Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире
Подборка наиболее важных документов по запросу Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.03.2024 N 88а-4955/2024 (УИД 74RS0002-01-2022-008336-03)
Категория спора: Право собственности.
Требования: О записях в ЕГРН.
Обстоятельства: Истицей и ее супругом в общую совместную собственность была приобретена комната с использованием средств материнского капитала. В связи с чем между супругами подписано обязательство об оформлении указанного объекта недвижимости в общую собственность всех членов семьи. С целью выделения долей в указанном жилом помещении несовершеннолетним истица обратилась к нотариусу, которым в удовлетворении заявления было отказано по причине наличия в ЕГРН записи о том, что не представлено согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки.
Решение: Отказано.То, что договор купли-продажи от 11 августа 2017 года по прошествии 5 лет оспорен не был, в суд представлены заявления собственников иных комнат в коммунальной квартире об отказе от преимущественного права покупки комнаты N 16, вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствует об отсутствии у Управления Росреестра оснований для внесения в ЕГРН записи об отсутствии согласия органа опеки о попечительства на отказ от преимущественного права покупки комнаты 16 августа 2017 года одновременно с внесением записи о государственной регистрации прав за правообладателями Д.А.В. и Д.А.Э. на основании сделки.
Категория спора: Право собственности.
Требования: О записях в ЕГРН.
Обстоятельства: Истицей и ее супругом в общую совместную собственность была приобретена комната с использованием средств материнского капитала. В связи с чем между супругами подписано обязательство об оформлении указанного объекта недвижимости в общую собственность всех членов семьи. С целью выделения долей в указанном жилом помещении несовершеннолетним истица обратилась к нотариусу, которым в удовлетворении заявления было отказано по причине наличия в ЕГРН записи о том, что не представлено согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки.
Решение: Отказано.То, что договор купли-продажи от 11 августа 2017 года по прошествии 5 лет оспорен не был, в суд представлены заявления собственников иных комнат в коммунальной квартире об отказе от преимущественного права покупки комнаты N 16, вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствует об отсутствии у Управления Росреестра оснований для внесения в ЕГРН записи об отсутствии согласия органа опеки о попечительства на отказ от преимущественного права покупки комнаты 16 августа 2017 года одновременно с внесением записи о государственной регистрации прав за правообладателями Д.А.В. и Д.А.Э. на основании сделки.
Позиция ВС РФ, ВАС РФ: По вопросу о сферах применения преимущественного права покупки есть две позиции высших судов
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за январь - июль 2014 года и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. ст. 246, 250 ГК РФПримечание. В удовлетворении иска отказано, поскольку отчуждение доли осуществлено не в форме купли-продажи, а путем внесения в уставный капитал хозяйственного общества. Следовательно, у истца отсутствовало преимущественное право покупки спорной доли.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за январь - июль 2014 года и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. ст. 246, 250 ГК РФПримечание. В удовлетворении иска отказано, поскольку отчуждение доли осуществлено не в форме купли-продажи, а путем внесения в уставный капитал хозяйственного общества. Следовательно, у истца отсутствовало преимущественное право покупки спорной доли.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Удостоверение нотариусом факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости
(Бегичев А.В., Наземцев Д.М.)
("Нотариус", 2023, N 4)За сравнительно небольшой срок практики нотариального правоприменения ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате появляются и иные случаи. Так, например, встречаются случаи, когда кредитные организации требуют отказы от преимущественного права покупки собственников комнат в секции. Однако в ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации упомянуты лишь комнаты в коммунальных квартирах.
(Бегичев А.В., Наземцев Д.М.)
("Нотариус", 2023, N 4)За сравнительно небольшой срок практики нотариального правоприменения ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате появляются и иные случаи. Так, например, встречаются случаи, когда кредитные организации требуют отказы от преимущественного права покупки собственников комнат в секции. Однако в ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации упомянуты лишь комнаты в коммунальных квартирах.
Статья: Полномочия нотариусов в сфере защиты персональных данных граждан, связанных с правами на недвижимость
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 9)На практике возникает много спорных случаев, которые не приведены в качестве примеров в статье 85.1 Основ и предполагают самостоятельную оценку нотариусом сложившейся ситуации. Например, если речь идет об обладателях доли в праве на общее имущество собственников недвижимых вещей (ст. 259.1 ГК РФ), можно ли запросить персональные данные остальных членов указанного гражданско-правового сообщества? Здесь нотариусу необходимо выяснить, зачем требуются такого рода данные. Если речь идет о необходимости реализации нормы о преимущественном праве покупки, то, поскольку в данном случае законом такое право не предусмотрено, нотариус отказывает в предоставлении персональных данных соседей. Нотариусы разъясняют, что если подлежит продаже комната в секции, а не в коммунальной квартире, то преимущественное право покупки для соседей по секции не предусмотрено, и поэтому их персональные данные предоставить нельзя <12>.
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 9)На практике возникает много спорных случаев, которые не приведены в качестве примеров в статье 85.1 Основ и предполагают самостоятельную оценку нотариусом сложившейся ситуации. Например, если речь идет об обладателях доли в праве на общее имущество собственников недвижимых вещей (ст. 259.1 ГК РФ), можно ли запросить персональные данные остальных членов указанного гражданско-правового сообщества? Здесь нотариусу необходимо выяснить, зачем требуются такого рода данные. Если речь идет о необходимости реализации нормы о преимущественном праве покупки, то, поскольку в данном случае законом такое право не предусмотрено, нотариус отказывает в предоставлении персональных данных соседей. Нотариусы разъясняют, что если подлежит продаже комната в секции, а не в коммунальной квартире, то преимущественное право покупки для соседей по секции не предусмотрено, и поэтому их персональные данные предоставить нельзя <12>.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником комнаты N 2 в коммунальной квартире. Собственником комнаты N 1 в этой же коммунальной квартире являлся Б., который продал эту комнату С., а предложение о преимущественном праве покупки истцу направил уже после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил Б. уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи спорной комнаты с дополнительными условиями покупки жилого помещения, а также направил заявление в орган кадастрового учета о том, что он не отказывается от покупки этой комнаты. Вместе с тем переход права собственности от Б. к С. был зарегистрирован. Т. полагал, что Б. фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, отчуждение спорной комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки истца.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником комнаты N 2 в коммунальной квартире. Собственником комнаты N 1 в этой же коммунальной квартире являлся Б., который продал эту комнату С., а предложение о преимущественном праве покупки истцу направил уже после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил Б. уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи спорной комнаты с дополнительными условиями покупки жилого помещения, а также направил заявление в орган кадастрового учета о том, что он не отказывается от покупки этой комнаты. Вместе с тем переход права собственности от Б. к С. был зарегистрирован. Т. полагал, что Б. фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, отчуждение спорной комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки истца.
<Письмо> Росреестра от 09.07.2021 N 14-5293-ГЕ/21
<О типовых формулировках причин приостановления государственной регистрации перехода права на квартиры>В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК. Порядок преимущественного права покупки регулируется статьей 250 ГК, в том числе согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Особенности государственной регистрации перехода права при наличии преимущественного права покупки установлены частью 4 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, предусматривающей, что при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:
<О типовых формулировках причин приостановления государственной регистрации перехода права на квартиры>В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК. Порядок преимущественного права покупки регулируется статьей 250 ГК, в том числе согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Особенности государственной регистрации перехода права при наличии преимущественного права покупки установлены частью 4 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, предусматривающей, что при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: