Ипотечное жилье: изменения в механизме продажи и судьбе при банкротстве

Погашение третьим лицом требования, обеспеченного ипотекой единственного жилья физлица-банкрота

Любая организация или физлицо вправе с согласия должника полностью погасить требования кредитора, обеспеченные ипотекой единственного жилья.

Сделать это можно не ранее чем через 2 месяца с момента публикации сообщения о признании заявления о банкротстве обоснованным.

Заявление о намерении погасить долг подается и рассматривается по тем же правилам, что и в процедуре внешнего управления.

Если имущества должника (за исключением единственного жилья и земли под ним) недостаточно, чтобы расплатиться с кредиторами 1 и 2 очереди, заявителю нужно внести на спецсчет должника средства для погашения таких требований, но не более 10% стоимости жилья по отчету оценщика.

Погашенное требование:

• превращается в беспроцентный заем от плательщика. Потребовать вернут заем он может только через 3 года после завершения процедуры банкротства или прекращения производства по делу;
• исключается из реестра, а жилье и земля под ним получают исполнительский иммунитет.

Новые правила действуют с 8 сентября 2024 года. К делам, которые возбуждены до этой даты они применяются в случае, если единственное ипотечное жилье еще не успели продать.

Мировое соглашение должника-банкрота с кредитором, в залоге у которого находится единственное жилье

Не ранее чем через 2 месяца с момента публикации сообщения о признании заявления о банкротстве обоснованным залоговый кредитор и физлицо-должник могут заключить мировое соглашение по специальным правилам.

Особенности соглашения:

• не распространяется на отношения должника с иными кредиторами и не требует их согласия;
• не требует одобрения со стороны финансового управляющего;
• требует участия всех залоговых кредиторов, если жилье является предметом последующей ипотеки;
• в соглашении могут участвовать третьи лица;
• должно содержать условия о порядке и сроке выплаты образовавшейся задолженности по ипотечным платежам (если таковая имела место на момент заключения соглашения);
• не прекращает производство по делу о банкротстве.

Если имущества должника (за исключением единственного жилья и земли под ним) недостаточно, чтобы расплатиться с кредиторами 1 и 2 очереди, на спецсчет должника нужно внести средства для погашения таких требований, но не более 10% стоимости жилья по отчету оценщика.

Со дня утверждения судом соглашения жилье и участок под ним получают исполнительский иммунитет. Требование кредитора исключается из реестра, но сохраняет свою силу. Должник продолжает погашать его так, словно процедуры банкротства не было.

Если мировое соглашение будет аннулировано или не будет исполняться, непогашенная часть требования кредитора восстанавливается в реестре, а жилье теряет исполнительский иммунитет.

Новые правила действуют с 8 сентября 2024 года. К делам, которые возбуждены до этой даты они применяются в случае, если единственное ипотечное жилье еще не успели продать.

Самостоятельная продажа заложенной недвижимости

Физлицо, взявшее ипотеку в личных целях, может продать заложенное имущество в упрощенном порядке, чтобы за счет выручки полностью погасить долг. Воспользоваться правом можно до обращения взыскания на предмет залога.

Физлицо направляет залогодержателю заявление о том, что хочет самостоятельно продать недвижимость. За 10 рабочих дней залогодержатель обязан рассмотреть заявление и, если нет ограничений, согласовать его. В уведомлении о согласии в числе прочего устанавливается минимальная продажная цена.

На продажу (включая регистрацию перехода права собственности к покупателю) и полный расчет по кредитному договору дается по общему правилу 4 месяца. В это время на недвижимость не могут обратить взыскание.

Выручка от продажи поступает на счет, определенный залогодержателем. Если за вычетом долга и допрасходов еще останутся средства, залогодержатель вернет их.

Правила начинают действовать 11 сентября.