Застройщик реализует нежилые помещения
Подборка наиболее важных документов по запросу Застройщик реализует нежилые помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: НДС: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2026)Реализован недостроенный жилой дом (помещения)
(КонсультантПлюс, 2026)Реализован недостроенный жилой дом (помещения)
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2023 N 10АП-21232/2023 по делу N А41-87464/2019
Категория спора: Банкротство организации.
Требования кредиторов: 1) О включении в реестр требований кредиторов должника; 2) О признании права собственности на нежилое помещение.
Обстоятельства: Закон о банкротстве предусматривает возможность защиты прав участника строительства путем признания права собственности только на жилое помещение. Кредитор отказался от своего права трансформировать требование в денежное.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.Специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, являющемся объектом строительства, Закон о банкротстве не содержит; в отношении данных кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве.
Категория спора: Банкротство организации.
Требования кредиторов: 1) О включении в реестр требований кредиторов должника; 2) О признании права собственности на нежилое помещение.
Обстоятельства: Закон о банкротстве предусматривает возможность защиты прав участника строительства путем признания права собственности только на жилое помещение. Кредитор отказался от своего права трансформировать требование в денежное.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.Специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, являющемся объектом строительства, Закон о банкротстве не содержит; в отношении данных кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Об НДС при реализации застройщиком жилых и нежилых помещений в МКД.
(Письмо Минфина России от 17.11.2023 N 03-07-07/110126)Вопрос: Об НДС при реализации застройщиком жилых и нежилых помещений в МКД.
(Письмо Минфина России от 17.11.2023 N 03-07-07/110126)Вопрос: Об НДС при реализации застройщиком жилых и нежилых помещений в МКД.
Статья: Признание права собственности на нежилое помещение в случае банкротства застройщика
(Лысенко А.И.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 5)Специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, являющемся объектом строительства, Федеральный закон N 127-ФЗ не содержит, в связи с чем в отношении данных кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве <16>.
(Лысенко А.И.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 5)Специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, являющемся объектом строительства, Федеральный закон N 127-ФЗ не содержит, в связи с чем в отношении данных кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве <16>.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019)15. Денежное требование кредитора, преобразовавшееся из требования участника долевого строительства о передаче нежилого помещения в собственность, к застройщику-банкроту обеспечивается залогом. Указанный кредитор вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019)15. Денежное требование кредитора, преобразовавшееся из требования участника долевого строительства о передаче нежилого помещения в собственность, к застройщику-банкроту обеспечивается залогом. Указанный кредитор вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве.
Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2026 N 4-П
"По делу о проверке конституционности статей 2 и 3 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", а также пунктов 3, 12 и 14 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Пиуновой Виктории Игоревны"Это, как можно предположить, позволяет застройщику избегать расходов, связанных с социальной и иной инфраструктурой, с благоустройством территории. Кроме того, стоимость земельных участков тоже может варьироваться в зависимости от разрешенного вида их использования, что также может в конкретных обстоятельствах создавать предпосылки для экономии застройщика. Последняя же позволяет реализовать помещения по более низкой цене, что предопределяет более низкие расходы покупателя, который, соответственно, в момент приобретения получает определенную выгоду от статуса помещения как нежилого.
"По делу о проверке конституционности статей 2 и 3 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", а также пунктов 3, 12 и 14 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Пиуновой Виктории Игоревны"Это, как можно предположить, позволяет застройщику избегать расходов, связанных с социальной и иной инфраструктурой, с благоустройством территории. Кроме того, стоимость земельных участков тоже может варьироваться в зависимости от разрешенного вида их использования, что также может в конкретных обстоятельствах создавать предпосылки для экономии застройщика. Последняя же позволяет реализовать помещения по более низкой цене, что предопределяет более низкие расходы покупателя, который, соответственно, в момент приобретения получает определенную выгоду от статуса помещения как нежилого.
Статья: К проблеме обоснования критериев "пределов обычного делового риска". Уроки арбитражной практики
(Осипенко О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, NN 2, 3)"С учетом вышеизложенного совершение ответчиком сделок с гр-ном Ф., направленных на отчуждение последнему нежилых помещений... являющихся лестничными площадками и вестибюлем (коридором) 1-го этажа, в результате которого истец ООО "Н." на основании индивидуальных договоренностей с данным приобретателем получил дополнительный доход на общую сумму в размере 3 096 000 руб., не может быть признано судом как причиняющее убытки обществу, поскольку при обычных условиях гражданского оборота такие нежилые помещения не могли являться самостоятельным источником доходов общества". "Продажа квартир с дисконтом в пределах прибыльности не выходит за пределы обычного предпринимательского риска и не свидетельствует о незаконности интереса в такой реализации со стороны застройщика. Судом на основании предоставленных ответчиком сведений о себестоимости жилых и нежилых помещений в доме установлено, что спорные договоры, в том числе заключенные с дисконтом, являлись прибыльными для общества; предоставление дисконта не противоречит концепции оптовых продаж, в связи с чем действия директора не выходили за пределы обычного делового (предпринимательского) риска" <3>.
(Осипенко О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, NN 2, 3)"С учетом вышеизложенного совершение ответчиком сделок с гр-ном Ф., направленных на отчуждение последнему нежилых помещений... являющихся лестничными площадками и вестибюлем (коридором) 1-го этажа, в результате которого истец ООО "Н." на основании индивидуальных договоренностей с данным приобретателем получил дополнительный доход на общую сумму в размере 3 096 000 руб., не может быть признано судом как причиняющее убытки обществу, поскольку при обычных условиях гражданского оборота такие нежилые помещения не могли являться самостоятельным источником доходов общества". "Продажа квартир с дисконтом в пределах прибыльности не выходит за пределы обычного предпринимательского риска и не свидетельствует о незаконности интереса в такой реализации со стороны застройщика. Судом на основании предоставленных ответчиком сведений о себестоимости жилых и нежилых помещений в доме установлено, что спорные договоры, в том числе заключенные с дисконтом, являлись прибыльными для общества; предоставление дисконта не противоречит концепции оптовых продаж, в связи с чем действия директора не выходили за пределы обычного делового (предпринимательского) риска" <3>.
Вопрос: Об НДС при получении застройщиком денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и передаче участнику долевого строительства такого объекта (части объекта).
(Письмо Минфина России от 29.07.2023 N 03-07-07/71382)Также отмечаем, что, в случае если строительство (создание) объекта долевого строительства (многоквартирного дома с входящими в его состав нежилыми помещениями) осуществляется генеральным подрядчиком и (или) подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика, передача застройщиком участнику долевого строительства объекта (части объекта), законченного капитальным строительством, операцией по реализации застройщиком товара или строительно-монтажных работ не является и, соответственно, объектом налогообложения на добавленную стоимость у застройщика не признается.
(Письмо Минфина России от 29.07.2023 N 03-07-07/71382)Также отмечаем, что, в случае если строительство (создание) объекта долевого строительства (многоквартирного дома с входящими в его состав нежилыми помещениями) осуществляется генеральным подрядчиком и (или) подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика, передача застройщиком участнику долевого строительства объекта (части объекта), законченного капитальным строительством, операцией по реализации застройщиком товара или строительно-монтажных работ не является и, соответственно, объектом налогообложения на добавленную стоимость у застройщика не признается.
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Согласно разъяснениям Минфина России если налогоплательщик оплатил организации-застройщику стоимость квартиры и у него возникло на нее право требования, то при уступке налогоплательщиком другому лицу прав по предварительному договору, заключенному налогоплательщиком с организацией-застройщиком, налоговую базу по НДС следует определять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ.
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Согласно разъяснениям Минфина России если налогоплательщик оплатил организации-застройщику стоимость квартиры и у него возникло на нее право требования, то при уступке налогоплательщиком другому лицу прав по предварительному договору, заключенному налогоплательщиком с организацией-застройщиком, налоговую базу по НДС следует определять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ.
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Согласно разъяснениям Минфина России, если налогоплательщик оплатил организации-застройщику стоимость квартиры и у него возникло на нее право требования, то при уступке налогоплательщиком другому лицу прав по предварительному договору, заключенному налогоплательщиком с организацией-застройщиком, налоговую базу по НДС следует определять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ.
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Согласно разъяснениям Минфина России, если налогоплательщик оплатил организации-застройщику стоимость квартиры и у него возникло на нее право требования, то при уступке налогоплательщиком другому лицу прав по предварительному договору, заключенному налогоплательщиком с организацией-застройщиком, налоговую базу по НДС следует определять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ.
"Комментарий практики рассмотрения экономических споров (судебно-арбитражной практики). Выпуск 31"
(отв. ред. О.В. Гутников, С.А. Синицын)
("Инфотропик Медиа", 2025)При разрешении дела N А41-10427/2023 арбитражные суды квалифицировали тот же самый договор (соглашение N ДС-70) как договор и обязательства из простого товарищества. Суд первой инстанции делает вывод о том, что "Соглашение было заключено для общей цели его сторон - оформление права собственности на соответствующие доли в Объекте" (с. 7 решения). Суд первой инстанции - Арбитражный суд Московской области - в своем решении указал: "Предметом Соглашения является взаимодействие сторон по решению социально экономических задач, связанных со строительством жилого дома переменной этажности 13 - 17 - 21 этаж (средняя этажность - 17 этажей, площадь квартир ориентировочно - 15 770 кв. м) со встроенными нежилыми помещениями и подземной парковкой в составе жилого комплекса по адресу: Московская область, городской округ Химки, Ленинский проспект, в районе домов N 40, 42 (корпус N 5) (далее - Объект), путем участия Застройщика в финансировании социальных объектов в объемах, предусмотренных настоящим соглашением и в передаче жилых помещений в муниципальную собственность, в счет содействия Администрации в реализации указанного строительства (пункт 1.1 Соглашения)"; "вкладом Администрации в общее дело является исполнение Администрацией обязательств по Соглашению"; "...согласно части 2 статьи 1042 ГК РФ вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Стороны Соглашения распределили общее имущество таким образом, что Администрации передается 1 000 (одна тысяча) кв. м площади квартир с муниципальной отделкой в Объекте, указанном в пункте 1.1 Соглашения (корпус N 5), остальные площади принадлежат истцу" (с. 3).
(отв. ред. О.В. Гутников, С.А. Синицын)
("Инфотропик Медиа", 2025)При разрешении дела N А41-10427/2023 арбитражные суды квалифицировали тот же самый договор (соглашение N ДС-70) как договор и обязательства из простого товарищества. Суд первой инстанции делает вывод о том, что "Соглашение было заключено для общей цели его сторон - оформление права собственности на соответствующие доли в Объекте" (с. 7 решения). Суд первой инстанции - Арбитражный суд Московской области - в своем решении указал: "Предметом Соглашения является взаимодействие сторон по решению социально экономических задач, связанных со строительством жилого дома переменной этажности 13 - 17 - 21 этаж (средняя этажность - 17 этажей, площадь квартир ориентировочно - 15 770 кв. м) со встроенными нежилыми помещениями и подземной парковкой в составе жилого комплекса по адресу: Московская область, городской округ Химки, Ленинский проспект, в районе домов N 40, 42 (корпус N 5) (далее - Объект), путем участия Застройщика в финансировании социальных объектов в объемах, предусмотренных настоящим соглашением и в передаче жилых помещений в муниципальную собственность, в счет содействия Администрации в реализации указанного строительства (пункт 1.1 Соглашения)"; "вкладом Администрации в общее дело является исполнение Администрацией обязательств по Соглашению"; "...согласно части 2 статьи 1042 ГК РФ вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Стороны Соглашения распределили общее имущество таким образом, что Администрации передается 1 000 (одна тысяча) кв. м площади квартир с муниципальной отделкой в Объекте, указанном в пункте 1.1 Соглашения (корпус N 5), остальные площади принадлежат истцу" (с. 3).
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;
Вопрос: Об НДС при оказании застройщиком услуг по ДДУ, а также при выполнении им работ по строительству (созданию) объекта долевого строительства - жилого дома, если он применяет УСН.
(Письмо Минфина России от 10.06.2025 N 03-07-07/57306)Таким образом, застройщик, применяющий УСН и не имеющий оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, предусмотренного статьей 145 Кодекса, при оказании с 1 января 2025 г. услуг на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому объектами долевого строительства являются жилые дома либо входящие в состав многоквартирных домов жилые и (или) нежилые помещения, машино-места, применяет освобождение от налогообложения НДС на основании вышеуказанного подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса.
(Письмо Минфина России от 10.06.2025 N 03-07-07/57306)Таким образом, застройщик, применяющий УСН и не имеющий оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, предусмотренного статьей 145 Кодекса, при оказании с 1 января 2025 г. услуг на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому объектами долевого строительства являются жилые дома либо входящие в состав многоквартирных домов жилые и (или) нежилые помещения, машино-места, применяет освобождение от налогообложения НДС на основании вышеуказанного подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса.
Статья: ЕНС "облагородят". Что еще принесет новая налоговая реформа?
("Практическая бухгалтерия", 2023, N 8)Вводится НДС на услуги застройщика, оказываемые при строительстве апартаментов. По новым правилам от НДС освобождаются услуги застройщика при строительстве жилых помещений, а также нежилых помещений (в том числе гаражей и машино-мест), входящих в состав многоквартирных домов. Исключение составят услуги застройщика при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). Причем, как отмечал думский комитет, само понятие таких помещений законодательно не определено.
("Практическая бухгалтерия", 2023, N 8)Вводится НДС на услуги застройщика, оказываемые при строительстве апартаментов. По новым правилам от НДС освобождаются услуги застройщика при строительстве жилых помещений, а также нежилых помещений (в том числе гаражей и машино-мест), входящих в состав многоквартирных домов. Исключение составят услуги застройщика при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). Причем, как отмечал думский комитет, само понятие таких помещений законодательно не определено.
Вопрос: Об НДС в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве апартаментов с привлечением подрядных организаций.
(Письмо Минфина России от 16.11.2023 N 03-07-11/109575)С 01.01.2024 будет действовать новая редакция НК РФ, в которой пп. 23.1 п. 3 ст. 149 не освобождает от НДС реализацию услуг застройщика на нежилые помещения (апартаменты), предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). При этом установлено, что от НДС освобождена передача нежилых помещений и машино-мест, входящих в состав многоквартирных домов.
(Письмо Минфина России от 16.11.2023 N 03-07-11/109575)С 01.01.2024 будет действовать новая редакция НК РФ, в которой пп. 23.1 п. 3 ст. 149 не освобождает от НДС реализацию услуг застройщика на нежилые помещения (апартаменты), предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). При этом установлено, что от НДС освобождена передача нежилых помещений и машино-мест, входящих в состав многоквартирных домов.
Статья: Региональное нормотворчество как форма реализации конституционного механизма по защите жилищных прав граждан - участников долевого строительства
(Геращенко Е.С.)
("Законность", 2024, N 1)Определения такой категории граждан, отличающиеся от названных, содержит Федеральный закон N 218-ФЗ. В частности, в его ст. 3 к целям деятельности Фонда отнесено содействие реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений. А затем конкретизировано, что под участником строительства понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом N 127-ФЗ.
(Геращенко Е.С.)
("Законность", 2024, N 1)Определения такой категории граждан, отличающиеся от названных, содержит Федеральный закон N 218-ФЗ. В частности, в его ст. 3 к целям деятельности Фонда отнесено содействие реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений. А затем конкретизировано, что под участником строительства понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом N 127-ФЗ.