть не может".
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2021, N 5)"Работодатель обязан представить доказательства, подтверждающие, что изменение определенных сторонами условий трудового договора явилось следствием изменений организационных или технологических условий труда. Например, изменения в технике и технологии производства, совершенствования рабочих мест на основе их аттестации, структурной реорганизации производства. При отсутствии таких доказательств изменение определенных сторонами условий трудового договора законным признано быть не может".
Вопрос: В каком порядке происходит замена стороны в договоре купли-продажи?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2023)На основании закона сторона в договоре меняется, в частности, при реорганизации кредитора или должника. Кроме того, вы вправе обратиться в суд с требованием о переводе на вас прав и обязанностей:
(Подборки и консультации Горячей линии, 2023)На основании закона сторона в договоре меняется, в частности, при реорганизации кредитора или должника. Кроме того, вы вправе обратиться в суд с требованием о переводе на вас прав и обязанностей:
"Договорное право. Договоры о передаче имущества"
(книга 2)
(4-е издание, стереотипное)
(Брагинский М.И., Витрянский В.В.)
("Статут", 2002)В литературе приводился пример перенайма без согласия на то наймодателя: "Изменение нанимателя может произойти не только в порядке договорных уступок требования и перевода долга, но и в случае плановой реорганизации юридического лица - нанимателя. В этом случае согласия наймодателя на перенаем не требуется" <*>. Представляется, однако, что отношения, возникающие при реорганизации юридического лица - нанимателя, полностью охватываются правилами об универсальном правопреемстве и не могут квалифицироваться как перенаем, поскольку в данном случае наниматель не заменяет себя другим лицом в договоре имущественного найма, а прекращается как юридическое лицо.
(книга 2)
(4-е издание, стереотипное)
(Брагинский М.И., Витрянский В.В.)
("Статут", 2002)В литературе приводился пример перенайма без согласия на то наймодателя: "Изменение нанимателя может произойти не только в порядке договорных уступок требования и перевода долга, но и в случае плановой реорганизации юридического лица - нанимателя. В этом случае согласия наймодателя на перенаем не требуется" <*>. Представляется, однако, что отношения, возникающие при реорганизации юридического лица - нанимателя, полностью охватываются правилами об универсальном правопреемстве и не могут квалифицироваться как перенаем, поскольку в данном случае наниматель не заменяет себя другим лицом в договоре имущественного найма, а прекращается как юридическое лицо.
"Сложные вопросы увольнения работников"
(Шестакова Е.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)В случае, когда по причинам, связанным с изменением организационных или технологических условий труда (изменения в технике и технологии производства, структурная реорганизация производства, другие причины), определенные сторонами условия трудового договора не могут быть сохранены, допускается их изменение по инициативе работодателя, за исключением изменения трудовой функции работника.
(Шестакова Е.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)В случае, когда по причинам, связанным с изменением организационных или технологических условий труда (изменения в технике и технологии производства, структурная реорганизация производства, другие причины), определенные сторонами условия трудового договора не могут быть сохранены, допускается их изменение по инициативе работодателя, за исключением изменения трудовой функции работника.
"Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая)"
(под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова)
("МЦФЭР", 1996)В последнем из перечисленных случаев изменения сторон происходит замена не ссудодателя, а ссудополучателя. В отличие от первых двух оснований положение о замене юридического лица - ссудополучателя при его реорганизации сформулировано диспозитивно. Стороны могут предусмотреть в договоре, что при реорганизации ссудополучателя договор прекращается.
(под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова)
("МЦФЭР", 1996)В последнем из перечисленных случаев изменения сторон происходит замена не ссудодателя, а ссудополучателя. В отличие от первых двух оснований положение о замене юридического лица - ссудополучателя при его реорганизации сформулировано диспозитивно. Стороны могут предусмотреть в договоре, что при реорганизации ссудополучателя договор прекращается.
Вопрос: Вправе ли заказчик по заключенному в соответствии с Законом N 223-ФЗ договору аренды, в который включена формулировка о том, что реорганизация арендодателя не является основанием для изменения или расторжения договора, поменять арендодателя без заключения дополнительного соглашения?
("Вестник Института госзакупок", 2019, N 5)Вопрос: Вправе ли заказчик по заключенному в соответствии с Законом N 223-ФЗ договору аренды, в который включена формулировка о том, что реорганизация арендодателя не является основанием для изменения или расторжения договора, поменять арендодателя без заключения дополнительного соглашения?
("Вестник Института госзакупок", 2019, N 5)Вопрос: Вправе ли заказчик по заключенному в соответствии с Законом N 223-ФЗ договору аренды, в который включена формулировка о том, что реорганизация арендодателя не является основанием для изменения или расторжения договора, поменять арендодателя без заключения дополнительного соглашения?
Интервью: Горячая линия: оплата труда и иные выплаты в 2011 году
("Российский налоговый курьер", 2011, N 3)Изменение условий оплаты труда по инициативе работодателя допускается согласно ст. 74 ТК РФ, когда по причинам, связанным с изменением организационных или технологических условий труда (изменения технологии производства, структурная реорганизация производства, другие причины), определенные сторонами условия трудового договора не могут быть сохранены.
("Российский налоговый курьер", 2011, N 3)Изменение условий оплаты труда по инициативе работодателя допускается согласно ст. 74 ТК РФ, когда по причинам, связанным с изменением организационных или технологических условий труда (изменения технологии производства, структурная реорганизация производства, другие причины), определенные сторонами условия трудового договора не могут быть сохранены.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Переход вытекающего из синаллагматического договора обязательственного права на основании уступки или суброгации сам по себе не означает перевод на нового кредитора обязательств, которые исходный кредитор имел перед своим контрагентом. Здесь речь идет о сингулярном преемстве в конкретном требовании. Иное возможно при передаче или переводе в силу закона (например, в результате реорганизации) договора в целом, в рамках которого меняется сторона, занимающая соответствующую договорную позицию, и к правопреемнику переходят и права, и обязанности соответствующей стороны договора (ст. 392.3 ГК РФ). В некоторых случаях сингулярный переход определенных обязательственных прав без перевода на правопреемника встречного долга просто невозможен в силу существа соответствующей конструкции, и мыслима лишь передача или переход в силу закона всей договорной позиции. Например, согласно судебной практике, арендатор не может уступить третьим лицам право использования или владения и использования предмета аренды, не передавая тому же лицу обязанность по внесению арендной платы, а такой комплексный перевод договорной позиции, именуемый перенаймом (п. 2 ст. 615 ГК РФ), по общему правилу возможен только с согласия арендодателя. То же и с наймом жилья, и лицензионным договором или франчайзингом (подробнее о таких случаях см. комментарий к ст. 383 ГК РФ).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Переход вытекающего из синаллагматического договора обязательственного права на основании уступки или суброгации сам по себе не означает перевод на нового кредитора обязательств, которые исходный кредитор имел перед своим контрагентом. Здесь речь идет о сингулярном преемстве в конкретном требовании. Иное возможно при передаче или переводе в силу закона (например, в результате реорганизации) договора в целом, в рамках которого меняется сторона, занимающая соответствующую договорную позицию, и к правопреемнику переходят и права, и обязанности соответствующей стороны договора (ст. 392.3 ГК РФ). В некоторых случаях сингулярный переход определенных обязательственных прав без перевода на правопреемника встречного долга просто невозможен в силу существа соответствующей конструкции, и мыслима лишь передача или переход в силу закона всей договорной позиции. Например, согласно судебной практике, арендатор не может уступить третьим лицам право использования или владения и использования предмета аренды, не передавая тому же лицу обязанность по внесению арендной платы, а такой комплексный перевод договорной позиции, именуемый перенаймом (п. 2 ст. 615 ГК РФ), по общему правилу возможен только с согласия арендодателя. То же и с наймом жилья, и лицензионным договором или франчайзингом (подробнее о таких случаях см. комментарий к ст. 383 ГК РФ).