Преимущественное право покупки комнаты
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право покупки комнаты (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.03.2024 N 88а-4955/2024 (УИД 74RS0002-01-2022-008336-03)
Категория спора: Право собственности.
Требования: О записях в ЕГРН.
Обстоятельства: Истицей и ее супругом в общую совместную собственность была приобретена комната с использованием средств материнского капитала. В связи с чем между супругами подписано обязательство об оформлении указанного объекта недвижимости в общую собственность всех членов семьи. С целью выделения долей в указанном жилом помещении несовершеннолетним истица обратилась к нотариусу, которым в удовлетворении заявления было отказано по причине наличия в ЕГРН записи о том, что не представлено согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки.
Решение: Отказано.То, что договор купли-продажи от 11 августа 2017 года по прошествии 5 лет оспорен не был, в суд представлены заявления собственников иных комнат в коммунальной квартире об отказе от преимущественного права покупки комнаты N 16, вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствует об отсутствии у Управления Росреестра оснований для внесения в ЕГРН записи об отсутствии согласия органа опеки о попечительства на отказ от преимущественного права покупки комнаты 16 августа 2017 года одновременно с внесением записи о государственной регистрации прав за правообладателями Д.А.В. и Д.А.Э. на основании сделки.
Категория спора: Право собственности.
Требования: О записях в ЕГРН.
Обстоятельства: Истицей и ее супругом в общую совместную собственность была приобретена комната с использованием средств материнского капитала. В связи с чем между супругами подписано обязательство об оформлении указанного объекта недвижимости в общую собственность всех членов семьи. С целью выделения долей в указанном жилом помещении несовершеннолетним истица обратилась к нотариусу, которым в удовлетворении заявления было отказано по причине наличия в ЕГРН записи о том, что не представлено согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки.
Решение: Отказано.То, что договор купли-продажи от 11 августа 2017 года по прошествии 5 лет оспорен не был, в суд представлены заявления собственников иных комнат в коммунальной квартире об отказе от преимущественного права покупки комнаты N 16, вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствует об отсутствии у Управления Росреестра оснований для внесения в ЕГРН записи об отсутствии согласия органа опеки о попечительства на отказ от преимущественного права покупки комнаты 16 августа 2017 года одновременно с внесением записи о государственной регистрации прав за правообладателями Д.А.В. и Д.А.Э. на основании сделки.
Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 19.12.2023 N 33-12693/2023 (УИД 54RS0010-01-2023-000053-15)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: О взыскании задатка.
Обстоятельства: Истцом и ответчиком до прекращения обязательств по предварительному договору не предпринимались активные действия, направленные на заключение основного договора, срок действия предварительного договора ими не продлялся, в связи с чем отсутствует вина обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора.
Решение: Удовлетворено.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя - удовлетворено; 2) О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено.Получив отказ Банка о предоставлении ипотеки, по причине отсутствия нотариальных отказов от преимущественного права покупки от собственников других комнат в квартире, в которой продавалась комната ответчика, истица, уведомив Продавца, не явилась на заключение сделки, в связи с чем составлять Акт ДД.ММ.ГГГГ продавцом и риэлторами сопровождавшим сделку, уже не было необходимости. Продавец в дальнейшем продал объект другому покупателю.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: О взыскании задатка.
Обстоятельства: Истцом и ответчиком до прекращения обязательств по предварительному договору не предпринимались активные действия, направленные на заключение основного договора, срок действия предварительного договора ими не продлялся, в связи с чем отсутствует вина обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора.
Решение: Удовлетворено.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя - удовлетворено; 2) О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено.Получив отказ Банка о предоставлении ипотеки, по причине отсутствия нотариальных отказов от преимущественного права покупки от собственников других комнат в квартире, в которой продавалась комната ответчика, истица, уведомив Продавца, не явилась на заключение сделки, в связи с чем составлять Акт ДД.ММ.ГГГГ продавцом и риэлторами сопровождавшим сделку, уже не было необходимости. Продавец в дальнейшем продал объект другому покупателю.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами
(КонсультантПлюс, 2024)Если договор купли-продажи заключается в отношении комнаты в коммунальной квартире, учитывайте также, что остальные собственники комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). А по смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ, если договор купли-продажи заключается с посторонним лицом, его условия, в том числе о цене, должны соответствовать тем, которые были указаны в извещении о планируемой продаже, направленном сособственникам. Полагаем, что это применимо и к ситуации продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку, как следует из ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты должно осуществляться в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Гражданский кодекс РФ прямо эти отношения не регулирует, поэтому полагаем, что к ним могут быть применены правила о преимущественном праве покупке доли в общей собственности, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.
(КонсультантПлюс, 2024)Если договор купли-продажи заключается в отношении комнаты в коммунальной квартире, учитывайте также, что остальные собственники комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). А по смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ, если договор купли-продажи заключается с посторонним лицом, его условия, в том числе о цене, должны соответствовать тем, которые были указаны в извещении о планируемой продаже, направленном сособственникам. Полагаем, что это применимо и к ситуации продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку, как следует из ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты должно осуществляться в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Гражданский кодекс РФ прямо эти отношения не регулирует, поэтому полагаем, что к ним могут быть применены правила о преимущественном праве покупке доли в общей собственности, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.
Ситуация: Как продать комнату в коммунальной квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2024)Продать комнату в коммунальной квартире можно при соблюдении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты другими собственниками комнат в этой коммунальной квартире (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 250 ГК РФ; ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2024)Продать комнату в коммунальной квартире можно при соблюдении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты другими собственниками комнат в этой коммунальной квартире (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 250 ГК РФ; ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
Нормативные акты
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 08.08.2024)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024)6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
(ред. от 08.08.2024)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024)6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником комнаты N 2 в коммунальной квартире. Собственником комнаты N 1 в этой же коммунальной квартире являлся Б., который продал эту комнату С., а предложение о преимущественном праве покупки истцу направил уже после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил Б. уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи спорной комнаты с дополнительными условиями покупки жилого помещения, а также направил заявление в орган кадастрового учета о том, что он не отказывается от покупки этой комнаты. Вместе с тем переход права собственности от Б. к С. был зарегистрирован. Т. полагал, что Б. фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, отчуждение спорной комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки истца.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником комнаты N 2 в коммунальной квартире. Собственником комнаты N 1 в этой же коммунальной квартире являлся Б., который продал эту комнату С., а предложение о преимущественном праве покупки истцу направил уже после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил Б. уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи спорной комнаты с дополнительными условиями покупки жилого помещения, а также направил заявление в орган кадастрового учета о том, что он не отказывается от покупки этой комнаты. Вместе с тем переход права собственности от Б. к С. был зарегистрирован. Т. полагал, что Б. фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, отчуждение спорной комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки истца.